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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

作為最年輕的港股上市房企，新力控股成立第十年便跨入“千億俱樂部”，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。然而今年下半年其商票逾期，還陷入“老板求救信”風(fēng)波。

9月10日，標(biāo)普將新力控股（2103.HK）的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”。

標(biāo)普認(rèn)為，持續(xù)使用現(xiàn)金償還到期債務(wù)，將妨礙新力控股的流動(dòng)性狀況；其在境外短期債務(wù)再融資遇到一些困難，融資渠道收窄，可能需要?jiǎng)佑脙?nèi)部資源來(lái)償還境外到期債券。

同時(shí)，新力控股還面臨著減少非銀行融資規(guī)模的壓力。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前新力控股共存續(xù)3只美元債，存續(xù)規(guī)模6.99億美元，今年10月將有一只2.46億美元債到期。

存續(xù)美元債明細(xì)

截至2020年末，新力控股平均融資成本為9.1%，其中境內(nèi)平均融資成本為8.7%，融資成本高于同行。

值得注意的是，今年8月新力控股多家子公司被曝出現(xiàn)票據(jù)逾期、拒付等現(xiàn)象，其資金鏈緊張跡象初顯。

據(jù)官網(wǎng)介紹，新力控股創(chuàng)辦于2010年，聚焦江西、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、中西部核心城市以及中國(guó)其他區(qū)域的潛力城市，成功進(jìn)駐50+城市。    

2019年11月，新力控股登陸香港資本市場(chǎng)，成為最年輕的香港上市內(nèi)房企。   

從銷售上看，2020年新力控股總合約銷售額達(dá)1137.4億，首次躋身“千億俱樂部”，但其中權(quán)益合約銷售金額僅504.2億元。

今年上半年，新力控股完成全口徑銷售額達(dá)588億元，同比增長(zhǎng)35%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額270億元，同比增長(zhǎng)28.4%，完成全年銷售目標(biāo)的51%。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，上半年新力地產(chǎn)以413億操盤金額位居房企第43位；以269.4萬(wàn)平方米操盤面積位居第39位。

克爾瑞房企排名

2020年是新力控股成立十周年，同時(shí)也是其上市后的第一個(gè)完整財(cái)年。

2021年上半年，新力控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.2億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.64億元，同比下滑7.06%。

值得注意的是，新力控股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額常年為負(fù)，直至2020年才有所改觀，這對(duì)其債務(wù)和利息的保障能力產(chǎn)生不利影響。

在利潤(rùn)率方面，2020年新力控股毛利潤(rùn)率為24.4%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年再次下滑至21.73%，連續(xù)三年走低，主要因?yàn)榻桓俄?xiàng)目的土地成本高于往年。

在土地儲(chǔ)備方面，截至2021年6月末新力控股土地儲(chǔ)備規(guī)模為1440萬(wàn)平方米，從分布來(lái)看以三四線城市為主。

據(jù)悉，新力控股將削減土地收購(gòu)支出，以保留流動(dòng)性用于償還債務(wù)。

截至今年6月末，新力控股總資產(chǎn)為1120.38億元，總負(fù)債918.04億元，凈資產(chǎn)202.34億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.94%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，新力控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，凈負(fù)債率為50.5%，現(xiàn)金短債比是1.4，踩中一道紅線仍歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。

值得注意的是，2019年新力控股凈負(fù)債率從240%驟降至67%，少數(shù)股東權(quán)益成了其負(fù)債率和利潤(rùn)的調(diào)節(jié)器。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，新力控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的80%。

截至2021年6月末，新力控股流動(dòng)負(fù)債有754.28億元，主要為短期借貸，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有132.4億元。

其中，新力控股信托貸款和其他融資有47億元，占其短期債務(wù)的35%。

相較于短債壓力，新力控股流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有193.49億元，足以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

在備用資金方面，新力控股的金融機(jī)構(gòu)授信總額為952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

除此之外，新力控股還有163.76億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)155.15億元。

整體來(lái)看，新力控股的剛性債務(wù)近300億，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主占比54%，帶息債務(wù)比為31%。

近年來(lái)，新力控股嚴(yán)重依賴外部融資或股東投入，其融資渠道較為多元，主要依賴于銀行借款和信托。

截至2020年底，新力控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)為51%銀行貸款、26%非標(biāo)融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，可見看出其非標(biāo)融資占有息負(fù)債比重高，短期償債壓力較大。

總得來(lái)看，新力控股雖然跨入千億房企，但其權(quán)益銷售占比較低；剛性債務(wù)不斷推升，融資成本較高，且非標(biāo)融資占比較高。

2010年才成立的新力控股，堪稱房企的一匹黑馬。

據(jù)悉，張園林出身建筑行業(yè)，2002-2006年期間曾在大哥張國(guó)印掌管的“江西五建”工作，為人十分低調(diào)。

2010年3月，張園林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一個(gè)項(xiàng)目新力帝泊灣并順利熱銷出圈。

五年后，新力銷售規(guī)模達(dá)到45億，躋身江西房企前三甲。

2016年，新力突破百億大關(guān)，銷售額高達(dá)161億元，隨后張園林走出江西，將版圖擴(kuò)張至惠州、蘇州等四個(gè)城市。

次年，新力將總部遷往上海，形成上海、深圳、江西南昌三個(gè)中心，加速全國(guó)戰(zhàn)略布局。

2018年，張園林提出了“保800億爭(zhēng)1000億元”的業(yè)績(jī)目標(biāo)，為了沖擊千億，新力采用“120天啟動(dòng)開發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。

而部分項(xiàng)目開發(fā)速度比口號(hào)還快，新力個(gè)別項(xiàng)目從開工到拿預(yù)售僅需一個(gè)多月，甚至有個(gè)別項(xiàng)目在尚未取得《建設(shè)工程施工許可證》的情況下便擅自動(dòng)工。

2019年，新力控股集團(tuán)登陸港股市場(chǎng)，同年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額914.22億元，實(shí)現(xiàn)火箭速度。

然而，高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量問題而引發(fā)的業(yè)主維權(quán)事件屢屢出現(xiàn)，新力控股也因違規(guī)建設(shè)多次被政府部門處罰通報(bào)。

2019年3月，新力業(yè)主曝光新力東園涉嫌虛假?gòu)V告；同年新力禧園有業(yè)主反應(yīng)賣房違規(guī)收茶水費(fèi)，交房檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量漏水、剛交付路面坍塌……

同時(shí)，極速狂奔的新力還要承受高負(fù)債高成本的資金壓力，集團(tuán)管控及人才流失、品牌美譽(yù)度下降等一系列問題也給這家上市不久的黑馬房企造成了巨大困擾。

今年7月8日，一封《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》在網(wǎng)上傳播。

信中稱，2019年張園林在推動(dòng)新力上市時(shí)遭遇金融詐騙集團(tuán)，欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務(wù)危機(jī)，但隨后遭到公司辟謠。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “贛系龍頭房企”900億負(fù)債壓頂，商票逾期、求救信風(fēng)波不斷