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基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估:倉儲(chǔ)物流關(guān)注點(diǎn)

習(xí)REITs 習(xí)REITs
2020-08-25 14:17 4395 0 0
本文介紹了倉儲(chǔ)物流評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)。

作者:陳小棟

來源:習(xí)REITs

物業(yè)分類

倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)通常是按建筑面積及建造規(guī)格兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,具體見

圖1 倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)分類

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資料來源:習(xí)REITs整理

物業(yè)關(guān)注點(diǎn)

評(píng)估物業(yè)與企業(yè)估值的邏輯有相似,也是從宏觀再看到微觀。

宏觀層面

評(píng)估在宏觀層面首先應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象所處城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)零售消費(fèi)品總額、人均可支配收入等。對(duì)倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)有影響力的典型因素是城市物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,這需要重點(diǎn)對(duì)所在城市的物流業(yè)總體發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行效率、物流業(yè)各分支的發(fā)展?fàn)顩r、物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備水平、企業(yè)物流經(jīng)營狀況(企業(yè)物流運(yùn)營情況及效率、物流主營業(yè)務(wù)收入、物流主營業(yè)務(wù)成本和企業(yè)擁有的物流設(shè)施)4個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致考察。其次應(yīng)關(guān)注城市倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,這需要分析該城市物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)、開發(fā)投資、開發(fā)建設(shè)、租賃市場(chǎng)4個(gè)方面。最后應(yīng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象所處工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施是否完善、工業(yè)集聚度、物業(yè)管理情況等。

微觀層面

評(píng)估在微觀層面主要關(guān)注兩個(gè)方面:一是項(xiàng)目地塊條件即地理位置和地塊現(xiàn)狀,二是地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目交通條件。具體如下:

① 地理位置和地塊現(xiàn)狀:評(píng)估需要著重對(duì)倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)的地理位置與城市重要地點(diǎn)即港口、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、樞紐機(jī)場(chǎng)、主要口岸、城市大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)等的空間位置關(guān)系進(jìn)行分析。同時(shí),評(píng)估要關(guān)注倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊環(huán)境,即相鄰的道路、站點(diǎn)、港口和機(jī)場(chǎng)的位置等因素,它們是否與倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)內(nèi)的道路相銜接,形成內(nèi)外一體、便利通暢的物流通道。

② 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):倉儲(chǔ)物流用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地可用以開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。評(píng)估需要對(duì)不同性質(zhì)的建設(shè)用地的物業(yè)建筑面積、業(yè)態(tài)比例、限制條件等進(jìn)行考慮。

③ 項(xiàng)目交通條件:評(píng)估應(yīng)著重分析倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊道路現(xiàn)狀及到機(jī)場(chǎng)、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)集聚地、大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等城市重要地點(diǎn)的行車距離和行車時(shí)間。

財(cái)務(wù)層面

評(píng)估在財(cái)務(wù)層面涉及的具體內(nèi)容如下:

(1) 運(yùn)營收入

運(yùn)營收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、保證金利息收入及其他收入。

(2) 運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用包括物業(yè)管理費(fèi)用、租賃代理費(fèi)用、行政人員管理費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用及稅金,稅金涵蓋房產(chǎn)稅(按租金繳納或按原值繳納)、增值稅(簡(jiǎn)易征收或按一般計(jì)稅方式征收)、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等,應(yīng)特別關(guān)注各類賦稅的計(jì)稅基礎(chǔ)及稅率。

(3) 其他關(guān)注點(diǎn)

由于倉儲(chǔ)物流的特殊功能,不同倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)的建造成本不同。評(píng)估需重點(diǎn)關(guān)注其建筑面積、開間與進(jìn)深比例、防火分區(qū)要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺(tái)、雨棚規(guī)格及月臺(tái)高度等。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“習(xí)REITs”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估:倉儲(chǔ)物流關(guān)注點(diǎn)

習(xí)REITs

專注于中國REITs市場(chǎng)最近動(dòng)態(tài)以及發(fā)展方向,為大家?guī)碡S富的REITs理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的分享。

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