作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

在項(xiàng)目停工的這幾年，市場(chǎng)上不時(shí)便會(huì)傳出小坪村舊改“復(fù)活”的消息。

觀點(diǎn)網(wǎng) 廣州多年前曾廣泛流傳著這么一句話(huà)：南有獵德、北有小坪。但如今兩者的成就已如天塹，獵德已是全國(guó)聞名的土豪村，而當(dāng)初能夠與之相提并論的小坪村，卻因一場(chǎng)意外“泯然眾人矣”。

作為“白云第一村”，小坪村曾被報(bào)以厚望，在其改造方案披露之際，大家都以為廣州即將誕生又一個(gè)富豪村。

然而，就在改造過(guò)程中，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的佳兆業(yè)集團(tuán)因資金鏈斷裂而公開(kāi)違約，小坪村也從舊改神話(huà)中夢(mèng)醒，搖身一變成了爛尾項(xiàng)目。

直到最近，這個(gè)蹉跎了無(wú)盡歲月的舊改項(xiàng)目才迎來(lái)了救世主。

12月23日，中鐵諾德城市投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中鐵諾德城投”）發(fā)布消息稱(chēng)，公司成功獲取廣州市白云區(qū)-佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)（即小坪村舊改項(xiàng)目）一期融資區(qū)地塊開(kāi)發(fā)代建管理項(xiàng)目。

據(jù)了解，小坪舊改的模式與前段時(shí)間的陳田舊改十分相似，后者由“富力+華發(fā)+興業(yè)銀行”三方合作共管；前者在引入中鐵諾德城投之后，也形成了“佳兆業(yè)+中鐵諾德+銀行聯(lián)合體”合作模式。

十五年合作

2009年，廣州白云區(qū)開(kāi)始進(jìn)行城中村改造，三元里、蕭崗、棠下、小坪等5個(gè)城中村被納入廣州市三舊改造重點(diǎn)區(qū)域。

也是這個(gè)時(shí)候，佳兆業(yè)開(kāi)始頻繁與小坪村接觸。

功夫不負(fù)有心人，就在2010年7月，小坪村被佳兆業(yè)的態(tài)度所打動(dòng)，雙方當(dāng)即簽訂一份舊改框架協(xié)議，成為戰(zhàn)略合作伙伴。

次年11月，小坪村改造方案也獲得了廣州市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議原則性通過(guò)，并于2014年獲得廣州市城市更新局批復(fù)，規(guī)劃計(jì)算容積率總建筑面積167.96萬(wàn)平方米。

然而，在這之后很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，小坪村舊改方案猶如石沉大海，不再有消息傳出。

直到2018年10月，廣州土地管理委員會(huì)正式審議通過(guò)小坪村城中村改造方案。同年12月，佳兆業(yè)集團(tuán)以總價(jià)74.26億元拿下這個(gè)“白云第一村”舊改項(xiàng)目。

拿下期盼已久的舊改項(xiàng)目之后，佳兆業(yè)很快就啟動(dòng)了改造工作，推進(jìn)集體物業(yè)清拆，2019年7月，小坪村首期用地便已全部清拆完畢，復(fù)建安置房亦奠基開(kāi)工，一切都在按部就班地推進(jìn)下去。

當(dāng)年的小坪經(jīng)濟(jì)聯(lián)社黨總支書(shū)記曾分析，村社兩級(jí)的收入主要靠出租廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)，每年收入大約4000萬(wàn)元。而按照改造規(guī)劃，部分集體用地將建成公寓、寫(xiě)字樓以及商業(yè)中心，公寓會(huì)分給村民使用，寫(xiě)字樓、商業(yè)中心作為村民每年分紅的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，改造后村社年收入至少可翻一番。

另外，佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾透露，粗略估算，全村最少的一戶(hù)社員股東，不算拆遷補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)等補(bǔ)償費(fèi)用，改造后獲得的物業(yè)，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格都將以千萬(wàn)元計(jì)。

也就是說(shuō)，假如一切順利的話(huà)，小坪村內(nèi)將實(shí)現(xiàn)人均身家過(guò)千萬(wàn)的致富道路，“南有獵德、北有小坪”的傳說(shuō)也將成一段不朽的佳話(huà)。村內(nèi)甚至貼出了“想要晉升富豪之路就在眼前——改造”、“小坪村改造全面啟動(dòng)，清空間屋來(lái)放錢(qián)吧”等標(biāo)語(yǔ)，足以證明村民們的激動(dòng)心情。

另一方面，作為“造富主”的佳兆業(yè)，當(dāng)時(shí)已在廣州地區(qū)內(nèi)陸續(xù)盤(pán)活和開(kāi)發(fā)了中石化大廈、黃埔佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、佳兆業(yè)天御、佳兆業(yè)天墅等項(xiàng)目，還先后介入海珠石溪村舊改、海珠南天項(xiàng)目、黃埔玩具城項(xiàng)目、增城馬修村舊改項(xiàng)目、番禺陳涌村舊改等，因此無(wú)人懷疑這位“舊改大王”的能力。

2020年下半年，小坪村舊改項(xiàng)目開(kāi)始釋放入市信號(hào)，包括一期復(fù)建安置房主體封頂、開(kāi)放售樓部、樣板房、誠(chéng)意登記等，一切似乎都在正軌上。按照原計(jì)劃，項(xiàng)目將于2021年第三季度開(kāi)盤(pán)。

然而，計(jì)劃中的入市并未如約而至，市場(chǎng)等來(lái)的是停工、易主傳聞。不僅如此，佳兆業(yè)在2021年12月時(shí)正式坐實(shí)債務(wù)違約消息，旗下三筆境外債均未能按期支付本金或利息。自此，集團(tuán)陷入債務(wù)困境，資金鏈的斷裂也導(dǎo)致小坪村舊改項(xiàng)目陷入了漫長(zhǎng)的停滯之中。

值得慶幸的是，有別于傳統(tǒng)改造“先拆遷、再安置”的方式，小坪村是“先安置、后拆遷”，除了準(zhǔn)備建設(shè)安置房的鐵路西首期集體用地已清拆完畢外，一眼望去，小坪村和其他城中村并無(wú)差別。

救世主

在項(xiàng)目停工的這幾年，市場(chǎng)上不時(shí)便會(huì)傳出小坪村舊改“復(fù)活”的消息，但大部分都是虛晃一槍。

直到這次中鐵諾德城投親自下場(chǎng)發(fā)布動(dòng)態(tài)，人們才相信這個(gè)停擺多年的舊改真的迎來(lái)了“救世主”。

根據(jù)企查查股權(quán)穿透，中鐵諾德城投由中鐵建工集團(tuán)有限公司直接100%持股，后者則是中國(guó)中鐵全資子公司，小坪舊改“復(fù)活”基本上可以說(shuō)是板上釘釘?shù)氖隆?/span>

中鐵諾德城投入局之后，小坪村舊改項(xiàng)目形成了“佳兆業(yè)+中鐵諾德+銀行聯(lián)合體”的三方合作模式，被稱(chēng)為是一個(gè)月前廣州白云另一個(gè)舊改“陳田模式”的復(fù)刻版。

實(shí)際上，早在2021年，小坪村舊改就出現(xiàn)了國(guó)資身影。當(dāng)年7月，小坪村與廣州市白云公有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司（下稱(chēng)“白云公資公司”）的戰(zhàn)略合作簽約，雙方形成意向約定。同一天，項(xiàng)目一期復(fù)建安置區(qū)5號(hào)樓順利封頂。

白云公資公司是由廣州市白云區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局出資成立的國(guó)有獨(dú)資公司，按照約定，白云公資公司將對(duì)小坪村改造項(xiàng)目進(jìn)行整體產(chǎn)業(yè)策劃，并參與東區(qū)復(fù)建物業(yè)的整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。小坪村也因此成為廣州第一宗國(guó)有企業(yè)介入經(jīng)營(yíng)的集體物業(yè)。

從舊改方案規(guī)定的“村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地保留集體性質(zhì)，融資地塊通過(guò)協(xié)議出讓方式交給村自主改造開(kāi)發(fā)”來(lái)看，白云公資公司介入的應(yīng)是小坪村的自留地。

而此次中鐵諾德城投參與建設(shè)的是融資區(qū)地塊。

根據(jù)改造方案規(guī)劃，小坪村行政范圍總用地面積112.61公頃，其中94.35公頃用地納入改造范圍，凈用地54.49公頃，規(guī)劃計(jì)算容積率總建筑面積約170萬(wàn)平方米。

改造規(guī)劃分為復(fù)建安置區(qū)（凈用地22.75公頃、計(jì)容建面80.86萬(wàn)平方米）、融資區(qū)（凈用地15.37公頃、計(jì)容建面46.39萬(wàn)平方米）和政府統(tǒng)籌用地區(qū)（凈用地16.37公頃、計(jì)容建面40.71萬(wàn)平方米）。

此次中鐵諾德城投拿下的便是一期融資區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)代建管理，項(xiàng)目總建筑面積約11.69萬(wàn)平方米。

作為一個(gè)好幾年前的舊改項(xiàng)目，小坪村改造方案里的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在當(dāng)下新規(guī)產(chǎn)品的面前有些不夠看，但從區(qū)位價(jià)值來(lái)看，該項(xiàng)目仍具有較大的優(yōu)勢(shì)。

小坪村舊改是白云區(qū)少有的地鐵口項(xiàng)目，家門(mén)口便是8號(hào)線(xiàn)小坪站，坐一個(gè)站就能抵達(dá)亞洲最大的TOD大型綜合交通樞紐白云站。商業(yè)配套方面，3公里范圍內(nèi)有百信廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商圈。總體來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值仍在。

巧合的是，中鐵諾德城投剛好與中鐵置業(yè)聯(lián)手在白云站打造了一個(gè)TOD項(xiàng)目——大灣區(qū)·諾德云城，項(xiàng)目總建面約18萬(wàn)平方米，由8棟復(fù)式公寓、4棟平層辦公、2棟平層酒店組成，并于去年11月首開(kāi)入市，公寓單價(jià)在3.2萬(wàn)/平方米左右。

除諾德云城之外，小坪村舊改項(xiàng)目周邊還有建發(fā)央璽、順景花園等項(xiàng)目。其中建發(fā)央璽一期已在2019年3月首次入市，后于2020年9月加推，項(xiàng)目均價(jià)在4.6萬(wàn)元/平方米。

假如小坪村舊改未發(fā)生意外，或許建發(fā)央璽項(xiàng)目便是其價(jià)格參考項(xiàng)目，畢竟曾經(jīng)小坪村舊改曾流傳出5萬(wàn)＋的吹風(fēng)價(jià)。

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原標(biāo)題： 廣州佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)舊改重啟 中鐵諾德入局復(fù)刻“陳田模式”