作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂

今日，中央召開了中央全面深化改革委員會第十五次會議，并公布了會議全文。會議上再次強(qiáng)調(diào)了“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，預(yù)示著深挖國內(nèi)經(jīng)濟(jì)潛力的重要性與必然性。

此外，還強(qiáng)調(diào)了鄉(xiāng)村工作的重要性，提出要大力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系；完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置，提高農(nóng)村土地、資金、人才、技術(shù)等各類要素的配置效率，激發(fā)農(nóng)村內(nèi)在活力。

結(jié)合今年“兩新一重”強(qiáng)調(diào)、推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化與大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“十四五”期間的土地市場值得期待。未來五年，我們的城鎮(zhèn)化率有望再提高10%，還將有1.4億人口進(jìn)入城鎮(zhèn)地區(qū)居住；不斷深化、細(xì)化的政策也將告訴我們，“房住不炒”與城鎮(zhèn)化并不沖突。

在昨天統(tǒng)計(jì)地方專項(xiàng)債發(fā)行情況和政府性基金收入時(shí)，我們看到了一個(gè)明顯的現(xiàn)象和差距——雖然人口眾多、土地供需兩旺，但由于城鎮(zhèn)化率還不到50%，中部地區(qū)的政府性基金收入仍然不高，湖北、河北、安徽的政府性基金收入總和僅與浙江地區(qū)相當(dāng)。

因此，在未來內(nèi)循環(huán)發(fā)力、推進(jìn)城鎮(zhèn)化時(shí)，人口相對較多、城鎮(zhèn)化正在高速發(fā)展階段的中部地區(qū)的土地價(jià)值有望再次提升。這既是市場的需求，也是階段性發(fā)展的必然。

新基建時(shí)代：技術(shù)改變生活

不同時(shí)代有不同的發(fā)展重心，如今的新基建徹底改變了我們的生活，在新型交通方式的影響下，城市結(jié)構(gòu)和人口分布也出現(xiàn)了非常明顯的變化；最直接的改變就是人口不再向過去在城區(qū)內(nèi)集中，而是呈現(xiàn)出城市群、都市圈的點(diǎn)狀、帶狀分布的趨勢。

因此，在新基建的發(fā)力過程中，尤其是大量軌道交通、城際鐵路的建設(shè)后，中心城市周邊的土地價(jià)值有了很大的變化。這一趨勢如今已是越來越明顯，這些大城市周邊、臨近交通樞紐或軌道交通的土地價(jià)值甚至開始與城市內(nèi)部齊平，呈現(xiàn)出非常明顯的需求。

因此，隨著新基建的技術(shù)發(fā)展與持續(xù)投資，集中連片的城市群有望進(jìn)一步擴(kuò)大；城市群內(nèi)部的土地價(jià)值即將出現(xiàn)新一輪的快速攀升。

新型城鎮(zhèn)化：雙軌制的終結(jié)

新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是什么？答案是終結(jié)城市與農(nóng)村的雙軌制，模糊城市與農(nóng)村的界限。因此，新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)容是很寬泛也很靈活的。棚改是新型城鎮(zhèn)化，新區(qū)新城是新型城鎮(zhèn)化，特色小城鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化，鄉(xiāng)村振興同樣是新型城鎮(zhèn)化。

想明白了這一點(diǎn)，就不難理解如今的城鎮(zhèn)化大趨勢；城鎮(zhèn)化率的提升是不可避免的，隨著人口的流動，新的配套、新的產(chǎn)業(yè)、新的需求同樣是會持續(xù)出現(xiàn)的。在這樣的大背景下，三四五線城市都會孕育出新的內(nèi)部人口流動、資金流動；在如今的經(jīng)濟(jì)形勢下，也必然將有許多資金流入地產(chǎn)，帶動這些地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)攀升。

因此，被封凍已久的縣城土地市場即將迎來新的周期；伴隨著人口與資金流動的必然是新的機(jī)會。當(dāng)然，在市場不大的情況下，縣城的土地市場是相對封閉又狹窄的，各地情況會出現(xiàn)兩極分化，但總體依然看漲。

“房住不炒”：供應(yīng)松綁與調(diào)控

那么，全國的土地市場都向好嗎？答案是否定的。因?yàn)槌擞写罅康貐^(qū)在快速城鎮(zhèn)化之外，有許多地區(qū)、超大城市在控制人口，也在控制房價(jià)。

為了應(yīng)對市場的沖擊，這些地區(qū)的選擇將是“放量”；今年初國務(wù)院已經(jīng)下放了部分審批權(quán)限，使得用地緊張地區(qū)能夠擴(kuò)充土地供給來避免價(jià)格的過快上漲，以實(shí)現(xiàn)房價(jià)的相對平穩(wěn)。同時(shí)，中心城市也將作為“房住不炒”的典范，嚴(yán)格調(diào)控與限購，在整體土地市場增長的情況下保障相對的穩(wěn)定。

綜合來看，“十四五”的土地市場將非常精彩。既有機(jī)會的窗口期，也將有階段性的平靜；既有部分區(qū)域的火熱，也將有持續(xù)的嚴(yán)格調(diào)控。

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原標(biāo)題： 展望“十四五”的土地市場