中心城區(qū)衰退,已成為困擾全球城市發(fā)展的「制約因素」。

▼ 北京前門更新成為舊城更新代表之一

實際上，舊城要實現(xiàn)復(fù)興，不只要在空間上做到「城市上建城市」，更要實現(xiàn)「投資回報」的可持續(xù)。

▼ 利物浦老城更新主要由各類商業(yè)機構(gòu)投資完成

這意味著，舊城更新的「瓤」比「殼」更重要，更新是否可持續(xù)在于選好「瓤」。

▼ 倫敦西區(qū)更新后，大力發(fā)展「戲劇產(chǎn)業(yè)」

選好「瓤」，是不是高枕無憂？

比如波士頓西區(qū)。這片老城區(qū)，于20世紀中后期開始大規(guī)模的更新建設(shè)，試圖重塑城市中心。隨著政府辦公、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的置入，發(fā)展態(tài)勢一片大好。

▼ 波士頓西區(qū)更新前后對比（來源：Wikipedia）

隨著創(chuàng)新經(jīng)濟的崛起，城市人口、企業(yè)涌向波士頓128公路科技產(chǎn)業(yè)帶、肯德爾廣場、波士頓南灣等新一代的經(jīng)濟中心，「落伍」的波士頓西區(qū)在短暫繁榮后，再次回到起點。

▼ 位于波士頓西區(qū)市政廳區(qū)域，主體出自Kallmann McKinnell & Wood設(shè)計公司，廣場由貝聿銘設(shè)計。由于嚴重缺乏人氣，被媒體稱為「行將死在葡萄藤上」的區(qū)域

如今，在創(chuàng)新就是競爭力的時代背景下，老城區(qū)選擇科技創(chuàng)新作為產(chǎn)業(yè)內(nèi)核無疑是最優(yōu)解。

在公眾號《科技創(chuàng)新區(qū)如何崛起》一文中曾經(jīng)提到，如今的科技創(chuàng)新，是依托大學(xué)、院所、研究機構(gòu)等「錨機構(gòu)」發(fā)展壯大，這些創(chuàng)新核心要素恰恰是老城區(qū)最為缺失的。

▼ 依托「錨機構(gòu)」麻省理工學(xué)院，發(fā)展起來的波士頓肯德爾廣場科技區(qū)

紐約「硅巷」，巴塞羅那「22@知識區(qū)」，倫敦「硅環(huán)島」……都已給出了明確的答案。其中，從「城市傷疤」逆襲為「倫敦小硅谷」的東倫敦科技城，最具代表性。

▼ 東倫敦科技城局部俯瞰

東倫敦科技城位于倫敦東區(qū)，歷史上一直是貧民、移民的聚集區(qū)，也曾是「開膛手杰克」的出沒之地。二戰(zhàn)后重建為服裝、印刷為主的輕工業(yè)區(qū)。20世紀50年代開始，制造業(yè)衰落，倫敦東區(qū)又回到臟、亂、差狀態(tài)。

▼ 20世紀初的倫敦東區(qū)（來源：Wikipedia）

直到1990年代，實施至今的三輪更新，才扭轉(zhuǎn)區(qū)域的命運。如今這里已是英國科技企業(yè)最密集（已超過1600家）、全球人才密度最高的創(chuàng)新區(qū)。

01 藝術(shù)化更新，重塑區(qū)域認知

東倫敦科技城30余年的更新，始于自下而上的推動，再由自上而下統(tǒng)領(lǐng)得以實現(xiàn)。

與其它老城區(qū)的更新歷程一樣，倫敦東區(qū)最早的更新是因閑置的廠區(qū)、低廉的租金、便利的交通（三條地鐵線，及通往歐盟各國的歐洲之星國際列車），1980年代成為Damien Hirst（如今英國成交價最貴的當(dāng)代藝術(shù)家）等藝術(shù)家們的創(chuàng)業(yè)地。

▼ Damien Hirst在倫敦東區(qū)創(chuàng)作的藝術(shù)作品

這里也是倫敦最早實行涂鴉合法化的區(qū)域，來自全球的涂鴉大師在此創(chuàng)作，吸引到年輕人來此打卡。有了人流量，沿街的商鋪逐漸復(fù)蘇。

▼ 涂鴉合法化讓倫敦東區(qū)發(fā)展了「涂鴉旅游」

就這樣，倫敦東區(qū)的早期更新，在藝術(shù)的氛圍中改變了人們對區(qū)域的認知，逐漸發(fā)展成為倫敦最具個性、藝術(shù)范兒的街區(qū)。 

02 文創(chuàng)化更新，再造區(qū)域環(huán)境

倫敦東區(qū)自下而上的更新，對區(qū)域最主要的作用是獲得年輕人的認可。藝術(shù)作為一類產(chǎn)業(yè)，并沒有成為支撐區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱，倫敦東區(qū)依然在衰退的路上。

作為新英國計劃的一部分，倫敦的定位是成為「創(chuàng)意之城」。位于倫敦西區(qū)與倫敦金融城之間的倫敦東區(qū)，成為創(chuàng)意之城的首選地之一。

▼ 霍克斯頓區(qū)域是倫敦東區(qū)內(nèi)，最早的創(chuàng)意聚集區(qū)

在政府扶持下，一批新銳設(shè)計師開始把工作室搬到倫敦東區(qū)。政府通過基礎(chǔ)設(shè)施的改造，如單車道改為雙車道，使東區(qū)的市政網(wǎng)絡(luò)匹配上城市需求。

▼ 此階段的主要圍繞道路、管線等這些老舊的基礎(chǔ)設(shè)施展開更新

創(chuàng)意行業(yè)的進入，促進區(qū)域老建筑更新以創(chuàng)意行業(yè)喜愛的形式，即「設(shè)計感」方向發(fā)展。涌現(xiàn)出眾多的開放式工作室、時髦公寓、藝術(shù)展覽館，以及設(shè)計師經(jīng)營的「潮牌店」等。

▼ 創(chuàng)意業(yè)的引入，使區(qū)域的環(huán)境面貌特色從「涂鴉」轉(zhuǎn)向「新舊結(jié)合」的設(shè)計感

▼ 眾多新增的店鋪，由區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計師經(jīng)營

至2000年初，倫敦東區(qū)從形象到內(nèi)容，真正的完成了一次更新。只不過，倫敦東區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)無論是規(guī)模、影響力，還是帶動力，完全無法與「隔壁」文化底蘊深厚，創(chuàng)意設(shè)計業(yè)聚集的倫敦西區(qū)、倫敦南岸文化區(qū)相提并論。

也就是說，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在減緩倫敦東區(qū)的衰敗速度，談不上復(fù)興。

03 多維度更新，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)躍

2008年，金融危機爆發(fā)，倫敦金融業(yè)對GDP的貢獻連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長，大量企業(yè)裁員、倒閉。這讓英國政府重新審視高度依賴金融業(yè)的風(fēng)險性，開始尋找新產(chǎn)業(yè)方向。

低廉的房租、便利的交通、藝術(shù)化的氛圍、潮牌的生活配套，以及靠近金融城資本的優(yōu)勢，讓Dopplr、Last.fm、Redmonk、MOO、Trampoline Systems、AMEE等30多家互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)，扎堆在東區(qū)的老街地鐵站（Old Street）周邊。

▼ 硅環(huán)島俯瞰

2010年10月，新上任的首相卡梅倫，宣布發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)。政府將在未來4年里，創(chuàng)建一系列技術(shù)創(chuàng)新中心，促進英國高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同年11月，政府投入4億英鎊，以硅環(huán)島為核心，打造——東倫敦科技城。

▼ 硅環(huán)島區(qū)域的代表性科技企業(yè)分布

東倫敦科技城整合城市的各類資源，搭建科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的「生態(tài)圈」，為倫敦探索新的產(chǎn)業(yè)方向。

①. 管理機構(gòu)——科技城投資集團

由英國貿(mào)易投資總署，招募科技領(lǐng)域企業(yè)家（如諾基亞全球主管Gerard Grech），成立「技術(shù)城投資集團」（TCIO），旨在孵化東倫敦科技集群。

②. 資金來源——金融城融資平臺

初期，扶持資金由政府出資。更多的資金來源，是通過科技城投資集團與金融城合作的融資平臺提供，為不同階段的初創(chuàng)企業(yè)提供不同支持。

▼ 科技城融資平臺的「戰(zhàn)績」

③. 政策支持——稅賦優(yōu)惠政策

政策方面主要有：頒布專利盒政策，將具有專利的企業(yè)所得稅降低10%；修改IPO規(guī)則，進一步支持進入到成熟期的科創(chuàng)企業(yè)；推動研發(fā)稅務(wù)優(yōu)惠。

④. 創(chuàng)新機制——提升科創(chuàng)質(zhì)量

科技城構(gòu)建了創(chuàng)新促進機制，確保不同發(fā)展階段的公司，均會獲得助推。

▼ 科技城搭建的的六大科創(chuàng)孵化創(chuàng)新平臺

初創(chuàng)企業(yè)：除了前面提到的政策扶持外，科技城將收購建筑中的一部分空間，用作科技孵化區(qū)，包括：支持機構(gòu)（50家）+加速器(60個)+共享辦公（100處）。

▼ 科技城內(nèi)的共享辦公

成長企業(yè)：進入該階段的企業(yè)會進入「未來五十」計劃階段，未來五十指：扶持在英國進入B輪融資發(fā)展最快的50家科創(chuàng)企業(yè)，英國政府每年為企業(yè)量身定制扶植計劃，幫助其發(fā)展。

▼ 入選未來五十計劃企業(yè)的基本要求

成熟企業(yè)：由歐洲區(qū)域發(fā)展基金（ERDF）與科技城聯(lián)合，為企業(yè)提供跨區(qū)域的發(fā)展計劃、制造商貿(mào)易展覽會、一對多研討會等服務(wù)。

⑤. 人才機制——人才專項簽證

針對缺少「錨機構(gòu)」導(dǎo)致人才緊缺的問題，科技城與政府聯(lián)合推出英國「人才標準界定工作」準則，向全球杰出技術(shù)人才開放大門。政府推出了針對數(shù)字產(chǎn)業(yè)的技術(shù)簽證——Tier1。

▼ 科技城Tier1簽證流程示意

Tier1允許科技城為境外的科技人才提供擔(dān)保，從而使他們不需要雇主的擔(dān)保，就可以前往英國工作。目前，在英國科技公司的非英籍員工比例，已經(jīng)超過50%。

東倫敦科技城的環(huán)境，雖然已有藝術(shù)化、潮流化的基底，但已跟不上創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)對配套的需求。于是，東倫敦科技城采取強化優(yōu)勢、補齊短板的方式，進行新一輪的更新提升。

▼ 「新舊結(jié)合」的東倫敦科技城

①. 提升已有「更新成果」，塑造特色生活

環(huán)境提升：對前兩輪的更新成果進行強化，目標是將老城區(qū)轉(zhuǎn)化為吸引年輕人的活力中心。

▼ 科技城依然是全球各地涂鴉大師的作品展示窗口

▼ David Cerny 的藝術(shù)裝置

潮設(shè)計已成為區(qū)域內(nèi)建筑微更新的「默認選項」。人們行走其中，好似置身各式展覽中，成為東倫敦科技城別致的城市風(fēng)景線。

▼ 新舊結(jié)合的設(shè)計感，成為東倫敦科技城的環(huán)境新特色

生活提升：隨著來自全球的科技企業(yè)、人才的涌入，既往的生活配套已是「供需失衡」，新一輪的配套升級開啟。

如全球首家臨時購物中心BOXpark，于2011年開始營運，是全球最環(huán)保的購物中心。BOXpark將舉辦各種活動和演出作為核心功能之一，旨在激發(fā)地區(qū)的文化活力。

▼ 裝箱公園BOXpark，不僅是商業(yè)，也是各類活動舉辦地

此外，東倫敦科技城努力將自身塑造為美食之旅目的地，孵化出一批匯聚各國美味的網(wǎng)紅餐廳，吸引游客來此打卡。

▼ 餐飲與活動空間相結(jié)合的Tramshed餐廳

②. 補齊「產(chǎn)業(yè)需求」，營造創(chuàng)新氛圍

為進一步引入科技企業(yè)、留住人才、激發(fā)創(chuàng)新，東倫敦科技城將「職住平衡」「非正式交流空間」視為首要更新目標。

高密度的職住平衡：東倫敦科技城規(guī)劃未來5-10年內(nèi)，在用地局促的情況下，實現(xiàn)職住平衡。高密度、綜合性，無疑是唯一的選擇。如硅環(huán)島的the Atlas公寓，高度達152米，商業(yè)配套齊全

▼ the Atlas公寓

▼ 地標性的Bezier Apartments公寓

在辦公空間方面，主要通過舊建筑結(jié)構(gòu)更新與拆除重建方式獲得。

▼ 谷歌Campus London

▼ 局部更新的建筑綜合體

無處不在社交網(wǎng)絡(luò)：麻省理工學(xué)院的研究顯示，80％的突破性創(chuàng)新并非在正式會議或頭腦風(fēng)暴工作坊里發(fā)生，而是跨學(xué)科之間非正式交流的結(jié)果。

▼ 東倫敦科技城多樣化的社交空間

除了公共空間的社交空間打造外，還增加咖啡館、書店這些容易激發(fā)社交的商業(yè)場所。有了交流場所，還需要各類活動運營促進社交。

▼ 東倫敦科技城舉辦的美食節(jié)

如成立行業(yè)交流協(xié)會tech meetups，舉辦編程、區(qū)塊鏈等各類專業(yè)領(lǐng)域的非正式交流活動。有關(guān)創(chuàng)業(yè)者的聚會和論壇每周都會有。

▼ 公共空間舉辦的交流活動

東倫敦科技城還為企業(yè)與用戶之間提供交流機會。如將公共空間變?yōu)榭萍籍a(chǎn)品的測試區(qū)，吸引公眾參與，加速產(chǎn)品的迭代。

▼ 東倫敦科技城內(nèi)測試的Bluecity共享車

此外，東倫敦科技城在營銷戰(zhàn)略上，下足了功夫。如2013年，由政府、企業(yè)、學(xué)者、投資人聯(lián)合的倫敦科技倡導(dǎo)小組（簡稱TLA）成立（目前成員超過6000人），負責(zé)在各自領(lǐng)域為科技城站臺宣傳。

04 總結(jié)

如今，東倫敦科技城以「硅環(huán)島」為核心，生長出一個沒有邊界的高科技區(qū)。2021全球科創(chuàng)城市排名中，倫敦僅次于硅谷排名第二，東倫敦科技城功不可沒。

▼ 東倫敦科技城代表性科技企業(yè)分布示意

我們可以看到，東倫敦科技城如今的成績，是建立在自下而上的藝術(shù)化更新，自上而下的創(chuàng)意化改造，以及圍繞產(chǎn)業(yè)軟環(huán)境打造的多重疊加基礎(chǔ)之上。