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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
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通過基金運作，能夠形成資本募集、資本支撐、項目運營、創造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環。
觀點地產網 除了專業的商業運營管理，凱德“私募基金+REITs”的發展模式也是其穩步擴張的關鍵。
11月6日，凱德商用中國信托(“CRCT”)宣布首次進軍產業園區項目，將以49.45億向凱德集團關聯公司收購位于中國蘇州、西安和杭州的五個產業園區，以及位于廣州的樂峰廣場的剩余49％股權。
擬議收購有待在特別股東大會上獲得信托單位持有人的批準，交易預計將于2021年第一季度完成。
從收購說起
據了解，此次擬收購的五個產業園區項目，包括位于蘇州的騰飛新蘇投資組合（51％股權）、位于西安的新加坡騰飛科匯城（100％股權）和騰飛創新中心（80％股權）、位于杭州的新加坡杭州科技園1期和2期（各80％股權）。
凱德集團首席執行官李志勤表示：“此交易再次凸顯出凱德集團與星橋騰飛整合所帶來的穩健資產儲備和價值創造機會。將這些優質資產放進凱德商用中國信托，使凱德集團能夠釋放資本、變現開發利潤，并通過基金管理平臺獲得經常性收益。”
此外，樂峰廣場由凱德三年前購得，是其在廣州布局的第二個商場。此次收購剩余股權之后，凱德商用中國信托將會持有樂峰廣場100%股權。
與此同時，凱德商用中國信托完成收購后，凱德集團還將與凱德商用中國信托就騰飛新蘇項目以49:51的股份占比成立合資公司。
對此，凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓表示：“凱德一直在尋找新的機會，特別是受益于中國新經濟發展的資產類別，包括產業園區。之所以決定繼續投資騰飛新蘇，就是看到了從這一成熟資產的更新改造中獲得新價值的潛力。”
凱德商用中國信托放眼多元化資產類別
凱德商用中國信托于2006年在新加坡上市，是新加坡首支、也是最大的投資于中國的購物中心的房地產投資信托基金（“REIT”）。多年來，主要以投資中國的零售用途資產為主。
今年9月底，凱德商用中國信托宣布將投資的資產類別擴大至涵蓋主要用于零售、辦公和工業用途的多元化資產，包括產業園區、物流設施、數據中心和綜合開發項目。
觀點地產新媒體了解到，凱德商用中國信托主要收購的是運營成熟，并有了穩定回報的項目。
截至去年末，其持有分布在北京、上海、廣州、成都、長沙、哈爾濱、武漢、鄭州和呼和浩特等9個一二線城市共14個購物中心，持有物業面積合計109.8萬平米。
數據來源：觀點指數整理
于2019年，凱德商用中國信托錄得總收入12億元，NPI物業凈收入8.35億元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。
凱德商用中國信托管理有限公司主席蘇錦春表示：“中國經濟的強勁復蘇和發展方向有望推動各行業的增長，包括對產業園區的需求。此次收購對凱德商用中國信托而言是戰略性的，也是適時的。”
就目前來看，凱德國內大部分商業項目背后均有基金或REITs的身影，除了上市REITs凱德商用中國信托，還有凱德商用中國發展基金、凱德商用中國入息基金以及來福士中國入息創投等私募基金。
其中，凱德商用中國發展基金一般介入時間最早，在項目拿地、建設期即開始介入；待項目經歷幾年開發收益率達到一定水平后，再將相對成熟的項目輸送給凱德商用中國入息基金。
最后，項目運營成熟，并有了穩定回報后，凱德商用中國信托再以優先認購權的方式對商業物業進行收購，從而實現退出。
通過這種模式，凱德便實現了私募基金負責商業項目前期的開發、收購以及培育，然后利用REITS實現退市套現的資金回路。
凱德模式解碼
從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點，到2004年中國第一座來福士——上海來福士廣場開業，再到大力發展“綜合體戰略”，基金的運作是凱德能夠快速擴張的重要原因。
基金的運作，能夠讓凱德形成資本募集、資本支撐、項目運營、創造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環。
值得注意的是，凱德集團不僅是亞洲領先的多元化房地產集團，還是全球房地產投資管理十強，擁有強大的基金管理平臺。所以，凱德不僅可以將成熟資產注入REITs實現資金的回籠，也有能力和資本支撐從市場上收購優質資產。
觀點地產新媒體從凱德官網獲悉，從2002年推出新加坡首支上市房地產投資信托基金開始，發展至今，凱德在 REITs 方面擁有凱德綜合商業信托、騰飛房產投資信托、雅詩閣公寓信托等產品。
數據來源：觀點指數整理
不久前，凱德商用新加坡信托和凱德商務產業信托，已整合為凱德綜合商業信托。根據凱德官網最新顯示，目前凱德旗下共管理6支上市房地產投資信托基金（REITs）和商業信托，以及20多支私募基金。
旗下的房地產投資信托基金和商業信托包括凱德綜合商業信托、騰飛房產投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。
觀點地產新媒體了解到，對于高風險、高收益的項目，如開發物業和培育期的商業物業，凱德主要通過私募基金進行投資；對于現金流穩定的成熟商業物業，凱德主要用REITs進行投資。
這種模式下，凱德能夠實現私募基金負責商業項目前期的開發、收購以及培育，然后利用 REITS 實現退出的資金回路。
而 REITs 通常對私募基金培育的項目具有優先購買權，通過這樣的閉環，凱德得以實現“私募基金培育后打包給REITs”的雙基金配對運作模式。
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