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王彬：法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代，我們只做金融那點兒專業的事兒。微信號: fuxianbubin
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
京東REIT業績穩健向好，并持續給投資人帶來高比例的、高頻次的現金分紅回報。
觀點網 REITs是打通重資產“投融管退”資本循環的重要環節。
今年初，已上市的REITs接連披露2025年資產經營情況。能夠發現，物流倉儲板塊出租率階段性企穩，項目經營仍呈現分化，關聯租戶及頭部運營商項目展現出經營韌性。
體現在出租率上，關聯方租戶占比較高項目保持較強穩定性，比如京東REIT、順豐REIT以及中外運REIT，四季度末出租率分別為100%、95.9%以及97.8%。
一直以來，倉儲設施在物流業態中作為為流通提供服務的基礎設施而存在，過去幾年，基于優質的資產組合及京東產發專業市場化運營管理，京東REIT業績穩健向好，并持續給投資人帶來高比例的、高頻次的現金分紅回報。
滿租項目年度二次發布擴募公告
從披露的2025年四季度數據來看，京東REIT經營保持穩健。
公告顯示，四季度京東REIT錄得收入2703.51萬元，可供分配金額1434.92萬元，實際分配金額2002.5萬元，年化現金流分派率4.03%。
京東REIT通過專項計劃持有3個倉儲物流不動產項目公司100%股權，項目分別位于重慶、武漢、廊坊三個物流節點城市，合計建筑面積約35.1萬平方米，合計可供出租面積約34.13萬平米。報告期末，三個物流倉儲項目均保持100%出租率。
值得關注的是，3月27日，京東REIT發布正式啟動二次擴募工作，擬購入京東產發旗下北京、昆明、廣州三個成熟運營的物流園，進一步優化基金資產組合。這是自2025年7月以來，京東REIT在一年內第二次發布擴募公告。
本次二次擴募公告涉及三處資產，分別為：位于北京市大興區的大興空港項目（簡稱“北京項目”）、位于昆明市官渡區的昆明空港項目（簡稱“昆明項目”）、以及位于廣州市花都區的廣州花都空港項目（簡稱“廣州項目”）。
二次擴募將與現有資產及首次擴募資產形成戰略互補，進一步完善“核心-樞紐-門戶”聯動的全國物流網絡布局。
倉儲設施是實體工業經濟的關鍵流通環節，選址是決定效率的基礎。京東REIT二次擴募項目均位于核心供應鏈節點城市。其中，北京大興項目位于首都國際航空樞紐核心區，依托國家樞紐級航空網絡和京津冀經濟圈，實現華北市場與全球供應鏈的高效聯動；廣州花都項目地處粵港澳大灣區國際航空樞紐，憑借白云機場空港樞紐及成熟的多式聯運網絡，能深度覆蓋珠三角制造業與消費市場；昆明空港項目則立足“一帶一路”關鍵節點，充分發揮航空港的樞紐功能，進一步織密西南地區空港物流網絡，為區域臨空產業發展提供堅實支撐。
此前首次擴募資產同樣錨定核心交通樞紐。合肥是國務院認定的長三角重要中心城市，國家級綜合交通樞紐，兼具中部先進制造基地、區域科創高地與國際航空貨運中心職能，已構建起輻射全國、貫通全球的立體化交通網絡。西安更是西北五省不可替代的物流中樞，也是全國首個內陸型“4樞紐1基地”國家物流樞紐（陸港型/空港型/生產服務型/商貿服務型+骨干冷鏈基地）。
通過構建“京津冀-長三角-長江中游-成渝-西南”五大多元化核心經濟圈網絡，京東REIT將充分融入國家重大區域發展戰略和“一帶一路”建設大局。顯著提升底層資產對全國核心經濟帶與國際合作的覆蓋密度；形成“點-線-面”聯動的物流網絡，增強供應鏈穩定性與輻射能力，是對已持有基礎設施項目覆蓋區域的有力補充。
除此之外，擴募之后基金總資產和凈資產規模將同時增加，擬購入基礎設施項目將為基金提供額外的可供分配收入來源，抗風險能力將進一步增強。
若兩次擴募順利完成，京東REIT的倉儲管理規模將提升至超過87萬平方米。據目前經營情況，擬購入基礎設施項目總體運營情況良好，現金流穩定。
該基金指出，此次擴募符合基金投資策略，是對已持有基礎設施項目覆蓋區域的補充，可以有效分散資產組合風險，有利于拓展基金持有的倉儲物流園區資產組合，使該基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。“常態化擴募基于京東產發對公募REITs平臺的長期布局與持續投入。公司具備充足的優質資產儲備，未來將持續優化資產組合、提升運營管理水平，依托穩健的資產底盤，力爭為投資者提供更為持續、穩定的回報。”
打通“投融管退”
產城園區評論獲悉，在京東REIT歷史項目續租過程中，沒有產生任何空置期，租金延續性非常好。同時服務的租戶京東物流作為行業頭部企業，業務健康財務穩健、資信良好、履約能力強，大幅降低了由于租戶業務不穩定帶來的租金收繳風險。
發布二次擴募事項同日，京東REIT對外披露廊坊項目主要承租人續租情況，自2026年5月起，廊坊項目公司與主要承租人北京京訊遞續租首年起始凈有效租金為27.68元/平方米/月，續簽租約租期內的平均凈有效租金為29.87元/平方米/月。
在廊坊項目續租后，京東REIT2026年一季度末加權平均剩余租期也將由1102天提高至1773天。
過去幾年，行業整體呈現空置上升和租金下探的調整期。世邦魏理仕預計，2026年各市場高標倉租金走勢的分化將更加明顯。隨著華東和華北新增供應量顯著下降，區域內大部分市場的租金跌幅將顯著收窄。空置率降至個位數區間的武漢、重慶、成都和青島有望迎來租金企穩回升，而持續供不應求的寧波租金增長將進一步加速。
上市以來，京東REIT底層資產的運營管理各項指標亦表現穩健，這基于原始權益人兼外部管理機構優秀的運營管理能力。
整體來看，依托于良好的產業基因，即使在市場處于相對弱周期情況下，京東產發旗下物流倉儲項目也具有比較強的內生韌性，專注資產質效提升，并敏銳捕捉市場趨勢，提供符合客戶需求的高水準基礎設施，確保全國范圍內資產保持90%以上高出租率。
這種深度的資產管理能力，使京東產發的倉儲空間，從簡單的空間載體轉變為提升供應鏈效率、降低綜合成本的基礎設施，成為底層資產具備穩定現金流與成長潛力的保障。
這種運營能力，也是公募REITs實現穩定收益的基礎。目前來看，REITs作為重要的金融工具，已成為重資產的一種“解題方式”。
現代物流業是與國民經濟緊密融合的基礎性現代服務業，倉儲是物流的必要載體，是支撐實體經濟的重要基礎設施。但物流資產具備重資產屬性，往往需投入大量資金且投資回收周期長，項目退出是一個很難的事情。
“投融管退”環節不分輕重，如果資本化被打通，那么運營邏輯則得以閉環，長期的資金壓力將得以舒緩。
所以，對這類資產持有者而言，REITs能夠激活重資產物業價值，加速前期投資資金回流和收益兌現，加快公司投融資循環，增強公司持續投資能力。
作為權益型融資工具，REITs可拓寬公司的融資渠道，改善公司流動性、降低資產負債率，優化長期資本結構，有利于長期穩定發展。
京東產發于2023年便開始探索這一模式，也是首單發行倉儲物流公募REITs的民營企業。
這對投資者而言亦有益處--公募REITs底層資產業務模式清晰、收益穩定性高且具有強制分紅條款，此類資產能夠滿足中長期配置需求和低利率環境下機構對于優質高息資產的配置。
近年來，債券收益率進入低利率時代，REITs這類有穩定分紅特性的安全資產備受投資者青睞。以京東產發REIT為例，該基金2025年完成4次分紅，發行至今累計分紅2.09億元，分紅比例接近100%。
隨著中國市場內需提振和產業升級的宏觀大勢，倉儲物流租賃市場有望迎來需求修復。有數據顯示，全國四十多個區域市場2025年全年凈吸納面積1600萬平方米，同比增長超兩成。
在此背景下，京東REIT未來有望成為“穩健運營+行業增長”的雙重載體，發揮行業標桿的引領示范效應。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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