之前在上課的時候經常有一些非投資背景的朋友反應說這一領域對他們過于陌生，雖然有興趣學習，但還是因為離本職的工作太遠，難以學以致用。

今天，在和購房的朋友討論投資回報分析的時候，想到買房也許是大家身邊最容易理解的一項投資，于是嘗試著用投資測算的知識給分析了一下。

相信多數人直觀上都覺得買房子是一件很賺錢的事情——一套房子買進來2萬/平米，幾年后賣出去3萬/平米，回報率50%。然而，事實上真有賺這么多嗎？

其實出來這一測算結果并不奇怪，因為我們表面上看到的投資回報，并沒有考慮投資所付出的資金成本和時間成本——投資發生在前，房子出售在后，每月還要還銀行利息；而且如果房子沒租出去，還得自己付物業費……綜合這些因素下來，整個投資回報就會被拉低了。

通過這么一個買房子的例子來發現這些問題，大家是不是會覺得投資測算這件事情更親切得多了呢？

其實，投資測算并不是什么高大上或是復雜的東西，它無外乎就是讓我們算清楚自己的總成本結構（包含投資成本和資金成本），然后再結合預期的投資收益及其發生時間來分析實際的回報率到底有多少。

投資測算其實就是一項人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面這一原理，我們自己的所有投資都可以加以應用的。

理解了購房的投資測算過程，也就不難再去理解商業不動產的投資測算了。其實，所有的投資測算原理都是相通的，都是通過對成本結構和收益結構的測算，然后得到投資現金流的數據，進而得到回報率指標。

相比于前面我們買方的例子來看，商業不動產的測算過程無外乎是：成本結構更復雜一些，包含了拿地/收購、建設施工、融資等更多的因素；收益結構管理場景更多一些，在獲得租金的過程中涉及了多樣化的費用結構和稅費支出，同時還要考慮到底什么時候退出，退出能賣多少錢——僅此而已。

然而，萬變不離其蹤，投資回報的根本就是現金流。只要圍繞著“怎么花錢”和“怎么賺錢”去思考，所有的道理就很容易想明白了。