為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，2020年上半年信貸環(huán)境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。而在下半年“三條紅線”融資規(guī)則、房貸集中管理度疊加熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼等一系列政策組合拳下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所降溫。但諸如紹興、金華、麗水、淮安、鹽城等長(zhǎng)三角三四線城市市場(chǎng)行情卻持續(xù)火熱，特別是土地市場(chǎng)，高競(jìng)拍輪次、高溢價(jià)成交地塊屢現(xiàn)。

1、調(diào)控收緊促市場(chǎng)波動(dòng)收窄，但地市仍是市場(chǎng)周期的先行指標(biāo)

決定房?jī)r(jià)的因素多種多樣，但在諸多因素之中，拿地成本是決定房屋售價(jià)的重要因素之一。從歷史成交數(shù)據(jù)來看，2011年~2020年十年間地價(jià)漲幅共有三次高點(diǎn)，分別是2013年、2016年和2017年。結(jié)合房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，在地價(jià)快速上漲年后，一般兩年后則會(huì)迎來房?jī)r(jià)的加速上升，如2013年地價(jià)顯著上漲后，2015年后房?jī)r(jià)便迎來快速上漲，2016年和2018年情況亦是如此。

不過，近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的形成，特別是2019年“房住不炒”政策的出臺(tái)，市場(chǎng)波動(dòng)幅度明顯收窄，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)也在減弱。典型如2017年地價(jià)漲幅小高峰后的2019年，房?jī)r(jià)在多城市調(diào)控收緊下漲幅明顯變緩。但總的來看，土地的成本上漲勢(shì)必會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的助推作用；因此，土地市場(chǎng)仍然是市場(chǎng)周期的先行指標(biāo)。

此外，觀察市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，在地價(jià)明顯上漲后次年，地價(jià)漲幅一般會(huì)明顯趨緩，如2013年后2014年地價(jià)漲幅明顯放緩，2017年地價(jià)漲幅達(dá)到高點(diǎn)后的2018年平均地價(jià)漲幅僅為3%。這是由于地價(jià)明顯上漲會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，因此，在地價(jià)明顯上漲之后，各城市會(huì)針對(duì)土地側(cè)進(jìn)行調(diào)控，以拉低地價(jià)漲幅，降溫地市。不過，這期間也恰是房企拿地的窗口期，在土地市場(chǎng)經(jīng)歷一段時(shí)間的低潮期后，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地條件也會(huì)有所放松，這一點(diǎn)在2019年上半年和2020年上半年表現(xiàn)都十分明顯。

2、2020年麗水、臺(tái)州等地土拍火熱，頻頻拍出高溢價(jià)地塊（略）

優(yōu)質(zhì)土地大量供應(yīng)下，熱點(diǎn)三線城市土地市場(chǎng)熱度在2020年達(dá)到了高位。從上一章中可知，地價(jià)快速上漲后兩年往往是房?jī)r(jià)上漲的“大年”。為了進(jìn)一步探知熱點(diǎn)三四線城市住宅市場(chǎng)的周期特征，在本章中我們將對(duì)上一章提到的24個(gè)樣本城市商品住宅成交量?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)進(jìn)行具體分析，從中找出一定的規(guī)律，并結(jié)合供求情況對(duì)熱點(diǎn)城市在2021年接下來的市場(chǎng)走向做出預(yù)判。

1、熱點(diǎn)三線樓市處于量?jī)r(jià)上行階段，周期慣性有望延至2021年三季度

為了能準(zhǔn)確把握熱點(diǎn)城市樓市成交的運(yùn)行規(guī)律，接下來我們將從24個(gè)典型熱點(diǎn)城市的商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)入手來分析熱點(diǎn)三線樓市運(yùn)行情況。

1）約20個(gè)月為一個(gè)漲跌周期，本輪高點(diǎn)按規(guī)律應(yīng)在2021年三季度初

以樣本城市2015年以來商品住宅成交量?jī)r(jià)同比漲幅月度走勢(shì)來看。首先，在成交面積上，樣本城市的成交量同比漲幅出現(xiàn)了明顯的周期性，平均約20個(gè)月為一個(gè)漲跌周期。以六年內(nèi)第一個(gè)成交波峰2016年3月來看，在此之前，熱點(diǎn)三線城市成交量同比快速增長(zhǎng)，而在2016年3月后，受各地政策調(diào)控影響，成交量同比增幅明顯放緩，部分月份的成交量甚至出現(xiàn)了同比下降的趨勢(shì)，直至2017年12月下一輪快速上漲的行情才到來。

和成交量同比走勢(shì)相同，熱點(diǎn)三四線城市的房?jī)r(jià)漲跌也呈現(xiàn)出一定的周期性，周期持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度也在20個(gè)月左右。不過，和成交量走勢(shì)漲跌波動(dòng)幅度較大稍有不同，熱點(diǎn)三線城市的房?jī)r(jià)近年來大致均呈上升趨勢(shì)，僅個(gè)別月份成交均價(jià)同比下滑。在一個(gè)完整的周期內(nèi)，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)往往呈現(xiàn)出先是快速上漲、后增長(zhǎng)速度放緩甚至小幅回落的趨勢(shì)。

此外，對(duì)比過去6年內(nèi)熱點(diǎn)三四線城市的量?jī)r(jià)漲跌運(yùn)行周期來看，房?jī)r(jià)漲幅往往要先于成交量漲幅到達(dá)峰值，一般提前兩個(gè)月左右。這是由于房?jī)r(jià)快速上行下，購(gòu)房需求也被調(diào)動(dòng)，商品住宅成交量也因此加速上漲；而當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅過快時(shí)，往往會(huì)觸發(fā)政府調(diào)控，比如收緊備案價(jià)格限制、加快預(yù)售證發(fā)放以加大市場(chǎng)住宅供應(yīng)等，房?jī)r(jià)漲幅也因此放緩，成交量漲幅則由于供應(yīng)放量和購(gòu)房者“買漲”心理效應(yīng)而繼續(xù)上行。

2）2021年內(nèi)熱點(diǎn)三線住宅成交見頂，房?jī)r(jià)增速也會(huì)放緩

樣本三線城市土地市場(chǎng)在2020年熱度明顯升高，在樓市方面表現(xiàn)亦是如此。從各城市2020年商品住宅成交面積情況來看，僅阜陽、莆田等少數(shù)城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長(zhǎng)，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區(qū)的成交規(guī)模仍是在上漲的，房?jī)r(jià)也是在上漲的。以莆田為例，主城區(qū)城廂區(qū)和秀嶼區(qū)的商品住宅成交規(guī)模均較2019年明顯增長(zhǎng)，漲幅均在15%以上，而全市商品住宅成交均價(jià)也較上一年增長(zhǎng)了0.8%，其中主城區(qū)的房?jī)r(jià)同比漲幅均在5%以上。

從樣本城市整體市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，2020年熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模同比增長(zhǎng)速度在下半年明顯加速，至2021年初已經(jīng)上漲至近六年來的較高水平，甚至高于上一周期的峰值，均價(jià)漲幅亦是達(dá)到較高位。結(jié)合上節(jié)樣本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律來看能夠發(fā)現(xiàn)，2020年樣本城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本就處于上行周期，而2020年上半年因受疫情影響致房地產(chǎn)市場(chǎng)被迫下行，因此在下半年市場(chǎng)需求強(qiáng)烈反彈，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市樓市成交熱度持續(xù)上漲，規(guī)模增長(zhǎng)明顯強(qiáng)于上一周期的上行階段，成交均價(jià)則由于下半年熱點(diǎn)城市如東莞、常州及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策壓制影響增長(zhǎng)速度稍緩。

接下來，根據(jù)以往周期性經(jīng)驗(yàn)來看，熱點(diǎn)三線城市此次周期還將持續(xù)半年左右。同時(shí)，在此時(shí)間段內(nèi)，受房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)收緊、熱點(diǎn)城市落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任等一系列政策影響，熱點(diǎn)城市將迎來規(guī)模見頂、房?jī)r(jià)增速放緩的新階段。

2、地價(jià)上漲利好高庫(kù)存城市減壓，回升周期投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注

考慮到樣本城市近年來市場(chǎng)狀態(tài)各有差異，這也會(huì)對(duì)城市接下來短期的市場(chǎng)走向產(chǎn)生一定的影響。在本節(jié)中，我們就將從市場(chǎng)預(yù)判角度對(duì)城市進(jìn)行分類，結(jié)合以往的歷史經(jīng)驗(yàn)，研究在歷經(jīng)地價(jià)上漲周期后，不同供求關(guān)系下的城市后市走向會(huì)有何不同：

1）供不應(yīng)求城市：地方監(jiān)管加嚴(yán)，后市走向量跌價(jià)漲（略）

2）供求平衡城市：規(guī)模多數(shù)回落，購(gòu)買力差異促房?jī)r(jià)走向分化（略）

3、小結(jié)：地價(jià)上漲促房?jī)r(jià)上行，供不應(yīng)求城市需警惕調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)（略）

通過前兩個(gè)章節(jié)的分析可見熱點(diǎn)三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的周期性特征，樓市約20個(gè)月為一個(gè)漲跌周期，并且在經(jīng)歷過地價(jià)大漲之后，不同供求背景的城市后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)也存在一定的差異。為了對(duì)樣本城市的后市有一個(gè)清晰的預(yù)判，本章節(jié)將對(duì)城市近況進(jìn)行分析，分別從市場(chǎng)規(guī)模、供求關(guān)系以及盈利空間等三方面進(jìn)行系統(tǒng)梳理。

1、住宅成交多升至近年量?jī)r(jià)高位，但滁州、淮安仍在低位徘徊（略）

2、城市供求表現(xiàn)分化，紹興、衢州等部分浙江城市去化稍慢（略）

3、大部分城市成本風(fēng)險(xiǎn)仍在低位，但少數(shù)板塊已現(xiàn)盈利壓力

2020年初我國(guó)開始遭遇了“新冠黑天鵝”，房地產(chǎn)行業(yè)一度接近停擺。為了盡快從疫情的影響中恢復(fù)，3月以來，各重點(diǎn)城市相繼恢復(fù)土地出讓，放松土地出讓門檻，并且優(yōu)先以稀缺優(yōu)質(zhì)用地試水市場(chǎng)。同時(shí)，信貸政策也逐漸寬松，房企融資壓力減輕，土地市場(chǎng)在此利好下熱度一路走高，熱點(diǎn)三線城市平均地價(jià)頻頻刷新，在地價(jià)的刺激之下，限價(jià)政策相對(duì)較松的熱點(diǎn)三線城市房?jī)r(jià)也應(yīng)聲上漲，盈利空間也發(fā)生了明顯變化。

就城市層面來看，環(huán)廣、滬、深的熱點(diǎn)三線城市由于房?jī)r(jià)水平本身就較高，房?jī)r(jià)漲幅也比較大，其房地差較其余三四線城市也偏大，尤其是東莞、紹興等商品住宅均價(jià)超2萬元/平方米的高房?jī)r(jià)城市，房地差均在1萬元/平方米以上，整體投資機(jī)會(huì)較佳；相對(duì)應(yīng)的，淮安、徐州等商品住宅均價(jià)不足1萬元的城市房地差也相對(duì)較小，多在7000元/平方米以下，利潤(rùn)空間相對(duì)較小。

但總體來看，大部分熱點(diǎn)三線城市的房地差均在1萬元/平方米以上，地房比在40%以下，成本風(fēng)險(xiǎn)處于低位。但是如果將2020年房地差與2019年的相比，可以發(fā)現(xiàn)，南通、麗水、鹽城、嘉興等城市的房地差是收窄的，尤其是南通，收窄幅度高達(dá)1595元/平方米，主要是原因就是由于2020年南通地價(jià)過快上漲導(dǎo)致

值得注意的是，由于城市建成區(qū)面積較大，尤其是中心城市和遠(yuǎn)郊地價(jià)、房?jī)r(jià)價(jià)格差異巨大，城市整體的房?jī)r(jià)、地價(jià)差被“平均”之后，抹殺了各區(qū)域房地產(chǎn)特征差異。因此在具體研究時(shí)，有必要對(duì)城市進(jìn)行板塊細(xì)分。

總體來看，風(fēng)險(xiǎn)較大的板塊主要是因?yàn)榈貎r(jià)上漲較快而導(dǎo)致的，但這些區(qū)域大多是城市的主城區(qū)，發(fā)展規(guī)劃上也有一定的亮點(diǎn)，如無錫濱湖均是當(dāng)前城市發(fā)展的主力區(qū)域，佛山禪城、徐州云龍等是城市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)購(gòu)買需求旺盛，值得企業(yè)關(guān)注。

通過我們對(duì)熱點(diǎn)三線城市市場(chǎng)周期進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn): 在地價(jià)快速上漲年后，一般兩年后則會(huì)迎來房?jī)r(jià)的加速上升，地市仍是市場(chǎng)周期的先行指標(biāo)，并且熱點(diǎn)三四線城市的成交量和房?jī)r(jià)漲跌也呈現(xiàn)出一定的周期性，周期持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度均在20個(gè)月左右,并且房?jī)r(jià)漲幅往往要先于成交量漲幅到達(dá)峰值，一般提前兩個(gè)月左右。對(duì)于處于不同供求關(guān)系的城市來說，地價(jià)上漲對(duì)其影響各異，收益最大的當(dāng)屬金華、嘉興這類供求比超過1.2的城市，在地價(jià)大漲后，這些城市的商品住宅去化反而有所加快，成交規(guī)模均表現(xiàn)為同比上漲。

結(jié)合剛剛過去的2020年熱點(diǎn)三線市場(chǎng)來看，為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，2020年上半年信貸環(huán)境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。大多數(shù)熱點(diǎn)三線城市量?jī)r(jià)均升至高位，其中衢州、金華、鹽城、東莞、麗水、南通、徐州等熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比漲幅都在10%以上，但滁州、淮安仍在低位徘徊；供求關(guān)系表現(xiàn)也略有分化，大部分城市供求相對(duì)均衡，少數(shù)城市供求關(guān)系略有失衡，譬如紹興、衢州、麗水，尤其是紹興，供求比超過2，去化表現(xiàn)稍慢，反而是成交規(guī)模處于相對(duì)低谷的淮安供不應(yīng)求。從盈利空間來看，大部分城市成本風(fēng)險(xiǎn)仍在低位，但部分板塊由于地價(jià)過快上漲，房?jī)r(jià)又被限制，已經(jīng)出現(xiàn)“面粉貴于面包”的跡象。

考慮到“三條紅線”融資規(guī)則、房貸集中管理度、熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼等一攬子政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，房企拿地積極性勢(shì)必會(huì)受到一定的影響，全年地市大概率趨于穩(wěn)定。此外，22個(gè)重點(diǎn)城市供地“兩集中”之下，房企投資區(qū)域下沉，優(yōu)質(zhì)地塊或面臨更激烈競(jìng)爭(zhēng)，從城市層面來看，最利好的當(dāng)屬熱點(diǎn)三線城市，近期義烏、東莞成交地塊單價(jià)分別創(chuàng)下了全市、區(qū)域單價(jià)新高。

就熱點(diǎn)三線城市市場(chǎng)前景來看，大多數(shù)城市市場(chǎng)前景仍然較佳，投資風(fēng)險(xiǎn)較低。最值得關(guān)注的當(dāng)屬紹興、南通，兩城均受到長(zhǎng)三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優(yōu)勢(shì)，去化速度相對(duì)較優(yōu)。值得警惕的是，由于近些年地價(jià)過快上漲，成本壓力大，利潤(rùn)空間被極大的壓縮，尤其是中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，盈利空間十分堪憂。而2020年成交量大增的鹽城、衢州由于房?jī)r(jià)過快上漲，購(gòu)買能力逐漸下滑，將會(huì)迎來量跌價(jià)平的新階段，未來投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

1、嚴(yán)監(jiān)管下2021年全年地市大概率趨穩(wěn)，下半年拿地時(shí)機(jī)更佳（略）

2、重點(diǎn)城市供地“兩集中”促企業(yè)投資區(qū)域下沉，三線優(yōu)質(zhì)地塊面臨更激烈競(jìng)爭(zhēng)（略）

3、長(zhǎng)三角一體化利好下紹興、南通市場(chǎng)表現(xiàn)突出，但也要警惕成本壓力與調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地成行，對(duì)南通、紹興、嘉興這類熱點(diǎn)三線城市土地市場(chǎng)熱度將有顯著影響。企業(yè)在22個(gè)重點(diǎn)城市拿地難度的加大，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉(zhuǎn)移，在此情形下，南通、紹興、嘉興此類規(guī)劃利好明確，本身具有一定關(guān)注度的非重點(diǎn)城市，接下來市場(chǎng)熱度或迎來一輪升溫行情，房企對(duì)此亦應(yīng)早做準(zhǔn)備。

另外，結(jié)合上述我們研究的市場(chǎng)周期規(guī)律以及其盈利空間綜合評(píng)價(jià)來看，大多數(shù)熱點(diǎn)三線的市場(chǎng)前景仍然較佳，投資風(fēng)險(xiǎn)較低。最值得關(guān)注的當(dāng)屬紹興、南通，兩城均受到長(zhǎng)三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優(yōu)勢(shì)，去化速度較優(yōu)。但需要警惕的是，由于近年地價(jià)過快上漲，成本壓力大，利潤(rùn)空間被極大的壓縮，尤其是中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，盈利空間堪憂。

此外，考慮到周期性因素以及購(gòu)房需求規(guī)模和能力等因素，鹽城、淮安等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至相對(duì)高位，客戶購(gòu)買力難以支撐。因此，雖然鹽城等城市在短期內(nèi)仍可能會(huì)有一波上漲行情，但持續(xù)時(shí)間預(yù)計(jì)較短，在下半年后極有可能迎來量跌價(jià)平的新階段，房企對(duì)于這種即將到達(dá)頂峰或?qū)⒁幱谙滦兄芷诘某鞘校顿Y還需謹(jǐn)慎。