克而瑞地產研究 
王彬：法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代，我們只做金融那點兒專業的事兒。微信號: fuxianbubin
作者：克而瑞研究王錚嶸
來源：克而瑞地產研究
導讀
2025 年中國土地市場迎來筑底反彈，整體呈現投資溫和回升、區域與主體高度分化的特征，核心城市成房企投拓主戰場，不同類型主體拿地策略差異顯著。本文結合監測數據，對本年度房企拿地行為及背后的市場運行邏輯與競爭格局展開解析。
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市場筑底反彈與結構性聚焦：2025年土地市場概覽
2025年中國土地市場呈現出“投資筑底反彈、區域高度聚焦”的鮮明特征，市場情緒謹慎修復但分化加劇，整體基調趨于穩健。據克而瑞重點監測的100家企業數據，全年拿地新增貨值達22614億元、拿地金額11027億元、建筑面積10090萬平方米，其中新增貨值同比增長2%、金額增長3%、面積下降5%。這一數據組合清晰揭示：房企投資活動經過深度調整后溫和回升，策略轉向精準化，普遍收縮外圍布局，集中資源競逐核心城市高確定性地塊，行業底部企穩并強化結構性聚焦。
土地市場分化格局呈現“冰火兩重天”態勢，核心城市交易熱度高漲，非核心城市持續低迷。其中，北京以1427.4億元土地出讓金領跑全國，杭州、上海均突破1400億元，成都、南京、武漢等強二線城市保持強勢，此類城市地塊去化周期短、溢價空間穩定，是房企投拓核心戰場；而多數三、四線城市流拍率攀升、底價成交常態化。
表1 2025年涉宅用地成交總價城市排行
數據來源：CRIC
值得注意的是，TOP20城市貢獻全國近六成宅地出讓金，區域集中度顯著提升，印證房企資源加速向高能級城市遷移。主體格局上，國央企主導市場，拿地金額占比超過七成，中海、華潤、保利等頭部企業引領作用突出；民企投資信心邊際修復，濱江集團等代表性企業積極回歸核心區域；城投平臺托底作用減弱，占比15%且更多轉向保障性項目，市場化地塊參與度大幅降低。這一“國央企穩盤、民企弱復蘇”的動態平衡，奠定了全年土地市場運行的基本框架。
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金額斷層式分布與價量背離：TOP10房企拿地行為三維透視
2025年土地市場頭部效應顯著強化，TOP10房企以央國企為核心主體，在拿地策略上形成金額高度集中、區域精準聚焦和部分企業拿地面積和價值背離的差異化格局，行業集中度持續攀升。
01
金額斷層式分布凸顯規模壁壘
依據2025年新增土地價值TOP10數據，頭部房企新增土地價值呈現斷層式分布：
表2 2025年中國房地產企業新增土地價值TOP10
數據來源：CRIC
TOP10房企新增土地價值總額達6021.3億元，占重點監測的100家企業新增土地價值比重達到54.6%。中海地產以990.7億元穩居榜首，展現出強勁實力。華潤置地和保利發展分別以790.6億元和786.6億元位列第二、三名，三家央企合計投入約2568億元，占據前十名總投入的42.6%，頭部集中度較高。
從新增土地價值分布來看，前10名企業可劃分為三個梯隊：第一梯隊（700億元以上），中海地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口均保持較高投入規模；第二梯隊（400億—700億元），綠城中國、中國金茂、建發房產、越秀地產拿地表現相對穩健；第三梯隊（400億元以下）包括濱江集團和中建智地，其中中建智地與中海地產新增土地價值相差782億元，差距達到3.75倍。此外，據克而瑞統計數據，重點監測的100家企業中，14家央企新增土地價值占比已達50%，較去年增長7個百分點。此格局源于央企融資成本優勢持續強化規模壁壘，而民企受制于現金流壓力難以參與高金額競爭。
02
價量背離現象折射市場分層
2025年新增土地建面TOP10則揭示結構性差異：
表3 2025年中國房地產企業新增土地面積TOP10
數據來源：CRIC
邦泰集團、石家莊城發投、武漢航天建設等企業雖位列新增土地建面前10位，但土地價值金額均未進前10位，其中，邦泰集團新增土地價值位居第17位，石家莊城發投新增土地價值位居第19位，武漢航天建設新增土地價值位居第69位。此類“量高價低”現象源于其職能定位：主要獲取單價低于3000元/㎡的工業配套或遠郊地塊（如石家莊鹿泉區、武漢新洲區），其中，城投企業更多承擔地方財政“托底”角色。反觀新增土地價值TOP10房企，平均樓面價超1.8萬元/㎡，專注核心城市優質地塊。二者共同導致土地市場“價量背離”——城投貢獻面積卻稀釋土地價值，而央國企通過高價值儲備鞏固資產質量。
03
核心城市深耕重構市場話語權
頭部房企嚴格踐行“舍廣度求深度”布局邏輯，將90%以上資金押注高能級城市，該策略既規避了外圍區域的高流拍風險，又依托核心城市相對較高的去化率保障資金安全。
中海地產：北京、上海、杭州、深圳（四城貢獻82%拿地額）
華潤置地：廣州、成都、南京、武漢（強二線占比65%以上）
保利發展：一線及新一線城市全覆蓋（93.8%資金投向此類城市）
招商蛇口：上海、蘇州、長沙（長三角+中部樞紐雙核驅動）
綠城中國：杭州、寧波（本土化深耕，杭州單城占比71%）
03
國央企領漲、民企修復、城投退潮：市場主體策略分化
2025年土地市場分化持續深化，國央企、民企及城投平臺三類主體策略差異顯著，核心原因是資金實力、政策定位、企業訴求的不同。市場總體呈現“核心城市資源爭奪白熱化、邊緣區域依賴政策托底”的立體分層格局。
01
國央企：核心高地攻堅者，高總價、高溢價下的風險控制是關鍵
國央企是2025年土地市場的絕對主力，14家央企拿地金額占比50%，拿地金額同比增長20%，地方國企拿地金額占比也超過20%。其中，中海地產、保利發展、華潤置地、招商蛇口等頭部央企集中攻堅北上深杭等高能級城市優質地塊。此類操作依托央企低成本融資優勢（綜合融資成本低于3.5%）和城市地塊價值確定性高，能有效對沖高溢價風險。
表4 2025年全國涉宅用地成交總價TOP10
數據來源：網絡公開數據整理
進入2026年，核心城市優質地塊仍是必爭之地。以廣州馬場一期地塊為例，共計8家房企參拍，其中包括保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、越秀地產等多家頭部央國企，競拍超百輪，最終由越秀地產以236億、溢價26.6%獲得，該地塊成交總價排名廣州歷史第二位，住宅可售樓面價8.5萬元/平方米刷新廣州單價“地王”紀錄。
02
民企：本土防御型參與者，現金流安全是第一原則
民企顯露弱復蘇信號，2025年拿地總額超1000億元、同比增長8%，但策略高度審慎。濱江集團、龍湖集團等頭部企業聚焦“本土深耕、聯合拿地、優先底價/低溢價地塊”路徑。如：濱江集團全年新增23宗地塊全部集中于杭州大本營，其中82%以底價或低溢價（<5%）獲取；龍湖集團通過聯合體模式競得成都武侯區地塊，溢價率控制在8%以內，優先選擇學校配套完善項目。盡管大華集團以24.86億元、溢價率32.31%競得靜安大寧地塊，樓板價高達92659元/㎡刷新區域記錄，體現局部突破，但民企整體回避高總價地塊，底價成交占比高達83%，且70%布局二線及強三線城市（南寧、昆明民企拿地占比超40%）。現金流約束是主因——民企2025年拿地銷售比僅0.25（2024年為0.18），遠低于央企0.38的水平。
03
城投平臺：邊緣托底功能退化，從“救市主力” 向 “保底輔助” 轉型
城投平臺角色顯著弱化，41家城投拿地金額占比僅15%、同比下降5個百分點，拿地金額同比下降15%，參與度大幅下滑。其拿地邏輯轉向承接三、四線城市非核心地塊，維持土地市場基礎運轉。例如，重慶、昆明城投主要獲取遠郊工業配套用地，溢價率普遍低于3%，2025年三季度此類地塊占比達76%；南寧城投以底價承接青秀區邊緣地塊，防止流拍沖擊財政。這一轉變源于政策導向調整——地方政府逐步退出“隱性托底”，轉向市場化運作。城投90%的地塊集中于非核心區域，標志其從“救市主力”向“保底輔助”退化，市場自主調節機制初步形成。
綜上，2025年土地市場確立“國央企領漲核心資產、民企修復局部機會、城投收縮邊緣托底”的分層體系。國央企憑借資金優勢強化高能級城市卡位，民企在現金流約束下探索安全邊界，城投功能弱化則加速市場理性化進程，預示行業集中度將持續提升，資源進一步向核心城市集聚。
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冰火兩重天：高溢價與底價成交地塊的主體特征解碼
2025年土地市場呈現顯著兩極分化特征，高溢價與底價成交地塊的對比深刻揭示了不同市場主體的行為邏輯。一方面，2025年全國300城招拍掛土地平均溢價率達到5.3%，較上年提升了1.1個百分點，為近四年新高，其中，深圳、杭州、上海、成都全年平均溢價率分別達到26.9%、25.4%、15.3%、10.3%；另一方面，大多數地塊仍是以底價或低溢價成交，按成交幅數統計，溢價率高于1%的地塊占比僅約17%，而總價超5億元、溢價率不低于15%的“高熱地塊”占比僅約0.8%，凸顯市場“冰火兩重天”的格局。
01
高溢價地塊：國央企主導核心資產爭奪
高溢價地塊高度集中于核心城市優質區域。如：2025年1月，重點一、二線城市13宗高溢價含宅地塊中，8宗由國央企競得，彰顯其絕對主導地位。此類地塊普遍具備三大共性：一是位于核心城市核心地段，82%的地塊周邊配備學校等完善配套設施；二是體量小、總價低，82%成交總價不足1億元；三是區位價值突出，多屬稀缺資源。拿地主體以中海、華潤等頭部國央企為主，其行為源于雙重優勢：一方面憑借較低融資成本和充沛資金儲備支撐高價競爭，另一方面基于戰略布局需求，亟須在核心城市快速補充優質土儲以搶占市場制高點。這種“資金實力+戰略緊迫性”的組合，使其成為高溢價地塊的核心贏家。
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底價成交地塊：托底與防御性布局并存
底價成交地塊占據絕對主流，其分布與主體特征清晰反映市場避險傾向。83%的底價成交地塊集中于三、四線城市或核心城市的邊緣區域，配套條件普遍薄弱且規模較大。拿地主體呈現多元化分層：城投平臺主要履行政府托底職能，防止流拍沖擊市場信心，但作用已顯著弱化——41家城投拿地金額占比僅15%，同比下降5個百分點；地方中小房企則依托本地化優勢，通過低成本獲取地塊進行區域深耕；部分謹慎型民營房企（如濱江集團、中冠等）將此類地塊視為風險可控的布局選擇，采取“本土作戰”策略規避不確定性。值得注意的是，隨著政策環境調整，城投托底能力持續收縮，進一步加劇了非核心區域土地市場的冷清局面。
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兩類地塊核心特征對比
表5 2025年高溢價成交地塊與底價成交地塊核心特征對比
數據來源：CRIC
兩類地塊的分化本質反映了房企資金實力與戰略定位的根本差異：頭部國央企依托融資優勢積極卡位核心資產，而其他主體則更注重安全邊際，這一結構性特征將持續塑造土地市場的競爭生態。
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資金與戰略雙輪驅動：土地市場競爭格局形成機理
資金實力是劃分市場主體層級的核心標尺。國央企依托融資成本優勢（平均低于4%）和充沛流動性，強勢主導核心城市優質地塊競爭。民企雖顯現弱復蘇信號，但整體資金壓力尚未根本緩解，僅濱江集團、龍湖等優質區域型民企具備核心市場參與能力，典型如大華集團競得上海靜安地塊時承受32.31%的高溢價；其余多數民企因融資渠道持續收窄被迫收縮戰線。城投平臺受政策約束強化影響，托底能力顯著下滑，且集中于地方非核心地塊，難以激活三、四線市場活力。
戰略布局進一步固化區域分化態勢。頭部房企基于資源稟賦實施“核心城市聚焦”策略，華潤置地、保利發展等TOP10企業將61%的新增貨值集中于核心區域，優質民企則轉向“本土深耕”路徑強化區域競爭力，如濱江集團依托本地化優勢斬獲杭州錢塘區下沙單元41.46%高溢價地塊。這種雙向策略博弈形成鮮明市場圖景：核心城市因確定性高吸引頭部企業激烈角逐，溢價率穩定在15%—20%區間；而非核心城市依賴城投托底，底價成交占比高達83%，市場活躍度嚴重不足。
總體而言，當前土地市場呈現“頭部集中、區域分化、主體分層”的競爭特征：資金實力決定主體層級（國央企領跑、優質民企跟隨、中小房企邊緣化），戰略選擇固化區域格局（核心城市高度集中、非核心城市持續萎縮），二者疊加推動行業集中度持續提升，TOP10房企新增貨值占比已超七成，標志著土地市場正式進入結構性分化的深度調整期。
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集中度上行與區域分化：未來1—2年土地市場趨勢前瞻
基于2025年重點監測100個城市的土地市場數據，結合行業規律，對未來1—2年集中度變化預判如下：
集中度加速上行：國央企憑借融資優勢持續擴張，拿地占比繼續向上突破；優質區域民企如濱江集團依托本土深耕策略（2025年新增23宗地塊集中于杭州）維持穩定份額，而中小房企因現金流承壓（銷售TOP100半數未新增土儲）將加速退出，行業“馬太效應”進一步強化。
區域分化持續深化：核心城市土地資源高度向頭部集中（北京、上海、杭州等地央國企拿地金額占比均超70%，貢獻全國近六成出讓金），非核心城市則缺乏真實需求支撐，底價成交成常態；城投平臺托底作用明顯減弱。
投資聚焦核心區域：國央企仍為拿地主力，投資長期鎖定一線及新一線城市；民企延續“本土深耕+聯合拿地”策略，高溢價地塊持續集中于核心區域，非核心區域以底價成交為主導。
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結論
2025年土地市場核心特征可概括為三方面：一是頭部房企主導格局持續深化，TOP10房企拿地金額占比超過五成，凸顯行業集中度顯著提升；二是市場主體策略明顯分化，國央企以超過七成的份額主導高溢價地塊，而民企則多聚焦于本土深耕與底價成交；三是區域分化加劇，核心城市貢獻近六成土地出讓金。土地市場的競爭格局的核心邏輯源于資金實力與戰略布局的雙重驅動：國央企憑借融資優勢積極布局核心城市高價值地塊，加速市場分層；民企受制于資金壓力，轉向低風險策略以維持穩健運營；城投平臺受政策約束收縮市場化托底。三者共同推動行業向 “央國企主導、核心城市聚焦” 的格局深化演進。
長期趨勢上，行業集中度提升與核心城市頭部集中的態勢不可逆轉。房企需根據自身融資成本、現金流狀況等確定自身投拓梯隊，央國企攻堅核心城市高溢價地塊，民企聚焦本土深耕與低溢價拿地，中小房企聯合拿地或輕資產轉型，切勿盲目參與高層級競爭，避免資金鏈承壓。唯有強化資金儲備、優化城市布局、聚焦核心資產、嚴控市場風險，房企才能在結構性分化的市場中把握機遇，實現穩健發展。
上述研究成果由克而瑞上海分析師王錚嶸，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數、AI問智、AI報告和數據分析功能撰寫
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
