克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
華潤近期大舉融資的原因為何？房企整體的融資情況又呈現(xiàn)什么樣的趨勢呢？
◎文/洪宇桁
11月17日，華潤置地宣布完成配售4950萬股華潤萬象生活股份，凈籌約20.61億港元。此前在14日也接連在境外發(fā)行了1筆45億元人民幣和1筆3億美元的綠色債券，時隔六年再度發(fā)行境外債券。據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年1-10月65家重點房企中華潤置地的公開市場融資規(guī)模穩(wěn)居第一。那么華潤近期大舉融資的原因為何？房企整體的融資情況又呈現(xiàn)什么樣的趨勢呢？
01華潤置地前10月融資穩(wěn)居房企第一 前11月已創(chuàng)歷年新高
2025年以來，在資本市場融資渠道較為暢通的背景下，華潤置地大幅加大了融資力度。前10個月在公開市場的融資規(guī)模達到了546.13億元，穩(wěn)居65家重點房企的第一。與此同時，從歷年的公開市場融資情況來看，企業(yè)在2025年前10個月的融資規(guī)模已經(jīng)超過了2023和2024年全年，若是再加上11月至今融資的約82億元人民幣，企業(yè)的公開市場融資已經(jīng)超過了600億元，創(chuàng)下了2013年以來的新高。除此之外還配售了持有的4950萬股華潤萬象生活股份，凈籌約20.61億港元。
華潤置地的大舉融資，整體看來有三個使用方向，首先是歸還到期債務進行債務置換。據(jù)公開市場資料統(tǒng)計，華潤置地在2025年的到期融資規(guī)模為253.58億元，仍然處于償債規(guī)模的較高水平。為此企業(yè)將融資得來的部分資金用于債務結(jié)構優(yōu)化和到期債務償還，比如6月發(fā)行的30億元中期票據(jù)中的18億元就明確用于償還24華潤置地SCP007等短期債務。通過“借新還舊”的債務置換來延長債務期限、降低融資成本，同時維持信用評級穩(wěn)定，為后續(xù)開發(fā)提供資金空間。
其次則是在核心城市地產(chǎn)項目方面的投資。根據(jù)華潤置地的中報和各月公告統(tǒng)計，2025年前10月企業(yè)新增土儲權益地價約為627億元，包括上海耀華路及余慶里商住項目（權益對價220.23億元）、深圳寶安區(qū)南街坊商住項目（權益對價38.88億元）、北京海淀區(qū)功德寺東住宅項目（權益對價41.49億元）等大型項目。
第三則是大資管方面的業(yè)務投入和日常的運營資金，中報顯示企業(yè)資管規(guī)模相較于期初增長214億元。在房地產(chǎn)行業(yè)下行，土地競爭放緩的背景下，華潤在保證償債的同時加緊布局優(yōu)質(zhì)項目，保證投資力度和質(zhì)量，同時培育第二曲線進行轉(zhuǎn)型，為此企業(yè)進行了大規(guī)模的融資。
02央國企融資順暢 支撐土地市場同時引領行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
事實上，除了華潤在大舉融資之外，當前房地產(chǎn)行業(yè)融資的主力也基本都是央國企。從歷年的數(shù)據(jù)來看，伴隨著2021年房企流動性危機的集體爆發(fā)，各類性質(zhì)房企融資規(guī)模呈現(xiàn)?分化趨勢?：央國企依托其國資背景、基本穩(wěn)健的杠桿率而持續(xù)獲得資金支持，融資規(guī)模整體較為穩(wěn)定；而民企融資規(guī)模自2022年開始大幅萎縮，至2025年1-10月央國企融資占比已超過75%，而民營房企則僅不到7%。
融資能力產(chǎn)生的分化直接影響了房企的拿地能力。據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年1-10新增土儲價值TOP100的企業(yè)中，央國企的新增土儲總價占比達到了81.1%，民營房企則僅有12.1%。受行業(yè)信用風險、融資約束影響，民營房企的資金壓力整體較大，拿地意愿與能力受限，而央國企則主導核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，鞏固市場地位，同時在一定程度上支撐了土地市場。
而隨著“好房子”標準的提出以及房地產(chǎn)行業(yè)的下行，部分企業(yè)已經(jīng)開始進行產(chǎn)品的升級和業(yè)務的轉(zhuǎn)型，其中央國企整體憑借著較為充足的資金和資源發(fā)展較快。比如中海地產(chǎn)就將10月發(fā)行中票獲得的30億元全部投到北京、深圳的21個全資住宅項目上，全面推進其“101+n+x”標準體系；保利也在9月通過成立合伙企業(yè)進軍非居住房地產(chǎn)租賃市場，開始轉(zhuǎn)型運營商。
整體看來，伴隨著民營房企的流動性風險持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資、拿地和銷售向央國企集中轉(zhuǎn)移，一定程度上提升了行業(yè)整體抗風險能力，推動市場向更穩(wěn)健方向發(fā)展。這一趨勢下，央國企憑借資金優(yōu)勢和信用背書，成為城市更新、保障房建設和“好房子”開發(fā)的主力軍，帶動行業(yè)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。未來，隨著央國企在商業(yè)運營、綠色建筑、智慧社區(qū)等領域的持續(xù)投入，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步形成“開發(fā)+運營+服務”的可持續(xù)發(fā)展模式。民營房企則需要在風險出清之后找準定位、聚焦優(yōu)勢領域，并積極擁抱行業(yè)變革。
排版：土木
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