克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞
來源：克而瑞地產研究
1月19日上午，國家統計局如期發布2025年宏觀經濟和房地產數據。國民經濟穩步增長，“十四五”勝利收官。地產行業方面，受上年基數上升影響，銷售規模、房價、投資等指標延續調整，但結構層面亮點突出：投資與新開工的主動收縮形成關鍵支撐，供求關系持續好轉，行業正加速邁向止跌回穩新階段。
01
新開工、投資與新房成交動態適配
筑牢行業穩定核心根基
投資、新開工與新房交易規模的動態平衡，是房地產行業實現長期穩定的至關重要的基石。2025年，這三大核心指標的協同調整成效顯著，為行業紓解壓力、回歸健康軌道提供了關鍵支撐。
從新開工與交易的規模差距來看。2025年房屋新開工面積5.9億平方米，同比下降20.4%，其中住宅新開工面積4.3億平方米，下降19.8%；全年新開工規模僅為新房銷售的67%，降至歷史低位，新房市場連續第四年實現“供小于求”。這種“控增量”的主動調整，一方面持續緩解庫存壓力，典型城市年內狹義庫存規模持續回落，商品住宅新增供應普遍低于成交；另一方面，新開工與交易規模的動態適配，避免了供需失衡加劇行業波動，也進一步保障了“好房子”等新建優質項目的市場競爭力。
投資與交易規模的適配同樣關鍵，2025年全國房地產開發投資額達8.3萬億元，同比下降17.2%，其占新房成交金額的比重降至98.6%，投資規模再度低于銷售規模，標志著行業整體“現金流”再度轉正。這一轉變是以銷定投模式的核心體現，既為項目日常運營、利潤釋放奠定基礎，也印證了投資規模與交易市場的良性適配。
三者的協同調整還帶動竣工端保障升級。2025年全國房屋竣工面積累計達6億平方米，12月竣工面積同比降幅較11月收窄7.0個百分點，各地保交房工作持續提速，396萬套保交房任務全面完成。投資、新開工與新房交易的三角適配，形成了“穩現金流、去庫存、保交付”的閉環支撐，成為行業穩定的核心驅動力。
02
歲末居民中長期貸款兩連增
地產融資環境持續向好
2025年國民經濟運行頂壓前行，全年國內生產總值140.2萬億元，按不變價格計算增長5.0%，完成年初發展目標。工業生產、市場銷售、進出口等領域均呈現積極態勢，居民收入持續增長，城鎮化率提升至67.89%，為房地產市場平穩運行提供了宏觀經濟支撐。
金融數據層面，2025年M2同比增長8.5%，增速較前11月提升0.5個百分點，中央部委促消費、擴內需政策推動貨幣供應量穩步上升。居民中長期貸款延續回升態勢，12月環比增長106億元，連續兩月止跌，充分體現了穩市場調控的成效。利率方面，2025年12月新發放個人住房貸款加權平均利率約3.1%，較2018年下半年下降2.6個百分點，社會綜合融資成本穩步下行，為居民購房提供了成本支撐。
后續政策支持正在持續加碼，金融監管總局、央行等部委完善結構性貨幣政策工具利率，“白名單”項目貸款展期（最長5年）、降低商業用房首付款、下調再貸款利率等政策，既改善行業融資大環境，又為存量項目減負，為行業調整預留充足時間窗口。
03
累計成交降幅受基數影響擴大
單月指標邊際改善態勢延續
受上年基數大幅上升影響，2025年新建商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降8.7%；銷售金額8.4萬億元，同比下降12.6%，累計降幅較前11月有所擴大。但單月數據呈現邊際改善，12月銷售面積降幅較上月收窄1.2個百分點至15.8%，房企到位資金中個人按揭貸款新增1066億元，環比增加114億元，市場需求端已出現企穩動能。
政策層面，住建部明確2026年將結合城市更新、城中村改造盤活存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房等；地方層面購房支持政策密集落地，如南京推出最高15萬元人才房票、提高公積金貸款上限等，強化年輕人群購房能力。隨著政策效應持續釋放，2026年新房成交有望加快向回穩目標邁進。
04
房價同比降幅有所擴大
環比止跌城市名單持續擴容
2025年12月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大。一手房價同比指數下降3.0%，一線城市同比下降1.7%，二、三線城市分別下降2.5%和3.7%；環比方面，一線城市降幅收窄0.1個百分點，二、三線城市環比下降0.4%。
值得關注的是，環比止跌城市持續擴容至12個，除上海、合肥外，長春、武漢、丹東、吉林等城市實現環比止跌，揚州、南京房價連續兩個月持平或上漲。高品質住宅供給增加帶來的產品提質效應，推動更多城市出現房價結構性企穩信號。
2026年初召開的中國人民銀行工作會議明確提出，將持續實施適度寬松的貨幣政策。會議強調，要將促進經濟高質量發展、推動物價合理回升納入貨幣政策核心考量范疇，持續暢通貨幣政策傳導機制，充分發揮政策利率的引導功能，強化利率政策的執行與監督力度，推動社會綜合融資成本維持低位運行。得益于國家層面對于利率比價效應的高度重視，疊加租售比與存貸款基準利率差距的持續收斂，2026年國內更多城市板塊的房價有望獲得新的支撐。其中，毗鄰產業集聚區、人口密度較高的近郊及老城板塊，或將成為受益最為顯著的典型區域。
綜上，我們對后市判斷如下：
面對2021年以來行業銷售規模下降近半的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為了行業所必須面對的挑戰。所幸的是行業供給側的主動調整幅度更快于成交規模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業無可辯駁地進入了去庫存時代。再加之2025年以來各項供求復合指標的進一步向好，行業正在大踏步進入新的平衡周期。若穩市場政策能夠持續發力，供求關系進一步平衡，以及租售比的比價效應支撐，預計2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩。屆時行業長期庫存壓力的全面出清雖然還需努力，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。具體來看：
第一，2026年商品房銷售有望加快企穩，預計全年面積、金額降幅進一步收窄。2025年行業需求端已實質性積蓄企穩動能，且新開工繼續小于新房成交，庫存去化成效持續顯現。政策端，中央經濟工作會議將"著力穩定房地產市場"置于防風險框架核心，疊加住宅新規落地后房企產品力提升的推動，改善型需求有望持續釋放。從市場特征看，“好房子”帶來的結構性機會已逐步顯現，重點城市核心板塊租售比超過存貸款利率的點狀企穩態勢將進一步擴散，有望帶動全國銷售規模加快筑底。
第二，去庫存仍是現階段首要任務，2026年新開工仍可實現一成左右降幅。盡管2025年新開工銷售比已降至67%的歷史低位，去庫存能力進一步增強，但多數城市的去化周期仍處于歷史高位，“嚴控增量”仍是政策主基調。2026年政策將通過收購存量商品房作保障房、按去化周期動態調節供地等組合拳加速庫存出清，疊加地方財政壓力緩解后對新增供應的審慎態度，新開工規模仍將保持下行態勢。不過，隨著保障房建設、城市更新等"優供給"任務推進，預計新開工降幅將從2025年的20%收窄至一成左右，在減量的同時實現供給結構優化。
第三，行業生態持續趨于健康，投資與銷售規模差距將進一步拉開。2025年開發投資低于新房銷售金額，標志著行業“現金流”重回正區間，但距離合理投資銷售比仍有差距。2026年，施工規模持續縮減及新開工規模的持續收縮，有望推動開發投資繼續下降，為整體行業留出更加充裕理論盈利空間。同時，行業邏輯從增量擴張轉向存量優化，疊加債務風險化解力度加大，"準投資、穩銷售、優結構"的健康生態逐步成型。
排版：花卷
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