小債看市 
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作者：感恩贊賞你
來源：小債看市（ID：little-bond）
鑫苑置業(yè)和鑫苑服務(wù)年報雙雙難產(chǎn)，將“鑫苑系”管理混亂的窘境推至聚光燈下，曾經(jīng)的“河南王”面臨債務(wù)高企、業(yè)績惡化的困境。
降級
9月3日，惠譽將鑫苑置業(yè)(XIN.US)的長期外幣發(fā)行人違約評級和高級無抵押評級及未償債券評級從“B-”下調(diào)至“CCC”，回收率評級為“RR4”。
惠譽認(rèn)為，鑫苑置業(yè)2021年10月到期2.29億美元債券的再融資風(fēng)險上升，且其內(nèi)部治理存在弱點，一再推遲公布經(jīng)審計的財務(wù)報告。
據(jù)悉，鑫苑置業(yè)正在為2.29億美元債券的再融資研究方案，但在距離到期日不到兩個月的時間里，其仍未確保可用于債券再融資的足夠資金。
2018年以來，鑫苑置業(yè)多次被惠譽下調(diào)評級，其長期外幣發(fā)行人違約評級一路從“B+”下調(diào)至“CCC”，信用資質(zhì)惡化。
惠譽評級走勢
無獨有偶，今年7月標(biāo)普也將鑫苑置業(yè)評級展望調(diào)整為負(fù)面，標(biāo)普預(yù)計其流動性將進(jìn)一步弱化。
《小債看市》統(tǒng)計，目前鑫苑置業(yè)存續(xù)4只美元債，存續(xù)規(guī)模12.73億美元，其中有兩只規(guī)模合計7.43億美元債將于一年內(nèi)到期，其面臨集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債明細(xì)
值得注意的是，鑫苑置業(yè)境外融資成本頗高，其存續(xù)美元債中有三只票息高于14%，高企的財務(wù)費用將對公司利潤形成嚴(yán)重侵蝕。
盈利能力惡化
據(jù)官網(wǎng)介紹，1997年鑫苑集團(tuán)在河南鄭州創(chuàng)立，2007年在紐交所上市，是首批赴美上市、進(jìn)軍海外的中國房地產(chǎn)企業(yè)。
鑫苑集團(tuán)以地產(chǎn)為主業(yè)、以科技和金融為戰(zhàn)略兩翼，拓展出地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)城運營、融資代建、智慧科技、商業(yè)管理、物業(yè)管理等交織而成的全新版圖。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年鑫苑中國以219.3億元操盤金額在房企中位于百名開外。
今年上半年，鑫苑中國?以154.2億操盤金額排第85位；以96.9萬平方米操盤面積排第89名，屬于中小房企。
2021年上半年房企排名
由于受疫情影響，自去年開始鑫苑置業(yè)盈利能力迅速惡化，2020年前三季度其實現(xiàn)營收10.66億美元，實現(xiàn)歸母凈利潤-4239.5萬美元。
作為一家河南房企，鄭州市占鑫苑置業(yè)可售貨值的三成，但今年鄭州遭遇洪水災(zāi)害，其銷售前景和建設(shè)進(jìn)展承壓。
目前，鑫苑置業(yè)總土儲面積達(dá)2000萬平米，預(yù)計總貨值約2200億元，加緊去化土儲是其優(yōu)化財務(wù)、盤活現(xiàn)金流的關(guān)鍵所在。
截至2020年6月末，鑫苑置業(yè)總資產(chǎn)為71.28億美元，總負(fù)債64.32億美元，凈資產(chǎn)6.96億美元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.2%，遠(yuǎn)超房企平均水平以及85%的財務(wù)安全警戒線。
從“三道紅線”來看，鑫苑置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率有88.7%，現(xiàn)金短債比0.66，凈負(fù)債率高達(dá)368%，可見其三道紅線全部踩中，屬于“紅檔”房企。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，鑫苑置業(yè)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的65.6%。
截至同報告期，鑫苑置業(yè)流動負(fù)債有42.17億美元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有12.35億美元。
相較于短債壓力，鑫苑置業(yè)流動性不足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有8.21億美元，不足以覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。
截至今年6月末，鑫苑置業(yè)在手現(xiàn)金至少有80億元，其中50億元為非受限現(xiàn)金。
非受限現(xiàn)金雖可助鑫苑置業(yè)部分或全額償付今年到期的境外債務(wù)，但現(xiàn)金償債將限制其維持營運資金和補(bǔ)充土儲的能力。
在負(fù)債方面，鑫苑置業(yè)還有26.15億美元非流動負(fù)債，主要為長期債務(wù)，其長期有息負(fù)債合計21.19億美元。
整體來看，鑫苑置業(yè)剛性債務(wù)合計33.54億美元，主要以長期有息負(fù)債為主占比63%，帶息債務(wù)率為52%。
有息負(fù)債高企，2019年和2020年前三季度鑫苑置業(yè)利息支出分別為1.14億美元和9719.3萬美元，對公司利潤形成嚴(yán)重侵蝕。
在融資渠道方面，鑫苑置業(yè)過于依賴境外債券，融資渠道較為狹窄，且融資成本高企。
值得注意的是，2018年以來鑫苑置業(yè)籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，說明外部融資環(huán)境有惡化趨勢，再融資壓力較大。
總得來看，鑫苑置業(yè)推遲發(fā)布財報，對其即將到期境外債務(wù)的再融資造成影響；其有息負(fù)債高企，融資成本攀升；流動性弱化，短期償債風(fēng)險上升。
“房企第一美股”
1997年，山西人張勇在河南成立鑫苑置業(yè)，創(chuàng)下獨特的零庫存模式和不錯業(yè)績。
2004年，鑫苑置業(yè)超過建業(yè)地產(chǎn)，連續(xù)多年在鄭州市場銷售額居首，成為名副其實的“河南王”。
隨后，鑫苑置業(yè)啟動全國化布局戰(zhàn)略，快速擴(kuò)張納儲。
2007年12月，鑫苑置業(yè)在美國紐約證券交易所上市，成為國內(nèi)第一家也是唯一一家在美國紐交所上市的房企。
次年，鑫苑置業(yè)把公司總部由河南鄭州遷往北京，并宣布進(jìn)軍全國市場。
2013年，張勇開始推動鑫苑置業(yè)進(jìn)行“組織再造、戰(zhàn)略重構(gòu)”，并高調(diào)聘請前萬達(dá)副總裁王信琦擔(dān)任CEO，再造一個“小萬達(dá)”。
緊接著，鑫苑置業(yè)開始確立高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高激勵和輕資產(chǎn)“三高一輕”模式，開始迅速完善全國布局。
然而，鑫苑置業(yè)的發(fā)展似乎并不順利，不僅規(guī)模掉隊，高管還出現(xiàn)頻繁變動。
2014-2020年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別為82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億、221.9億以及226.3億元，規(guī)模不僅沒有提速，后兩年還出現(xiàn)下滑。
2016年，鑫苑置業(yè)又開啟科技化轉(zhuǎn)型之路，不但錯過了牛市，也讓其面對存量競爭，缺少了規(guī)模和團(tuán)隊的底氣。
2020年10月，鑫苑置業(yè)的物業(yè)板塊鑫苑服務(wù)(01895.HK)登陸港交所，張勇實現(xiàn)了資本版圖的擴(kuò)張。
今年，鑫苑置業(yè)和鑫苑服務(wù)年報雙雙難產(chǎn)，將“鑫苑系”管理混亂的窘境推至聚光燈下，曾經(jīng)的“河南王”面臨債務(wù)高企、業(yè)績惡化的困境。
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原標(biāo)題： 曾經(jīng)的“河南王”四面楚歌：年報難產(chǎn)、債務(wù)高企
