中庚地產曾一度以“國企合作者”為標簽，與首農、首開、上實城開等國企合作，實現了規模擴張。

然而與上實城開，隨著4月7日一紙來自大連銀行的“借款糾紛上訴”，除了與梁衍鋒關聯的中庚地產、大連匯盛建設、大連匯盛投資等成為被告，上海城開集團龍城也被拉入訴訟。

與首農集團，大連項目一度揭開中庚與首農的合營巨虧、資不抵債往事。

還剩一個重要的國企伙伴——北京首都開發股份有限公司（以下簡稱首開），似乎也不能一帆風順。

據了解，中庚與首農的合作主要在北京、大連，與上實城開的合作主要是上海，與首開的合作則主要是溫州、福州。

不過去年7月，在福州，首開中庚合作項目因精裝修加價維權事件，被暫停預售許可和網簽備案，2個月后，首開股份將自己間接持有的“福州首開中庚置業有限公司”股份，掛牌轉讓。

去年9月，在溫州，首開變更了對“溫州首開中庚實業”的擔保申請。

由“按51%持股比例擔保15.3億元”改為“以中庚49%股權作為質押，按擔保額2%支付擔保費用，進行全額擔保”。也就是從股東擔保，變為一半是“債主擔保”。

實際上，首開股份（母公司）給首開中庚投資擔保了約18.8億，已成為公司前十大被擔保方。

二者關聯面較大，收購首開中庚少數股東股權，使得首開股份的股本溢價減少9.2萬（2020半年期）。

與中庚合作成立的公司，成了首開股份主要參股子公司里面，虧得最多的。

首開股份債券信用評級報告顯示，2020上半年首開中庚公司，歸母凈利潤-5278萬元，少數股東損益為-2586萬元。

溫州和福州之外，首開股份和中庚更早的交際，其實在北京。

2016年開啟了“二次創業”的中庚地產，先后收并購了北京首開廣場項目、上海城開中心項目、十堰項目、舟山特大項目等。

如今作為北京環球創意中心（即原望京新一城）寫字樓部分的北京首開廣場，處境堪憂。

風財訊獨家了解到，中庚當初收購首開廣場項目的錢，來自并購貸，這筆錢做的信托融資。信托融資到期之后找的過橋資金，然后倒了兩三手，一手是平安信托、一手是民生信托，才到現在的北京國際信托。

可觀的是，首開廣場在北京國際信托的融資利率已高達19%，可謂流血借錢。

據透露，北京國際信托給做的信托貸，整體額度15個億。跳息前是15.6%的利息，貸款超過1年贖回期和6個月展期不回購，就會跳息，跳息后利息推漲至19%。

如今，信托貸已經跳息，這意味著，15個億的貸款，一個季度的利息，就要從以前的6000萬（平均2000萬/月），驟增至7155萬/季度利息。

兩次倒手、多次延期，資金成本越推越高，如今巨額利息，導致企業資金壓力大。

首開廣場方面表示，截至2020.10.31金融機構授信使用率72%，還有90億可用。但風財訊獲悉，項目到今年一季度的付息都還沒有付。

有知情人士透露，首開廣場管理混亂，存在內部跳單、貪腐、不合理賠償、違規施工改造被租戶狀告等情況。

北京晨報就報道，“2018年北京首開廣場因為中庚地產近一個月內一直在違規施工，導致樓上辦公區甲醛超標，遭到高德、智聯等公司的抗議和上訴。”

“本來計劃是8000萬，結果提升改造一直到兩個億，都沒封住底兒。然后惹了一身官司，管理完全失控。”上述人士表示。