克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
結(jié)合近期政策環(huán)境來看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個(gè)例。
近期，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了密集的中止、暫緩、延期及規(guī)則調(diào)整，重點(diǎn)城市土地“斷供”一月有余。9月7、8日，土拍市場(chǎng)終于迎來了土拍規(guī)則升級(jí)之后的首城——福州，由于土地競(jìng)拍方式發(fā)生了巨大變化，市場(chǎng)熱度與首輪也有明顯不同。本文將進(jìn)一步對(duì)比福州兩次集中土拍在規(guī)模、熱度、盈利等方面的異同點(diǎn)，對(duì)接下來的土地市場(chǎng)做出趨勢(shì)性預(yù)判。
01
規(guī)則變化：最高限價(jià)下調(diào)至15%
競(jìng)拍方式全部改為“限地價(jià)+搖號(hào)”
經(jīng)歷了多個(gè)重點(diǎn)城市密集土拍延期、暫緩后，福州第二批集中土拍終于重啟開啟，從土地供應(yīng)數(shù)量和規(guī)模上來看，福州二輪集中土拍供應(yīng)宅塊依舊為19宗，供應(yīng)建面達(dá)184萬平方米，與延期之前無變化。但土拍規(guī)則卻發(fā)生了巨大變化：
1）、第二輪集中供地出讓方式由“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)+競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積/競(jìng)限價(jià)商品住房建筑面積/搖號(hào)”改為“限地價(jià)、搖號(hào)”，限制宗地最高價(jià)格，最高溢價(jià)率不得超過15%。
2）、取消競(jìng)配建的限制，部分地塊還對(duì)初始配建進(jìn)行了調(diào)控，并調(diào)低了起拍價(jià)。譬如紅光村地塊要求配建2萬平方米人才限價(jià)商品房，按照該項(xiàng)目商品住宅備案價(jià)格的70%由市政府指定對(duì)象購(gòu)買。出讓底價(jià)調(diào)整為149000萬元，較初始出讓底價(jià)下降了1300萬元。
3）、加強(qiáng)了對(duì)房企參拍資格的審核，禁止房企“馬甲”拍地。同一申請(qǐng)人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買，也不得與申請(qǐng)人或其所屬集團(tuán)的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買。
總的來看，通過控降低“溢價(jià)率上限+搖號(hào)”、控制競(jìng)配建和限“馬甲”等細(xì)則，對(duì)土拍過程進(jìn)行全方位的“監(jiān)管”，將土地市場(chǎng)熱度將控制在較低水平，房企拿地成本有所降低，給房企留有一定的利潤(rùn)空間，既能預(yù)防部分資金壓力大的房企“暴雷”事件，也能在一定程度上也穩(wěn)定了房?jī)r(jià)水平，符合中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。此外，對(duì)于中小房企而言，由于限制“馬甲”企業(yè)參拍，也增加了它們拿地的機(jī)會(huì)，營(yíng)造更加公平、有序的競(jìng)拍環(huán)境。
02
熱度變化：二輪土拍“冷熱不均”
長(zhǎng)樂遇冷、中心四區(qū)超八成地塊封頂成交
就市場(chǎng)熱度來看，整體表現(xiàn)冷熱不均，長(zhǎng)樂和馬尾表現(xiàn)相對(duì)冷淡，市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)依舊火熱。本次參拍的19宗涉宅地有4宗在開拍當(dāng)日中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達(dá)32%，流拍情況較首輪明顯加劇。從流拍地塊分布來看，多位于長(zhǎng)樂和馬尾等外圍城區(qū)（長(zhǎng)樂流拍2宗、長(zhǎng)樂中止出讓1宗、馬尾中止出讓1宗），中心四區(qū)除倉(cāng)山兩宗中止外，其余均成功出讓。
從溢價(jià)率來看，本場(chǎng)土拍總溢價(jià)率達(dá)13%，雖然較首次集中土拍熱度下降，但考慮最高限價(jià)為15%，市場(chǎng)表現(xiàn)整體尚可。究其原因，主要是由于本次集中出讓的19幅宅地的最高溢價(jià)率均下調(diào)至15%及以下，部分地塊也降低了配建要求，因此本次集中土拍依然維系較高熱度，尤其是中心四區(qū)的11宗地整體表現(xiàn)較佳，除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達(dá)最高限價(jià)并搖號(hào)，比重超八成。
03
搖號(hào)地塊盈利空間依然可觀
與首輪土拍不同，福州二次集中拍地的19宗地均采取“限地價(jià)、搖號(hào)”競(jìng)地模式，并且將溢價(jià)率均控制在15%以下，大大地降低了房企拿地成本，以本次土拍進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的10宗地塊來看，有8宗地成交樓板價(jià)較周邊地價(jià)呈下降趨勢(shì)，拿地價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
而就盈利情況來看，整體較為可觀。按照綜合指標(biāo)銷售價(jià)來看，除本次土拍最熱門的地塊晉安區(qū)紅光村及周邊地塊（榕宗地2021-40號(hào)地塊）外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競(jìng)得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過萬元，盈利空間均十分可觀。
而晉安區(qū)紅光村地塊由于區(qū)位優(yōu)越，吸引了10余家房企參拍，一開拍就觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被保利以17.13億+搖號(hào)競(jìng)得，平均樓板價(jià)高達(dá)21507元/平方米，也是本場(chǎng)拍中樓板價(jià)最貴的地塊。該地塊要配建2萬平方米人才限價(jià)商品房（價(jià)格為商品住宅備案價(jià)格的70%），按照商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)為32000元/平方米綜合測(cè)算的話，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，尚有一定的盈利空間。
04
總結(jié)：二輪土拍熱度將明顯下調(diào)
杭州、寧波、合肥、南京等城市盈利空間有望擴(kuò)大
總體來看，在“溢價(jià)率上限下調(diào)+搖號(hào)”、取消競(jìng)配建及“禁馬甲”等調(diào)控手段下，福州第二輪集中拍地?zé)岫群褪状蜗啾扔兴陆担鐑r(jià)率降至13%，但考慮到15%的溢價(jià)上限因素，其市場(chǎng)表現(xiàn)整體尚可，尤其是中心四區(qū)的11宗地整體表現(xiàn)較佳，除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達(dá)最高限價(jià)并搖號(hào)，比重超八成。
盡管多宗地塊封頂搖號(hào)成交，但受“最高限價(jià)下調(diào)+取消競(jìng)配建”的影響，福州二輪集中出讓中多數(shù)地塊的地房比都保持在合理范圍內(nèi)，也為房企預(yù)留了較為充足的利潤(rùn)空間。結(jié)合近期政策環(huán)境來看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個(gè)例。
在中央要求各地優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來拍地的重點(diǎn)城市二輪大都將呈現(xiàn)溢價(jià)率指標(biāo)下降、盈利空間擴(kuò)大的格局，尤其是前期土地市場(chǎng)熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價(jià)有望進(jìn)一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報(bào)名塊數(shù)的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規(guī)則博弈。
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