借用前輩們的話，測(cè)算是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的技術(shù)活，其妖其艷，令無(wú)數(shù)投拓競(jìng)折腰！

按照Christ大神的說(shuō)法，應(yīng)該先從一個(gè)大的框架下理解測(cè)算的邏輯，所謂“利潤(rùn)、收、支”三條線。

然后，通過(guò)一個(gè)案例，一張Excel測(cè)算套表，把整個(gè)流程先跑一遍：

1、測(cè)算前需要得到哪些項(xiàng)目信息？

2、整個(gè)項(xiàng)目周期，現(xiàn)金流如何流入、流出？

3、最終該輸出怎樣的投資指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)？

Excel套表大概包括了以下幾個(gè)子表：技術(shù)指標(biāo)表、銷售預(yù)測(cè)表、成本表、稅費(fèi)表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、敏感性分析表。

對(duì)于測(cè)算而言最重要的是兩個(gè)方面：利潤(rùn)&現(xiàn)金流。一方面拿地的本質(zhì)是為了賺利潤(rùn)；而一年能收割多少次利潤(rùn)又由現(xiàn)金流決定。

對(duì)于初學(xué)者，首先要掌握的就是利潤(rùn)線。

基本邏輯：利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

“量“在Excel測(cè)算套表中體現(xiàn)為【規(guī)劃指標(biāo)表】。

拿到項(xiàng)目的第一步，首先要確認(rèn)項(xiàng)目的原始指標(biāo)數(shù)據(jù)，如：項(xiàng)目的占地面積、容積率、限高、建筑密度、車(chē)位配比要求等。

在總用地及目標(biāo)容積率確定后，簡(jiǎn)單用方程式模型來(lái)確定低、高層的用地分布，并確定住宅區(qū)分布位置；同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)品分析等得到各業(yè)態(tài)的建議配比及戶型配比。通過(guò)不斷的調(diào)整，得出詳細(xì)的強(qiáng)排方案圖及規(guī)劃指標(biāo)表。 

“價(jià)“在Excel測(cè)算套表中體現(xiàn)為【銷售預(yù)測(cè)表】。

包括各個(gè)業(yè)態(tài)可售面積以及相應(yīng)的售價(jià)、預(yù)測(cè)產(chǎn)品的去化比例（參照自家公司或者周邊對(duì)標(biāo)競(jìng)品取值）、預(yù)測(cè)銷售回籠比例（參照每家公司的歷史經(jīng)驗(yàn)值）。

“成本“這個(gè)單項(xiàng)在Excel測(cè)算套表中體現(xiàn)為【分業(yè)態(tài)成本表】，大致涵蓋了各個(gè)業(yè)態(tài)下的土地成本和建造成本。

土地成本包括土地出讓金以及契稅，契稅通常取轉(zhuǎn)讓價(jià)格的3%-5%。

工程成本通常包括：前期工程費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、公共配套設(shè)施成本、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。

費(fèi)用“在Excel測(cè)算套表中列在【利潤(rùn)表】。

主要包括三部分：營(yíng)銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)以及管理費(fèi)，也就是業(yè)內(nèi)人常說(shuō)的”三費(fèi)“。通常取銷售收入的6%-10%。（此時(shí)需要引用#銷售測(cè)算表#）

稅金“在Excel測(cè)算套表中體現(xiàn)為【土增稅表】和【增值稅表】。

具體的，這里就不再詳述了，后面會(huì)又學(xué)習(xí)筆記。

“利潤(rùn)“在Excel測(cè)算套表中體現(xiàn)為【利潤(rùn)表】。

這個(gè)顯而易見(jiàn)，其計(jì)算過(guò)程中需要索引的部分：收入引用#銷售預(yù)測(cè)表#，成本、費(fèi)用以及稅金引用#總成本表#。

對(duì)于初學(xué)者，首先要掌握的就是利潤(rùn)線。

基本邏輯：利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入體現(xiàn)的是每一時(shí)刻下的流入項(xiàng)合計(jì)，即銷售回款流入、經(jīng)營(yíng)租賃流入和政策返還類流入合計(jì)；聯(lián)動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括業(yè)態(tài)指標(biāo)、銷售單價(jià)與去化、回款等。

項(xiàng)目本身依靠經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流入體現(xiàn)了項(xiàng)目自身的經(jīng)營(yíng)杠桿的使用效率，若考慮外部融資情況，需要在現(xiàn)金流入中考慮相應(yīng)的融資款流入金額。

與現(xiàn)金流入相對(duì)應(yīng)，就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出體現(xiàn)的是每一時(shí)刻下的支出項(xiàng)合計(jì)，即土地成本、工程成本、期間費(fèi)用、各項(xiàng)稅金合計(jì)；聯(lián)動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括業(yè)態(tài)指標(biāo)、成本建面單方、費(fèi)用單價(jià)，稅費(fèi)預(yù)繳與清繳金額等。

為保證項(xiàng)目正常獲取、開(kāi)工建設(shè)及開(kāi)盤(pán)銷售，需在不同交易進(jìn)度、銷售進(jìn)度和工程形象進(jìn)度下支付不同比例的成本費(fèi)用稅金，合計(jì)每一時(shí)刻下的支出合計(jì)形成相應(yīng)的現(xiàn)金流出。

在計(jì)算現(xiàn)金流量時(shí)，首先要明確的是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出都是相應(yīng)現(xiàn)金流口徑下的數(shù)據(jù)，即含增值稅的回款貨值與成本費(fèi)用稅金，因此在現(xiàn)金流出項(xiàng)中需要將增值稅金額單獨(dú)列出。

將步驟1與步驟2中的數(shù)值進(jìn)行做差，得到的是每一時(shí)刻下的流入與流出差值，即凈現(xiàn)金流量。如下表所示：