常見的合作開發(fā)有兩種：一種是同股同權(quán)，某一方單獨操盤或聯(lián)合操盤，但共同享受整個項目的收益分配。

第二種是非同股同權(quán)，房企之間分地塊開發(fā)，各付盈虧，即——“分地塊、分帳套合作開發(fā)”。

在地產(chǎn)收并購實操中，“分地塊、分帳套合作開發(fā)”其實蠻常見到的，新芽分享一個自己的實操案例：

上述收購案例中，目標公司名下有多宗地塊而我方感興趣的僅是其中一宗，這種情況下一般可以通過兩種方式解決：

模式1：先剝離再股轉(zhuǎn)。

模式2：分地塊分帳套獨立核算。即收購部分股權(quán)，但雙方約定“該部分股權(quán)”對應(yīng)“目標地塊100%開發(fā)收益權(quán)”，和原股東之間采用“分帳套方式獨立核算、獨立投入、操盤，獨立享有收益、承擔風險”。

以上兩種方式各有優(yōu)劣勢：

1、剝離后轉(zhuǎn)讓模式：不可避免得會涉及前期稅費的繳納，且流程較為繁瑣復雜；

2、分地塊獨立核算的模式：前期可避免交易稅費的繳納且流程簡單，僅需要完成一步股轉(zhuǎn)即可，但是對于協(xié)議及風控上更加嚴格，后期操盤中相互扯皮的事會比較多。

案例中，雙方協(xié)商，采用分地塊、分帳套模式。

即收購目標公司80%的股權(quán)，對應(yīng)二期地塊的開發(fā)權(quán)益，雙方分賬套獨立核算。目標公司其余資產(chǎn)權(quán)益仍歸登山哥公司所有，目標地塊與保留地塊的成本、稅費、收益、債權(quán)債務(wù)按照各自區(qū)域獨立核算并分別成立專屬資金賬戶負責專屬記賬及獨立收、支。

交易結(jié)構(gòu)如下圖：

在分地塊合作的模式下，為了防止后期扯皮，約束好各方責任義務(wù)，這三個問題必須事先約定清楚：

關(guān)于上述三大重點問題，我們來看案例中是如何進行約定的：

一、權(quán)責劃分約定：

1、我司、登山哥公司分別負擔二期、一期的建設(shè)、投入、收益、債務(wù)、責任。在財務(wù)上獨立核算，并按分別投入資金進行開發(fā)、管理、銷售、承擔盈虧。

2、因二期產(chǎn)生一切糾紛或行政處罰，由我司負責處理并承擔相應(yīng)的責任和風險；因一期產(chǎn)生一切糾紛或行政處罰，由登山哥司負責處理并承擔相應(yīng)的責任和風險。

二、開發(fā)成本及稅費的獨立核算：

1、凡是可以專屬于各自項目（一期、二期）的費用、收益、責任、投入均進行專屬記賬，獨立核算。

2、各自項目應(yīng)開立獨立的銀行賬戶負責各自項目的收入和支出，便于資金方面的獨立核算。所開立賬戶分別為“二期專屬資金賬戶”和“一期專屬資金賬戶”。

3、企業(yè)所得稅、土地增值稅按照如下方式分攤：目標地塊的稅費由甲方承擔，保留項目的稅費由乙方承擔。如相關(guān)稅費無法區(qū)分項目歸屬并通過目標公司統(tǒng)一清算支付的，則目標地塊與保留項目按照其計容可售建筑面積按比例分攤。

三、債權(quán)、債務(wù)的獨立核算：

1、目標公司的債權(quán)、債務(wù)按照一期、二期予以分割，通過不同的專屬資金賬戶負責收款和還款，一期專屬資金賬戶金額不足還款的，由登山哥公司負責補足；二期專屬資金賬戶不足還款的，則由我司負責補足。

2、對于債務(wù)，由于項目公司層面負債合計4.9億元。雙方約定納入項目二期債務(wù)1.6億，其余均保留至項目一期核算范圍，由登山自行承擔。

總交易對價=股權(quán)對價+債權(quán)對價

由于項目公司層面負債4.9億，雙方約定，2.4億拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款8000 萬元+二期核算債務(wù)1.6 億元，其他債務(wù)約 3.3 億元均由保留地塊償還。

注：我司承擔的1.6億債務(wù)，我司通過股東借款方式提供給項目公司，未來項目二期(即我司操盤的地塊)負責這1.6億償還給我司。16000萬元股東借款，由目標公司優(yōu)先償還除登山哥公司股東借款之外的其他負債，登山哥公司股東借款之外的其他負債全部清償完畢后，如有余額，則由目標公司向登山哥公司償還部分股東借款。