丁祖昱評樓市 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從旭輝到融創，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業關注，最終于4月17日落定，2021年4月17日，融創中國與彰泰集團在無錫舉行戰略合作簽約儀式，融創將與彰泰設立合資公司，以99.1億元接手彰泰所屬目標公司100%權益，交易完成后，融創與彰泰分別持有合資公司80%、20%股權，同時融創服務也發布公告擬8億元收購彰泰服務80%股權。
資料顯示，彰泰集團深耕廣西29年，憑借優良的產品與服務，已在廣西市場建立領先的規模優勢和客戶口碑。CRIC數據顯示，近3年內彰泰蟬聯廣西本土房企銷售額、銷售面積雙冠王。此次出讓的資產包主要位于廣西城市核心區域，九成以上為住宅業態，可售建筑面積約1162萬平方米。
融創中國董事會主席孫宏斌表示，廣西市場發展潛力巨大，彰泰與融創此次強強聯手，將充分整合雙方資源與優勢，共同為廣西人民帶來高品質的產品與服務，以文旅、文化、會議會展等多元化產業優勢助力廣西經濟社會高質量發展。
彰泰為廣西規模最大的本土房企
近年來，隨著廣西房地產市場打開，各大品牌房企競相互入駐，截至目前TOP20中僅有個別房企未有項目布局。
從克而瑞排行榜來看，2020年碧桂園、龍光、陽光城、萬科、恒大、融創、金科等外來品牌房企占據廣西市場第一陣營，競爭激烈。融創自2016年首進廣西，也有意加速市場擴張，規模增速不斷提升，2020年廣西區域銷售額突破百億，達到108.5億元，位列房企第8位。
圖：2017-2020年融創廣西區域銷售規模與增速（億元）
彰泰作為廣西規模最大的本土房企，2018-2020年連續三年銷售額均超過200億元，其中2020年在廣西區域全口徑銷售額達224.5億元，權益銷售金額達161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。
隨著彰泰并入融創，將為融創帶來超過200億的銷售貢獻，根據推算2021年或將達到260億，迅速擴大融創在廣西的銷售規模與市場占有率，與其他房企品牌拉開差距，建立絕對優勢。
表：近三年彰泰在廣西的市場占有率
數據來源：CRIC
融創看重彰泰的土儲與本土市場經驗
廣西土地市場熱度高居不下，尤其是核心區域優質地塊競爭激烈。
從年報數據來看，截至2020年年末，融創總土儲建筑面積達2.58億平方米，同比增長10.3%。其中2021年新增土地儲備建筑面積約5877萬平方米。從土儲貨值結構來看，截至2020年末，融創約78%的土儲貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬億和2.0萬億，強三線城市貨值約0.7萬億。
在這其中，位于廣西的土地儲備量和占比都不高，截至2020年末，融創在廣西的土地儲備主要位于南寧和桂林，總計達到371.66萬平方米，占總土儲1.4%，權益土地儲備為280.64萬平方米。
相較之下，彰泰具備本土深耕優勢，積累了豐富的區域土地儲備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個重點城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計開發項目106個，累計開發面積超2000萬平方米，融創收購彰泰也是看重了彰泰的儲備價值與本土市場經驗。
據公告披露信息顯示，此次收購涉及目標項目共57個，包含54個開發項目及3個代建項目，總計容未售建筑面積為825.17萬平方米。其中，54個開發項目計容共計未售建筑面積783.33萬平方米，90.8%位于廣西各城市核心區域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動性強。
圖：54個開發項目城市分布情況（計容未售建筑面積：萬平方米）
數據來源：企業公告、CRIC
收并購將成為獲取土地儲備的重要手段
據了解，早在融創之前，今年1月7日時，旭輝集團曾發布公告，宣布擬與彰泰集團按65：35比例成立合營公司——旭輝彰泰。此外，旭輝中國將向彰泰集團股東彰泰香港及桂林合創收購彰泰集團65%的股權，1月7日當天，旭輝旗下物業上市公司永升生活服務集團，也發布公告，將以4.34億元收購彰泰集團旗下彰泰服務集團有限公司65%已發行股本。
但隨后，4月14日傍晚，旭輝集團發布解除合作框架協議公告，宣布解除1月7日時與彰泰集團訂立的合作框架協議及其項下擬進行的交易。有媒體透露，合作告吹的最主要原因還是在于價格沒談攏。
而在資源整合問題上，融創作為“并購王”，擁有豐富的經驗和成功案例。2019年以來融創便通過多種渠道拿地穩控平均土地成本，除了公開市場拿地和舊改及產業合作項目，融創中國通過收并購獲取的土地占比超過6成，在資源整合上，融創已經形成一套成熟的操作流程和體系。
2020年，融創實現營業收入2305.9億元，同比增長36.2%，資本運營方面，截至2020年末融創賬面現金達1326.5億元，同比增長5.5%，現金短債比為1.45，流動性充裕。
不僅如此，融創通過加大銀行類融資占比、用公開市場機會發行融資成本相對較低的債務等，對債務結構的優化也起到積極作用，截至2020年末，融資成本同比下降2.1個百分點至6.46%。
也許正是因為如此，才使得此次高達百億的收并購交易得以進行。
融創在廣西發展已超過五年，對于市場也有一定了解，整體來說，此次融創收購彰泰，對于融創在廣西的業績規模、市場占有率、品牌影響力等方面都將產生疊加效應，與其他房企品牌拉開顯著差距，重塑市場格局。尤其是彰泰在廣西的儲備積累和市場經驗，大大增強融創的市場競爭力和深耕能力。
值得注意的是，從收購對象來看，彰泰“三道紅線”全數達標，剔除預收款項后的資產負債率為62%、凈負債率為15.7%、現金短債比為2.4，具備較高的財務安全性。因此，我們認此次融創收購彰泰，可能是行業龍頭房企與區域龍頭房企合聯合的一次新嘗試，未來收并購也將正成為規模房企開拓市場、獲取土地儲備的重要手段。
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