當(dāng)前，出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑，但市場(chǎng)卻面臨無(wú)人接盤(pán)的隱憂，信托公司入局接盤(pán)無(wú)疑是重大利好。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤(pán)活資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益都有著積極影響。

2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。通過(guò)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項(xiàng)目公司注入資金，滿足正常運(yùn)營(yíng)管理需求，后期項(xiàng)目建設(shè)、交付也將得以保障，可以說(shuō)是一舉兩得。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)并不明朗，一方面銷(xiāo)售持續(xù)低迷，市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步恢復(fù)，另一方面流動(dòng)性問(wèn)題仍舊突出，償債壓力下，違約風(fēng)險(xiǎn)猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注，其背后意圖何在？

我們認(rèn)為，弱市抄底存在機(jī)會(huì)，但是風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司接盤(pán)動(dòng)機(jī)更多出于自保。其一，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直備受信托投資青睞，但經(jīng)歷2021年下半年流動(dòng)性危機(jī)，違約頻發(fā)，信托公司也首當(dāng)其沖，處境相當(dāng)被動(dòng)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年房地產(chǎn)信托違約規(guī)模超900億元，今年違約壓力仍高居難下。

目前，多家信托公司都與房企就還款事項(xiàng)深陷泥沼。其中，中信信托尚未就60億信托還款計(jì)劃與世茂集團(tuán)達(dá)成一致，中融信托與華夏幸福的談判也未有定數(shù)，或?qū)?duì)簿公堂。此外，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)處罰的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，3月2日，中融信托就因向“四證不全”地產(chǎn)項(xiàng)目投放信托資金被罰20萬(wàn)元。整體來(lái)看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。基于此，相比低位抄底，如何自救是當(dāng)下信托公司最大挑戰(zhàn)。

其次，從信托公司接盤(pán)項(xiàng)目來(lái)看，原本即存在股權(quán)掛鉤，繼而更多尋求控制權(quán)，以五礦信托接盤(pán)杭州橙光置業(yè)為例，接盤(pán)前持股30%，接盤(pán)后持股99%。目前來(lái)看，相較于被動(dòng)等待房企修復(fù)，信托公司從已投項(xiàng)目出發(fā)，接盤(pán)更多股權(quán)，有利于掌握主動(dòng)權(quán)，再通過(guò)尋求代建、引入資金等方式保證項(xiàng)目建設(shè)，能夠更快回籠資金，這種模式對(duì)于與出險(xiǎn)房企共投項(xiàng)目尤為適用。

總的來(lái)看，在地產(chǎn)出售熱潮下，信托公司逆市接盤(pán)，對(duì)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力、加速市場(chǎng)出清有著重要的意義。但目前，信托市場(chǎng)受房地產(chǎn)違約牽連，處境不容樂(lè)觀。從接盤(pán)動(dòng)機(jī)來(lái)看，主要還是出于自保、加快回籠資。我們認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域整體將保持謹(jǐn)慎，但未來(lái)，股權(quán)投資合作模式或進(jìn)一步深化，這也將倒逼信托公司專業(yè)化的提升。