作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

今年上半年的地產(chǎn)圈好生熱鬧，年初出爐的新政“土地供應(yīng)兩集中”，一把點(diǎn)燃了整個(gè)土拍市場(chǎng)，從4月一直持續(xù)至今，緊張刺激的土拍環(huán)節(jié)不間斷地在22個(gè)重點(diǎn)城市上演。

4月底，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)率先出場(chǎng)，累計(jì)成交164宗地塊，總建筑面積達(dá)2607萬(wàn)平方米。

到了5月，由北京、深圳領(lǐng)銜，杭州、蘇州、寧波、南京等一眾新一線城市集中供地高潮來(lái)臨。

作為房企最為核心的投資方向，土地市場(chǎng)的新規(guī)則下，眾多房企展現(xiàn)出了百態(tài)眾生相 ，掉隊(duì)者有之，動(dòng)物者兇猛亦有之。

但也有一些房企，在喧鬧的市場(chǎng)下，沉默前行，依靠嗅覺(jué)與經(jīng)驗(yàn)判斷，用性價(jià)比超高的投資，為自己贏下了明天的口糧，同時(shí)依舊保持充裕的現(xiàn)金來(lái)緊盯未來(lái)的機(jī)會(huì)。

01

“土地也瘋狂”中的“清醒派”

去年10月剛剛登陸港股的金輝控股，便是炸天團(tuán)發(fā)現(xiàn)的一家“悶聲發(fā)大財(cái)”的房企。

在今年各城市的集中土拍市場(chǎng)上，除了在北京大興與中駿合作以樓面底價(jià)拿下一幅土地外，似乎沒(méi)太聽(tīng)過(guò)金輝的動(dòng)靜。

直到6月25日晚，炸天團(tuán)看到了金輝發(fā)布的一則公告，稱已同上海綠地達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以8.6億人民幣收購(gòu)上海九龍賓館有限公司的全部股權(quán)。

而目標(biāo)公司的核心資產(chǎn)，則是一棟位于上海北外灘的酒店物業(yè)。

說(shuō)實(shí)話，8.6億足夠在二線城市拿一塊還不錯(cuò)的地了。而金輝在炸天團(tuán)的印象中也不是一家注重持有型物業(yè)的房企，在快到年中盤點(diǎn)的時(shí)候，拿出這么一筆現(xiàn)金收購(gòu)酒店物業(yè)，金輝成功釣起了吸引了炸天團(tuán)的好奇心。

但一查真沒(méi)想到，金輝其實(shí)今年拿地動(dòng)作真不少，悄無(wú)聲息中，便已囤夠了明天的口糧。

首先是在6月25日徐州的土拍上，炸天團(tuán)看到了金輝的身影，一口氣報(bào)名了其中10宗地，75.86億保證金全部到位，雄心十足與招保萬(wàn)金等TOP10房企直接PK。

其次在克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，2021年1-5月金輝新增土地貨值達(dá)368億，排全國(guó)第32，而在中房協(xié)發(fā)布的2020年中國(guó)房企500強(qiáng)中，金輝控股位居第36名。

應(yīng)該說(shuō)，金輝的拿地速度是要高于自身的行業(yè)規(guī)模排名的，但這個(gè)略微超前一點(diǎn)的拿地速度，卻幾乎沒(méi)有在市場(chǎng)上留下太多聲響，而且完成符合自身規(guī)模的拿地任務(wù)之后，金輝居然還有閑錢去收購(gòu)持有型物業(yè)，并準(zhǔn)備在徐州土拍上大干一場(chǎng)，這就不由讓人佩服了。

02

“拿地自由”背后有現(xiàn)金流“撐腰”

之所以金輝能在宅地和持有型物業(yè)之間實(shí)現(xiàn)“拿地自由”，與其穩(wěn)固的財(cái)務(wù)根基密不可分。

5月，金輝控股發(fā)布了2021年第一季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，各維度數(shù)據(jù)盡顯一個(gè)優(yōu)等生特質(zhì)。

截至2021年3月31日，金輝集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物還有238.7億元，同時(shí)營(yíng)收也達(dá)到了50.79億元人民幣。

不僅如此，金輝良好的銷售情況還帶動(dòng)了合約負(fù)債（預(yù)收房款）的快速增長(zhǎng)，截止3月31日，其合約負(fù)債達(dá)769.7億元，較2020年底增長(zhǎng)89.8億元。

至于外界關(guān)心的負(fù)債問(wèn)題，金輝延續(xù)了去年健康的態(tài)勢(shì)，“三條紅線”數(shù)據(jù)繼續(xù)保持綠檔，當(dāng)期資產(chǎn)總額達(dá)1909億元，較2020年底增長(zhǎng)50億元人民幣，此外一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為118.26億元，較2020年底下降37.52億元。

在當(dāng)前房企資金普遍緊張的背景下，金輝算是現(xiàn)金流非常健康的一家公司了。

這些良好的基本面，可以說(shuō)是金輝在2021年土地新規(guī)帶來(lái)的市場(chǎng)瘋狂下，能成為“清醒派”的重要原因。

03

避開(kāi)主戰(zhàn)場(chǎng) 

重倉(cāng)“新二線”的樓市潛行者

上半年的土拍市場(chǎng)硝煙彌漫，競(jìng)拍熱鬧高企不退，導(dǎo)致的結(jié)果就是，土地比去年更搶手了。

最新數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)14.3%。

廈門、重慶、無(wú)錫成交樓面均價(jià)較去年全年分別上漲71%、51%和31%，合肥、重慶等大熱二線城市的平均溢價(jià)率超40%，較去年大增。

換言之，搶一二線城市住宅地的瘋狂并沒(méi)有因新政而冷卻。

但翻翻金輝的拿地紀(jì)錄，炸天團(tuán)覺(jué)得金輝采取的投資策略與眾不同——不跟風(fēng)押寶一二線城市，而是尋覓22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。

它專注自身節(jié)奏、篤定自身戰(zhàn)略，一地一策，聚焦到單宗地塊的投資潛力，關(guān)注熱點(diǎn)三四線城市的土地機(jī)會(huì)，以此來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

今年金輝的節(jié)奏已經(jīng)定下來(lái)了，穩(wěn)扎穩(wěn)打不冒進(jìn)，做這個(gè)梯隊(duì)該做的事情——也就是布局“新二線城市”。

4月22日，金輝集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得惠州市惠陽(yáng)區(qū)白云新城5宗涉宅地，總成交價(jià)約10.91億元，占地面積約7.21萬(wàn)㎡，建面約24.75萬(wàn)㎡。

惠州的未來(lái)自不用多說(shuō)，粵港澳大灣區(qū)腹地，直接承接深圳的溢出效應(yīng)。

就像晚宴上，一層一層的杯子堆疊起來(lái)，當(dāng)用香檳傾倒在最上面的一個(gè)杯子后，最先倒?jié)M的一定是第二層杯子。

5月12日，金輝集團(tuán)憑借雄厚實(shí)力再拓閩南，成功競(jìng)得泉州市安溪縣2021-5號(hào)優(yōu)質(zhì)地塊，建設(shè)用地面積20266.72平方米，為商住混合用地。

這是金輝在泉州落地的第4個(gè)項(xiàng)目，作為一家閩系房企，不能只看得見(jiàn)廈門和福建，800多萬(wàn)人口的泉州潛力不可小覷。

包括這次豪擲76億保證金參與徐州競(jìng)拍，也可以看出金輝的思路，甚至在春節(jié)之前，金輝就已經(jīng)在徐州收儲(chǔ)了3幅地塊，總價(jià)超16億元人民幣。

總的來(lái)說(shuō)，今年1-5月，金輝拿了15塊住宅地之多，除了北京大興地塊以及重慶一地塊，其他都在布局“新二線城市”徐州、泉州、惠州等核心板塊。

一方面，這印證了金輝的“新二線”戰(zhàn)略貫徹得及其透徹；另一方面，到了2021年中，金輝已經(jīng)補(bǔ)足了倉(cāng)，下半年完全不用慌了。

04

“新二線”戰(zhàn)略背后的獨(dú)到邏輯

今年在“新二線城市”布局上持續(xù)發(fā)力其實(shí)是去年戰(zhàn)略的延續(xù)，這個(gè)戰(zhàn)略背后是其獨(dú)到的發(fā)展邏輯支撐的。

從2020年年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，金輝目前已經(jīng)完成長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南等八大區(qū)域的布局，而各個(gè)區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)及土儲(chǔ)比例，大都很好的控制在15%左右，且二線城市和核心三線城市土地儲(chǔ)備超過(guò)93%。沒(méi)有出現(xiàn)單一區(qū)域超強(qiáng)的中型房企常見(jiàn)情況。

這在40強(qiáng)房企里很少見(jiàn)。

另外，金輝今年入袋的地塊，單個(gè)來(lái)看，他們價(jià)格都不高。除了大興地塊外，單價(jià)都在10億左右，甚至以內(nèi)，這讓利潤(rùn)率有所保障。

要知道，現(xiàn)在普通招拍掛市場(chǎng)上拿的地，很難有超過(guò)8%的凈利潤(rùn)率，很多都在5%以下，一二線城市成交量更是難以在去年基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。

至于這次土拍市場(chǎng)大熱的長(zhǎng)三角區(qū)域，金輝選擇了觀望，原因在于其早已深耕長(zhǎng)三角多年，包括杭州、蘇州、南京、無(wú)錫、寧波等一眾強(qiáng)二線城市，2020年全年新增的35幅土地，長(zhǎng)三角就是其中重點(diǎn)布局板塊，近兩年也下沉到了余姚、慈溪、紹興、南通等城市。

上半年先補(bǔ)足“新二線”板塊，下半年的一二線城市土拍市場(chǎng)，金輝可以發(fā)揮的空間就很大了。

對(duì)發(fā)展節(jié)奏的良好把控，以及合理的區(qū)域布局結(jié)構(gòu)，外加上健康的財(cái)務(wù)，給了金輝良好的心態(tài)和某種程度的選擇自由，不會(huì)被區(qū)域綁架投資，沒(méi)有非拿不可的地，只有合不合適的買賣。

05

加倉(cāng)持有型物業(yè)的好時(shí)機(jī)

透過(guò)土地兩集中新政，炸天團(tuán)發(fā)現(xiàn)，招拍掛都是有限價(jià)的，凈利潤(rùn)不高，誰(shuí)拿都一樣，既然如此，房企們還不如從傳統(tǒng)的單純住宅銷售策略中解脫出來(lái)，加大持有型物業(yè)的比例。

在今年持有型物業(yè)被低估的大背景下，適時(shí)收購(gòu)，未必不是一個(gè)好選擇。盡管不以持有型物業(yè)而知名，但金輝在這塊的布局并不少。

4月下旬，金輝集團(tuán)在北京重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)的第二個(gè)商辦項(xiàng)目——金輝時(shí)八區(qū)正式亮相啟動(dòng)招商。該項(xiàng)目占地面積7.4萬(wàn)平方米，建筑面積18.5萬(wàn)平方米，由12棟樓宇組成。

而位居號(hào)稱北京第二CBD望京區(qū)域的金輝大廈，則是金輝集團(tuán)最重要的商辦項(xiàng)目，于2017年開(kāi)業(yè)陸續(xù)入住，租金水平明顯高于周邊同類項(xiàng)目，入住的世界500強(qiáng)企業(yè)超過(guò)50%，已然成為北京第二CBD的核心項(xiàng)目。

最新的動(dòng)作，則是收購(gòu)上海綠地的酒店。

開(kāi)頭所提到的上海九龍賓館，是位于上海虹口區(qū)北外灘的一家四星級(jí)酒店，酒店總建筑面積達(dá)3.175萬(wàn)平米，共有25個(gè)樓層，位置更是不得了，距離黃浦江岸直線距離僅為一公里。收購(gòu)的價(jià)格也很合適，折合樓面價(jià)不過(guò)才約2.7萬(wàn)元每平米。

這個(gè)動(dòng)作一方面反應(yīng)金輝底氣十足，通常情況下，只有持有現(xiàn)金流較為充裕時(shí)才會(huì)收購(gòu)此類物業(yè)。

另一方面，高品質(zhì)酒店是可以充當(dāng)很好的抵押物的。

以北京的凱晨世貿(mào)中心為例，發(fā)行的兩筆CMBS（商業(yè)抵押擔(dān)保證券）合計(jì)規(guī)模達(dá)到了124億元，基本相當(dāng)于該物業(yè)的市場(chǎng)估值，要知道2006年竣工的凱晨世貿(mào)中心總投資也不過(guò)才30億元人民幣。

這些存量資產(chǎn)不僅得到了盤活，而且在支付了利息之后，企業(yè)還有盈余，這相當(dāng)于免費(fèi)使用了資金，還每年都有固定收益。

不僅是北京上海，金輝目前已在重慶、西安、武漢、蘇州、福州等全國(guó)一線、二線城市的核心區(qū)域，擁有自持商業(yè)已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)方。

作為一家40強(qiáng)房企，金輝長(zhǎng)期保持著低調(diào)的作派，直到去年上市之后，才為外界更多關(guān)注到。

其財(cái)務(wù)風(fēng)格穩(wěn)健持重，卻不失對(duì)投資選擇和時(shí)機(jī)的敏銳把握，也是炸天團(tuán)最欣賞的金輝特點(diǎn)。作為中型房企金輝，也為中國(guó)房企提供了一個(gè)不一樣的發(fā)展范例。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 在土地也瘋狂的今天怎樣做一家“清醒派”的房企