保全與執行 
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作者：李舒、唐青林、李元元
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
承包人對商品房享有建設工程價款優先受償權，消費者可請求排除強制執行
閱讀提示：《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”該規定確立了作為消費者的房屋買受人的利益優先于承包人利益的基本原則。但如果生效裁判文書已經確認承包人對工程享有建設工程價款優先受償權，且承包人已申請執行，此時如支持買受人要求排除對工程范圍內某一或某些房屋強制執行的異議，則可能導致承包人無法實際對工程行使建設工程價款優先受償權。
根據《民事訴訟法》第二百二十七條的規定，案外人所提異議與執行依據相關的，只能申請再審，無權提起執行異議之訴。那么，房屋買受人要求排除建設工程價款優先受償權人對某一房屋執行的權利，是不是屬于對執行依據的異議？房屋買受人是否有權提起執行異議之訴？
裁判要旨
案情簡介
一、賈瓊與賈波系夫妻關系。2012年7月6日，從賈波銀行卡匯給和豐公司出納員陳桂蘭銀行卡1000萬元。
二、2015年8月26日，賈瓊（買受人）與和豐公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》約定，購買和豐公司案涉房屋。賈瓊以其配偶對和豐公司1000萬的債權抵償了相應房款。
三、中天公司訴和豐公司建設工程施工合同糾紛一案，經吉林高院、最高法院兩審確認中天公司對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權。
四、2017年11月10日，白山中院立案執行并查封了案涉房屋，查封期限為3年。案外人賈瓊認為其對該商鋪擁有所有權，法院不應查封，而向該院提出異議。2017年11月24日，白山中院裁定駁回。
五、賈瓊不服，向白山中院提起執行異議之訴。白山中院已賈瓊所提異議系對執行依據提異議為由，裁定駁回賈瓊的起訴。賈瓊不服，上訴至吉林高院。吉林高院仍以此為由裁定駁回上訴。
六、賈瓊仍不服，向最高法院申請再審。最高法院認為，賈瓊并沒有否定原生效判決確認的中天公司所享有的建設工程價款優先受償權，賈瓊有權提起執行異議之訴。故裁定指令白山中院審理賈瓊所提執行異議之訴。
裁判要點及思路
本案賈瓊歷經三級法院，終于守得云開見月明。本案的核心法律問題在于，賈瓊所提要求排除對房屋強制執行的異議，是否屬于與執行依據相關的異議。申言之，賈瓊是否有提起執行異議之訴的權利。
本案一審階段，白山中院認為，案涉的商鋪在中天公司享有建設工程價款優先受償權的范圍內，賈瓊作為案外人對執行標的物主張排除執行的異議實質上是對上述生效判決的異議，人民法院應當依照審判監督程序辦理，而不應由案外人執行異議之訴進行審理。
二審階段，吉林高院對白山中院的這一理由進一步予以了闡釋，認為因執行標的為中天公司享有建設工程價款優先受償權的范圍，故無論賈瓊是否認為該判決與其有關，其對該執行標的的異議實質上與作為執行依據的上述生效判決密切相關，主張對執行標的享有的權利與中天公司對案涉房屋的建設工程價款優先受償權直接沖突，依據相關法律及司法解釋規定，賈瓊的訴請不屬于案外人執行異議之訴的審理范圍。
但再審階段，最高法院對賈瓊所提執行異議的性質作了準確的界定。最高法院認為，賈瓊所提執行異議，實際上是要求確認其權利是否優先于建設工程價款優先受償權，而并無否定中天公司享有建設工程價款優先受償權的意思。該異議僅會影響中天公司對執行標的的執行，而不會影響中天公司對執行標的所享有的權益。在此基礎上，最高法院總結出以下裁判觀點：“當事人主張其權益在特定標的的執行上優于對方的權益，不能等同于否定對方權益的存在；當事人主張其權益會影響生效裁判的執行，也不能等同于其認為生效裁判錯誤。”我們認為，這一裁判觀點，正確區分了針對執行標的異議和針對執行依據的異議，為后續解決同一標的物上多項權利競存時執行異議的解決提供了正確的思路，誠值贊同。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 同一標的物上存在多項權利，確認某一權利優先，并非否定另一項權利的存在。實踐中，同一標的物上存在多項權利競存的情況并不鮮見，例如同一標的物上存在多個抵押權、同時存在抵押權和質權、同時存在抵押權和租賃權，等等。以上這些情形，都涉及權利沖突應如何解決的問題。以上權利沖突引起的糾紛，不僅體現在訴訟程序中，也會體現在執行程序及其延伸的執行異議之訴程序、案外人申請再審程序及第三人撤銷之訴程序。最高法院通過本案確定的確認某一權利優先，并非否定另一項權利的存在的裁判觀點，為后續解決以上爭議提供了清晰思路，也為多個權利人所提異議的定性提供了依據。
2. 符合條件的房屋買受人有權排除建設工程價款優先受償權人對特定房屋的強制執行。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”該規定確立了作為消費者的房屋買受人的利益優先于承包人利益的基本原則。因此，符合條件的房屋買受人有權排除強制執行。房屋買受人所提異議，并不存在否定承包人享有建設工程價款優先受償權的情況，因此并非針對執行依據所提異議。房屋買受人對執行異議裁定不服的，可提起執行異議之訴確認權利并排除執行。
3. 承包人應注意理性應對符合條件的房屋買受人對工程范圍內房屋所提的權利主張。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定，符合條件的房屋買受人在訴訟階段可要求繼續履行房屋買賣合同，在執行階段可要求排除承包人對房屋的強制執行。因此，承包人在應對房屋買受人的權利主張時，切勿死磕硬碰，費時費力。同時，承包人也切勿以為，可以通過另行提起訴訟先行確認建設工程價款優先受償權的方式暗度陳倉，達到排除房屋買受人權利主張，優先執行的目的。
相關法律規定
《民事訴訟法》
第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
法院判決
以下為最高人民法院在再審裁定“本院認為”部分就賈瓊能否提起執行異議之訴的問題所作的論述：
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規定的文義，該條法律規定的案外人的執行異議“與原判決、裁定無關”是指案外人提出的執行異議不含有其認為原判決、裁定錯誤的主張。案外人主張排除建設工程價款優先受償權的執行與否定建設工程價款優先受償權權利本身并非同一概念。前者是案外人在不否認對方權利的前提下，對兩種權利的執行順位進行比較，主張其根據有關法律和司法解釋的規定享有的民事權益可以排除他人建設工程價款優先受償權的執行；后者是從根本上否定建設工程價款優先受償權權利本身，主張訴爭建設工程價款優先受償權本身不存在。簡而言之，當事人主張其權益在特定標的的執行上優于對方的權益，不能等同于否定對方權益的存在；當事人主張其權益會影響生效裁判的執行，也不能等同于其認為生效裁判錯誤。根據賈瓊提起案外人執行異議之訴的請求和具體理由，賈瓊并沒有否定原生效判決確認的中天公司所享有的建設工程價款優先受償權，賈瓊提起案外執行異議之訴意在請求法院確認其對案涉房屋享有可以排除強制執行的民事權益。如果一、二審法院支持賈瓊關于執行異議的主張也并不動搖生效判決關于中天公司享有建設工程價款優先受償權的認定，僅可能影響該生效判決的具體執行。因此，賈瓊的執行異議并不包含其認為已生效的（2016）吉民初19號民事判決存在錯誤的主張，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規定的案外人的執行異議“與原判決、裁定無關”的情形。一、二審法院認定賈瓊作為案外人對執行標的物主張排除執行的異議實質上是對上述生效判決的異議，應當依照審判監督程序辦理，據此裁定駁回賈瓊的起訴，適用法律錯誤，本院予以糾正。
案件來源
賈瓊、中天建設集團有限公司再審民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民再375號]
延伸閱讀
一、符合條件的房屋買受人，可根據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定要求排除建設工程價款優先受償權人對房屋的執行。
案例一：北京首鋼建設集團有限公司、翟寶明再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院 （2018）最高法民申5807號]最高人民法院認為：“關于本案應當適用《執行異議和復議規定》第二十八條還是第二十九條的問題。《執行異議和復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形；第二十九條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，只要符合其中一條的規定，買受人即享有足以排除強制執行的民事權益。上述兩條款及《執行異議和復議規定》沒有規定買受人阻卻享有建設工程價款優先受償權的金錢債權執行時，應適用《執行異議和復議規定》第二十九條規定，排除第二十八條的適用。原審法院適用《執行異議和復議規定》第二十八條審理本案，并不存在適用法律錯誤的情形。”
二、因存在抵押未辦理登記的，房屋買受人無權請求排除成立在先的抵押權人對房屋的強制執行。
案例二：李光紅、中國農業銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院 （2019）最高法民申1684號]最高人民法院認為：“一方面，李光紅系購買了商品房但尚未辦理房屋所有權登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫負1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業公司所簽《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》以及《執行異議復議規定》第二十九條規定所要保護的房屋買受人，其以此為由主張排除強制執行，不能成立。另一方面，李光紅與世能物業公司于2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農行九龍坡支行在該房屋上的抵押權就已經存在，李光紅在本案中亦未提交有關其在購買案涉房屋時申請查詢房屋權利狀態的情況、世能物業公司銷售案涉房屋時所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時當地房屋行政管理部門對于已經設定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據，因此，從本案查明的事實看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的要件，其據此主張排除強制執行，無事實和法律依據。”
三、作為消費者并且已支付全部或大部分房款的房屋買受人可排除抵押權人對抵押物的強制執行。
案例三：建銀國際資本管理（天津）有限公司、許曉東申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民申4081號]最高人民法院認為：“許曉東作為購房買受人，對案涉房屋是否享有足以阻卻強制執行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》以及《執行異議規定》的相關規定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優先受償權優先于抵押權，而建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的特定買受人。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經支付全部或大部分購房款的房屋買受人的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優先保護房屋買受人的物權期待權。在原審法院認定許曉東系真實的房屋買受人且已經支付購房款的情況下，參照上述權利順位的原則，認定許曉東對案涉房屋所享有的權利能夠對抗建銀公司基于抵押權申請對該房屋的執行，適用法律并無不當。”
四、未取得房屋占有的買受人無權根據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定排除強制執行。
案例四：蘇幼華、宏建建工集團有限公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申5297號]最高人民法院：“根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定……本條是關于無過錯不動產買受人物權期待權保護條件的規定，之所以要對買受人物權期待權進行保護，實際上隱含的理念是，物之交付的債權優于金錢債權，而本案中抵債協議的目的是消滅金錢債，不應優先于另外一個金錢債權的實現。另據原審法院查明事實，宏建公司、蘇幼華、泰潤公司均確認‘現在房子是在泰潤公司控制下，沒有交房’，即蘇幼華在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有該不動產。即使依照蘇幼華再審申請主張是由于宏建公司原因導致其未辦理過戶登記，但其也不滿足該條款第二項之規定，因此，蘇幼華不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的可以排除執行的情形。”
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