面包財經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：面包財經(jīng)
來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
保利地產(chǎn)近日公布了2020年年報與2021年一季報。公司2020年實現(xiàn)營業(yè)收入2432.08億元，同比增長3.06%；實現(xiàn)歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.54%。公司一季度實現(xiàn)營收250.87億元，同比增長5.25%，對比2019年同期增長11.08%；實現(xiàn)歸母凈利潤25.01億元，同比增長5.10%，對比2019年同期增長7.80%。
2020 年，公司實現(xiàn)簽約金額5028.48 億元，同比增長8.88%；簽約面積3409.19 萬平方米，同比增加9.16%。從2020年銷售數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)在銷售業(yè)績上位列第五，次于碧桂園、中國恒大、萬科和融創(chuàng)中國。在增速放緩的壓力下，保利地產(chǎn)近一年來加速拿地強(qiáng)度，力圖重回行業(yè)前三。值得關(guān)注的是，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流及分紅比例均有所下降， 2020年公司累計發(fā)行45億元永續(xù)債券。
截至2020年末，保利地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為68.74%，凈負(fù)債率為56.55%，現(xiàn)金短債比為1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
營收、歸母凈利潤增速放緩 毛利率降低
年報數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入2432.08 億元，同比增長3.06%。其中房地產(chǎn)開發(fā)收入2263.76 億元，同比增長1.18%。
圖1：2016-2020年保利地產(chǎn)營收、歸母凈利潤及同比
其中，公司2020年全年營收增速同比下滑18.23個百分點，歸母凈利潤增速同比下滑44.36個百分點；公司一季度營收增速同比下降0.29個百分點，歸母凈利潤增速雖小幅上升，但對比2019年一季度增速下降了17.41個百分點。
在業(yè)績增速下滑的同時，保利地產(chǎn)毛利率也有所降低。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2020年毛利率為32.59%，同比下降2.38 個百分點。其中，公司房地產(chǎn)銷售利率同比下降1.9個百分點。
對此，公司稱主要由于2017-2018 年獲取的高地價項目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)利潤率水平有所拉低。公司一季度毛利率達(dá)到35.45%，但同比仍下降4.36個百分點。
凈利率端，2020年公司凈利率為16.47%，同比增長0.56 個百分點。因公司合作項目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，保利地產(chǎn)實現(xiàn)投資收益61.41 億元，同比增長65.91%。同時，公司2020年稅金等支出的減少對沖了毛利下滑的影響，凈利潤微幅上升。
加速擴(kuò)張拿地 現(xiàn)金流、分紅下滑
從銷售分布來看，一二線城市對保利地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)較高，占比達(dá)74%。分區(qū)域來看，珠三角及長三角銷售合計占比達(dá) 52%，較去年提升 6 個百分點。
保利地產(chǎn)2020年在拿地方面有所發(fā)力。公司2020年拓展項目146 個，新增容積率面積3186 萬平方米，同比增長19%，土地儲備恢復(fù)至2018年水平。
圖2：保利地產(chǎn)新增容積率面積及拿地強(qiáng)度
數(shù)據(jù)顯示，自2018年開始，公司拿地強(qiáng)度（當(dāng)年全口徑拿地金額/當(dāng)年全口徑銷售金額）有所放緩。2018年至2019年，公司的拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.31%、19.30%；拿地強(qiáng)度分別為47.60%，33.67%，較2017年89.42%的拿地強(qiáng)度大幅下降。2020年，公司拿地強(qiáng)度有所回升，從2019年的33.67%提升至46.79%，拿地成本也同比增長51.32%至2353億元，其中下半年拓展金額占全年總投入的 65%。
值得關(guān)注的是，在加速拿地、擴(kuò)大投資的情況下，公司的現(xiàn)金流有所承壓。年報顯示，2020年保利地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為151.50億元，同比降低61.31%。
圖3：保利地產(chǎn)近三年分紅情況
公司2020年分紅比率也有所下降。2020年，公司擬以實施權(quán)益分派股權(quán)登記日總股本為基數(shù)，每10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.30 元（含稅），分紅比例為30.18%，較2019年下滑4.82個百分點。根據(jù)保利發(fā)展新發(fā)布的《2021-2023年股東回報規(guī)劃》，公司未來三年（即2021-2023 年）分紅率下調(diào)為不低于25%，而2015 年-2020 年，公司分紅比例均維持在30%以上。
三道紅線全部達(dá)標(biāo) 新增發(fā)行45億元永續(xù)債
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
2020年末，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為78.69%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為68.74%，凈負(fù)債率為 56.55%，現(xiàn)金短債比為1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
其中，公司2020年末有息負(fù)債綜合成本約4.77%，同比降低0.18 個百分點。值得關(guān)注的是，公司2020年新增發(fā)行45億元永續(xù)債券，一定程度上降低了公司的債務(wù)成本率。報告期內(nèi)，公司共計發(fā)行四期永續(xù)債券。其中，第一期、第二期和第四期中期票據(jù)（永續(xù)中票）分別為9億元、15億元、15億元，期限均為3+N，票面利率分別為3.39%和3.07%、3.18%。第三期中期票據(jù)6億元，發(fā)行期限為5+N。
圖4：保利地產(chǎn)2020年債券發(fā)行情況
值得注意的是，永續(xù)債是一種具有債券性質(zhì)的是股權(quán)。因永續(xù)債權(quán)沒有明確的到期期限，在公司行使贖回權(quán)之前可以長期存續(xù)，且擁有遞延支付本金及遞延支付利息的權(quán)益，據(jù)財政部2019年《關(guān)于印發(fā)<永續(xù)債相關(guān)會計處理的規(guī)定>的通知（財會[2019]2號）》及相關(guān)規(guī)定，保利地產(chǎn)將永續(xù)債權(quán)計入其他權(quán)益工具。
截至2020年末，公司永續(xù)債賬面價值總額達(dá)到201.8億元。若將這些計入權(quán)益的永續(xù)債調(diào)至負(fù)債科，公司的負(fù)債率將有所上升。此外，近一年來保利地產(chǎn)所發(fā)行的永續(xù)債多為3+N、5+N模式，此類模式的永續(xù)債，前三年或前五年支付的利息相對較低，而從第四年或第六年開始，公司或?qū)⒚媾R利率上升的情況。在跨期跳漲的利率機(jī)制下，若公司永續(xù)債與其他債務(wù)集中到期，公司償債能力或?qū)⒂兴袎骸?/p>
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