村集體外賣地一般是指原集體經(jīng)濟組織于上世紀將集體名下的城中村用地（比如非農建設用地、征地返還用地）或未征轉用地的土地權益，通過土地轉讓、合作開發(fā)、長期租賃等形式實際外賣給第三方的情形。村集體的上述外賣地主要為非國有用地，在集體用地臺賬里，非農用地、征返用地、“同富裕工程”等地塊都會登記在內。

城市更新項目中，凡是涉及到村集體資產(chǎn)的拆賠，基本都以集資辦和更新局的集體資產(chǎn)臺賬為準。對于村集體外賣地給工廠主建了物業(yè)后涉及到的村集體以及工廠主的拆賠問題，最理想的處理方式是開發(fā)商先把該標的物業(yè)的拆賠總對價確定好，然后村集體愿意去跟權利人（工廠主）溝通，并確定好各自的拆賠所得份額，就好比開發(fā)商先確定好蛋糕大小，然后村集體和地上建構筑物權利人再協(xié)商好蛋糕要怎么分。但是，在很多情況下，村集體都不太愿意去跟權利人（工廠主）溝通和協(xié)商各自的拆賠份額，因此這種情況下開發(fā)商就需要既找村集體談拆賠，又找地上權利人談拆遷，由此就不得不解決雙重賠償?shù)膯栴}。

事實上，城市更新項目中存在村集體外賣地的情況下，開發(fā)商是與村集體還是與工廠主簽訂拆補協(xié)議，實務中一般按如下方式處理：開發(fā)商先去查詢集體資產(chǎn)臺賬，如果外賣地是在臺賬內，則開發(fā)商需要和村集體簽署拆補協(xié)議；如果外賣地已不在集體資產(chǎn)臺賬內，則開發(fā)商是否需要和村集體簽署拆補協(xié)議主要得看集資辦意見（集資辦會告知開發(fā)商要不要簽訂）。舉個簡單的例子，比如早些年村集體賣地給工廠主后工廠主建了房子，房子雖登記在村集體名下，但村集體確認房子是屬于工廠主的，因此拆補權益歸工廠主所有。需要注意的是，集體資產(chǎn)臺賬在集資辦那里有，在更新局那里也有，但有時兩邊的臺賬數(shù)據(jù)會因歷史原因等出現(xiàn)不一致的情況。而更新局和集資辦的臺賬數(shù)據(jù)不一致的情況下，雙方都肯定會認為自己的數(shù)據(jù)才是對的，因此開發(fā)商最后只能按照多的數(shù)據(jù)來簽拆補協(xié)議。

開發(fā)商和村集體簽拆補協(xié)議的情況下，村集體需要走集體資產(chǎn)處置的程序，后面在土地出讓環(huán)節(jié)，更新局會和村集體簽訂征轉地協(xié)議（里面會約定該集體土地為零征轉），如此才能完善未征轉地的用地手續(xù)。具體來說，主要是按如下流程處理：

1. 集體資產(chǎn)處置

在拆賠階段，村集體就拆除范圍內所有的集體資產(chǎn)，包括非農用地、征返用地、未征轉土地（含歷史用地處置的和無需用地處置的）、集體物業(yè)等資產(chǎn)進行評估后，在集資平臺上進行資產(chǎn)處置，與開發(fā)商簽訂拆遷補償協(xié)議后轉移土地權益給開發(fā)商。（備注：集體資產(chǎn)處置是一種補償行為，此時土地依然是未征轉用地。）

2. 完善征轉地手續(xù)

在用地報審階段，政府需將土地收儲國有后方能協(xié)議出讓給開發(fā)商，為此需將未征轉土地征為國有。因在集資處置階段，未征轉地已由村集體與開發(fā)商完成補償安排，因此這個階段無需額外補償，此時更新局和村集體簽訂征轉地協(xié)議，約定該集體土地為零征轉，土地入庫后方能簽訂土地出讓合同，最后政府再將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商。

（備注：這個階段其實是完善用地手續(xù)的行為。）

深圳這邊原村民外賣宅基地或非農建設用地的情況也非常多見，在原特區(qū)內土地統(tǒng)征時期以及原特區(qū)外土地統(tǒng)轉時期，因土地管理政策的缺漏出現(xiàn)了大量的“農村私宅土地使用證”，隨后出現(xiàn)了大量炒賣宅基地的行為，其中以合作建房等形式實際賣掉了宅基地權益的情況最為常見，此后繼續(xù)形成了這些未能辦理開發(fā)報建手續(xù)、或未能辦證物業(yè)的小產(chǎn)權房的交易市場。

就城市更新項目中存在的歷史違建物業(yè)或無證物業(yè)的確權而言，不管是原村民外賣地形成的物業(yè)還是原村民建房后實際賣掉的物業(yè)， 開發(fā)商在確權方面主要得抓兩個核心的原則：第一個原則是誰占有房子則確權給誰；第二個原則是誰有房產(chǎn)證明則確權給誰。簡單來說，有證或者有房屋信息登記的情況下（比如村集體對原村民的宅基地分配記錄），拆賠協(xié)議須與該類權利人簽訂才能解決確權和拆賠協(xié)議備案的問題，而房屋的實際占有人也得同時補償?shù)轿唬ú鹳r對價（銀行流水）進入證載權利人賬戶后再馬上分配給實際占有人。當然，如果是無證或者無房屋信息登記的情況，那肯定是以房屋的實際占有人作為權利人認定的基礎，不過街道辦在權屬核查公示表中還會備注“無不動產(chǎn)登記物業(yè)權利人核實結果僅作為城市更新過程中確定項目市場主體與經(jīng)核實的權利人簽訂搬遷補償協(xié)議的依據(jù)，不作為無不動產(chǎn)登記物業(yè)權屬確認材料”。

需注意的是，即便是村集體或原村民的外賣地，在早期的時候，權利人一般都可以通過申報兩規(guī)繳納罰款的方式去領取綠本房產(chǎn)證，但很多人只是申報了兩規(guī)，沒去交罰款，所以未拿到房產(chǎn)證。開發(fā)商核實權屬時，一般都要先看誰占有房子，讓占有人提供主張其權屬的材料，誰占有著房子則肯定要補償給誰，否則到時清退不掉他，剩下的就看占有人是怎么取得房子的，如果是從別人那買來的房子或者土地，那就看別人有沒土地或者房產(chǎn)的相關證明（有原件的話就去調國土部門的檔案核實，沒有的話一般都不用去管那些個別人的權利主張問題）。

有一種情況需要特別注意，更新項目中空地的拆賠處理比較特殊，比如村里分配給村民的非農建設用地，村民沒有建房子，那么拆賠仍舊要處理；但如果村民把這種非農建設用地賣給了非村民，非村民又沒建房子空在那里，這種情況下很多區(qū)的更新局是不給備案拆補協(xié)議的（理由是非農建設用地不能買賣），此時開發(fā)商的做法是這種空地也要補償（不然項目做不下去），但拆補協(xié)議的標的不能寫空地，而是寫成其他建筑物（比如套在其他的無證物業(yè)上）。

從實務的角度來說，村民將已分配的非農建設用地（空地）賣給非村民在政策上是不被允許的，因此就該已實際“賣掉”的空地，深圳絕大部分區(qū)更新局是不允許開發(fā)商與空地的買方簽署拆賠協(xié)議的，但是開發(fā)商如不滿足空地買方的拆賠訴求，事實上又無法達到100%的拆賠率，進而又會影響到實施主體的確認。有鑒于此，對于部分項目已實際“賣掉”的非農空地，有些開發(fā)商會按如下操作方式實現(xiàn)買方的拆賠權益，具體就是將買方的拆賠權益掛靠到其他建筑物上，也即買方作為其他建筑物的共同拆賠權利人，從其他建筑物上取得拆賠權益。

當然，上述操作的前提是其他建筑物真實的權利人同意拆賠協(xié)議新增他人作為共同拆賠權利人，而且在當前新規(guī)確定的確權規(guī)則下能得到街道辦和村股份公司的配合或認可，比如開發(fā)商將此前以其關聯(lián)方名義實際收購過來的無合法產(chǎn)權證書的物業(yè)確權給空地買方（最好是該無合法產(chǎn)權證書的物業(yè)未申報過“兩規(guī)”，且村集體默許開發(fā)商的確權操作），并據(jù)以簽署拆賠協(xié)議。

在上面提到的空地的拆賠處理中，因外賣地仍為空地的情況下，空地買家獲取拆賠對價存在一定的法律和政策層面的障礙，因此在操作層面基本都是套在其他違建或無證物業(yè)上解決拆賠問題。需要注意的是，2021年8月12日，深圳市住建局和規(guī)自局發(fā)布了《關于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號），不僅明確了住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人的核實要求，同時要求嚴厲打擊住宅類歷史遺留違法建筑的交易行為。

簡單來說，上文提及的操作相當于要在歷史違建物業(yè)的原有權利人的基礎上新增空地的權利人作為違建物業(yè)的共同權利人，這在操作層面就得重點考慮可行性的問題，比如村股份公司、街道辦能否認可或默認這種操作方式。