作者：初明峰、劉磊

來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）

編者按：

關(guān)于房屋即存在買賣（買賣沒(méi)有辦理過(guò)戶登記）同時(shí)又存在抵押（辦理抵押登記）的情形，買受人是否可以依據(jù)執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定的第二十八條和第二十九條之規(guī)定對(duì)抗抵押權(quán)人的執(zhí)行，實(shí)務(wù)中存在截然不同的權(quán)威判例，筆者通過(guò)梳理拋出問(wèn)題供大家交流。同時(shí)，當(dāng)事人也可根據(jù)自身的權(quán)益所需選用參考判例進(jìn)行說(shuō)理。

裁判概述：

房產(chǎn)開(kāi)放商將已經(jīng)取得預(yù)售許可的房屋出售給買受人，買受人也支付了購(gòu)房款并實(shí)際占有該房屋，但隨后在買受人不知情情況下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將該房屋抵押給案外人從而導(dǎo)致該房屋未能辦理所有權(quán)預(yù)告登記（或房屋過(guò)戶登記）的，買受人可阻卻案外抵押權(quán)人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

案情摘要：

1、云外樓公司與馬虎令簽訂《商品房買賣合同》，將其名下已經(jīng)取得預(yù)售許可的案涉房屋出售給馬虎令，馬虎令依約定向云外樓公司支付了購(gòu)房款后對(duì)案涉房屋進(jìn)行實(shí)際占有。

2、隨后，在馬虎令不知情情況下，云外樓公司將案涉房屋抵押給案外人安留軍并辦理了抵押登記。

3、云外樓公司欠付安留軍的到期借款，安留軍訴至法院要求就案涉房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。馬虎令向法院提出執(zhí)行異議，被駁回后繼而提起案外人異議之訴。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

馬虎令是否享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利？

法院觀點(diǎn)：

本案中，雖然案涉房屋登記在云外樓公司名下，但根據(jù)馬虎令提交的其與云外樓公司簽訂的《商品房買賣合同》、云外樓公司出具的馬虎令于2012年8月至2013年8月期間交納購(gòu)房款的收據(jù)以及馬虎令交納物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)收據(jù)、對(duì)外租賃合同等證據(jù)，可以證實(shí)馬虎令與云外樓公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)履行。馬虎令據(jù)此對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。二審法院據(jù)此認(rèn)定馬虎令于2015年1月已占有案涉房屋，有事實(shí)依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于二審法院認(rèn)定馬虎令對(duì)案涉房屋未辦理過(guò)戶無(wú)過(guò)錯(cuò)，是否證據(jù)不足問(wèn)題，二審已查明，馬虎令購(gòu)買案涉房屋之前，該房屋已取得了預(yù)售許可，且未設(shè)立抵押；其購(gòu)買之后，該房屋被云外樓公司抵押，無(wú)法再辦理過(guò)戶登記。二審據(jù)此認(rèn)為馬虎令對(duì)于案涉房屋未辦理過(guò)戶登記不存在未履行合理注意義務(wù)以及其他歸責(zé)于馬虎令自身原因的情形，并無(wú)不當(dāng)。安留軍申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為，案涉房屋未辦理過(guò)戶登記的原因在于馬虎令未按《商品房買賣合同》約定一次性付清房款以及未交納20萬(wàn)元違約金，但未提交相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，故其主張不能成立。

具體到本案，原判決適用第二十八條之規(guī)定，認(rèn)定馬虎令享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除安留軍的擔(dān)保物權(quán)。經(jīng)審查，第二十八條是對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，第二十九條是對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。從適用對(duì)象可以看出，第二十八條對(duì)所有類型被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條為專門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人規(guī)定的特別條款，即安留軍提出的“一手房買賣”規(guī)定。本案因同時(shí)存在“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，導(dǎo)致《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條與第二十九條的適用產(chǎn)生競(jìng)合。此種情況下當(dāng)事人可以擇一適用，而并非適用其中一條就自然排斥另一條。原判決根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)為本案符合第二十八條規(guī)定的條件，并據(jù)此認(rèn)定馬虎令享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除安留軍的擔(dān)保物權(quán)，適用法律并無(wú)不當(dāng)。

案例索引:

（2018）最高法民申4090號(hào)

相關(guān)法條：

《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》

第二十七條 申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：  

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；  

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；  

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；  

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。 

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：  

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；  

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；  

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。 

實(shí)務(wù)分析：

關(guān)于房產(chǎn)抵押權(quán)人和善意買受人在執(zhí)行異議案件中的權(quán)利博弈問(wèn)題，根據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第27條（申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。）之規(guī)定，原則上在抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之執(zhí)行中，案外人基于買賣關(guān)系取得權(quán)益（物權(quán)期待權(quán)）不足以阻卻執(zhí)行。實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)認(rèn)為，第27條中所指的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)僅指買賣關(guān)系發(fā)生前既已存在的抵押權(quán)，如果買受人買受相關(guān)房產(chǎn)時(shí)不存在抵押權(quán)，是買賣事實(shí)發(fā)生后才登記設(shè)立的抵押，該抵押權(quán)人權(quán)益不當(dāng)然優(yōu)于買受人。應(yīng)當(dāng)結(jié)合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28、29條之規(guī)定予以區(qū)分判斷。顯然本文援引判例是支持本觀點(diǎn)的。

判例觀點(diǎn)認(rèn)為，《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第27條的“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中所指的另有規(guī)定包含第28條及第29條，這也是最高院官方釋義本中觀點(diǎn)：買受人雖沒(méi)有過(guò)戶登記取得房產(chǎn)物權(quán)，但符合28條或29條的構(gòu)成要件的，是可以對(duì)抗因抵押而享有的優(yōu)先權(quán)的。本團(tuán)隊(duì)大部分成員對(duì)此觀點(diǎn)持反對(duì)態(tài)度，筆者后續(xù)將發(fā)表相反觀點(diǎn)判例供大家討論。

同時(shí)我們注意到：在《九民意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）117條認(rèn)為“《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第（4）項(xiàng)規(guī)定的“買受人自身原因”，主要是指不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記、因購(gòu)房政策限制不能辦理過(guò)戶登記和買受人故意不辦理過(guò)戶登記三種情形?！?，此處明確將“不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押登記”作為排除買受人阻卻執(zhí)行的一種情形，也體現(xiàn)最高院再次對(duì)“抵押權(quán)人不絕對(duì)優(yōu)先于未過(guò)戶的買受人”的觀點(diǎn)之支持。