作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun)

11月4日下午，深圳羅湖區(qū)友誼酒店17層大堂，近300名憤怒的投資者將門(mén)口堵得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，進(jìn)入大堂需要側(cè)著身子往里擠，才能找到落腳的地方。他們的憤怒源于由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。

投資者們情緒激動(dòng)，此起彼伏的爭(zhēng)吵聲讓原本嘈雜的現(xiàn)場(chǎng)更加混亂不堪。佳兆業(yè)方不得已搬出黑板一一記下訴求。

但歷經(jīng)數(shù)小時(shí)商議，當(dāng)天雙方對(duì)佳兆業(yè)目前給出的方案分歧依然很大——佳兆業(yè)表示這是基于公司當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況及與金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管部門(mén)等綜合協(xié)商。這個(gè)說(shuō)法顯然未得到投資者的認(rèn)可，無(wú)論在付息方式，抑或兌付時(shí)限上。

雙方的沖突依舊在持續(xù)，當(dāng)天佳兆業(yè)董事會(huì)主席郭英成的連線電話也未能安撫下投資者的情緒。佳兆業(yè)與投資者將在下周三（11月17日）重新商議兌付方案。

佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆、錦恒財(cái)富集團(tuán)主席萬(wàn)兵、佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官兼高級(jí)副總裁吳建新等管理層出席現(xiàn)場(chǎng)，投資者包括業(yè)主、員工等。

大堂正前方，佳兆業(yè)管理層支了一個(gè)題字板，由于現(xiàn)場(chǎng)聲音嘈雜，最后佳兆業(yè)管理層與投資者代表選擇將相關(guān)需求和兌付方案寫(xiě)在題字板上。

投資者將需求寫(xiě)在題字板右側(cè)：1、首月付30%，然后按季度付30%、30%、10%，一年內(nèi)全部付完，包括本金利息，在2022年11月4日完成；2、郭英成主席蓋章簽字擔(dān)保；3、拿出佳兆業(yè)集團(tuán)在深州地區(qū)的三個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品的兌付保障；分別為深圳蛇口東角頭，福田東山小區(qū)，福田佳兆業(yè)總部；4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計(jì)息。

佳兆業(yè)針對(duì)投資者的要求，將建議的兌付方案寫(xiě)在題字板左側(cè)：

1、投資者到期的，當(dāng)月償還50%本息，后每個(gè)月償還本息的10%；

2、郭英成主席蓋章簽字擔(dān)保；

3、佳兆業(yè)集團(tuán)拿出在深州地區(qū)的蛇口東角頭、福田東山小區(qū)、福田佳兆業(yè)總部三個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品的兌付保障；

4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計(jì)息。

佳兆業(yè)一度搬出了市場(chǎng)環(huán)境差為理由，試圖讓投資者擁有更多同理心。并在現(xiàn)場(chǎng)出具了一份擬處置資產(chǎn)清單，讓投資者對(duì)自己的兌付能力有信心。

風(fēng)財(cái)訊現(xiàn)場(chǎng)獲悉，擬處置資產(chǎn)共計(jì)18個(gè)項(xiàng)目，全部為深圳項(xiàng)目，包括住宅、酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，包括南山東角頭目、福田東山小區(qū)、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場(chǎng)、深圳鹽田城市廣場(chǎng)、深圳金沙灣萬(wàn)豪酒店、金沙灣國(guó)際樂(lè)園等，面積合計(jì)144.72萬(wàn)平米，權(quán)益貨值818.248億元，融資余額203.8345億元，資產(chǎn)處置時(shí)間為2021年12月-2022年12月之間。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成也一度電話連線現(xiàn)場(chǎng)表示，“佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還。”

這是現(xiàn)場(chǎng)佳兆業(yè)管理層與投資者溝通后呈現(xiàn)的第二種方案，但佳兆業(yè)的一攬子還款計(jì)劃并沒(méi)有得到投資者的一致認(rèn)可，該方案雙方在現(xiàn)場(chǎng)并未協(xié)商成功。在此之前，佳兆業(yè)提出的第一種方案，也遭到投資人否定。

風(fēng)財(cái)訊在現(xiàn)場(chǎng)獲悉佳兆業(yè)的第一份方案詳情：集團(tuán)將以錦恒財(cái)富產(chǎn)品到期時(shí)間為順序，采用分期兌付的方式，陸續(xù)兌付本金及利息；

投資者到期的本金，到期到月兌付10%，之后每3個(gè)月兌付10%，直至兌付完畢；投資者的利息，在產(chǎn)品到期后將不再計(jì)息，原存續(xù)期內(nèi)的利息，在本金兌付完畢后的當(dāng)月兌付25%，之后每三個(gè)月兌付25%，1年內(nèi)兌付完畢。

集團(tuán)安排于每月20日集中兌付，無(wú)論是1號(hào)延期還是31號(hào)延期到期的本金。以及投資者的收益（利息），均于20日同一安排兌付。若集團(tuán)資金籌集情況良好，將隨時(shí)提前履行兌付本金及利息的義務(wù)。

02 逾期理財(cái)恐牽涉3000人

據(jù)悉，佳兆業(yè)集團(tuán)錦恒財(cái)富本金119.13億元，預(yù)計(jì)到期利息8.75億元，合計(jì)127.88億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前涉及的投資者為2000-3000人。

事實(shí)上，此次理財(cái)產(chǎn)品逾期兌付之前，佳兆業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的展露已經(jīng)有了痕跡可循。

首先是抵押旗下物業(yè)公司部分股權(quán)融資。10月8日，山東高速金融（00412.HK）公告稱(chēng)，與佳兆業(yè)集團(tuán)訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)由佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)行的本金總額不超過(guò)1.2億美元（約9.36億港元）的票據(jù)。同時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)將旗下物業(yè)服務(wù)公司佳兆業(yè)美好（02168.HK）67.18%股權(quán)抵押予山東高速金融。港交所數(shù)據(jù)顯示，山東高速金融目前已獲得佳兆業(yè)美好約67.18%的保證權(quán)益。

10月14日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（下稱(chēng)“佳兆業(yè)”）針對(duì)市場(chǎng)傳聞對(duì)投資者作出澄清與說(shuō)明。

盡管10月15日，佳兆業(yè)表示計(jì)劃回購(gòu)12月7日到期的票息為6.5%美元債，以增強(qiáng)市場(chǎng)信心。但從10月18日開(kāi)始，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)三大評(píng)級(jí)公司接連下調(diào)佳兆業(yè)集團(tuán)主體評(píng)級(jí)。

禍不單行的是，10月27日佳兆業(yè)美元票據(jù)遭遇華人置業(yè)（00127.HK）多次拋售。華人置業(yè)公告顯示，10月19日至25日，其先后累計(jì)拋售佳兆業(yè)發(fā)行的美元票據(jù)本金金額合計(jì)1.55億美元，造成虧損7.92億港元，折合約1.02億美元。

傳聞稱(chēng)，佳兆業(yè)集團(tuán)正在為其在香港上市的物業(yè)管理公司和香港兩處住宅用地尋找買(mǎi)家。目前該公司正忙于償還債務(wù)。

10月底，有消息傳出佳兆業(yè)正在進(jìn)行區(qū)域架構(gòu)收縮和調(diào)整，包括但不限于撤銷(xiāo)成都地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員劃歸西南集團(tuán)；撤銷(xiāo)北京地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員劃歸北京集團(tuán)；撤銷(xiāo)上海地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員調(diào)整至上海集團(tuán)對(duì)應(yīng)部門(mén)；撤銷(xiāo)深圳、粵東等城市更新服務(wù)集團(tuán)。

彼時(shí)，佳兆業(yè)回應(yīng)稱(chēng)，此次架構(gòu)調(diào)整，是集團(tuán)根據(jù)當(dāng)下外部環(huán)境和市場(chǎng)行情，對(duì)過(guò)去職能設(shè)置重復(fù)、業(yè)務(wù)規(guī)模較小、經(jīng)營(yíng)發(fā)展緩慢的公司、部門(mén)進(jìn)行合并，現(xiàn)有項(xiàng)目、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不受影響，一切正常。

從10月初的抵押旗下物業(yè)公司部分股權(quán)融資、到中旬的美元債利息未兌付傳聞，到月底的下調(diào)評(píng)級(jí)、華人置業(yè)拋售票據(jù)、物業(yè)出售傳聞、組織架構(gòu)調(diào)整等信息均指向了佳兆業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)隱現(xiàn)。

不過(guò)，翻開(kāi)佳兆業(yè)2021年半年報(bào)，佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)情況遠(yuǎn)未到山窮水盡之時(shí)。

中報(bào)顯示，截至今年6月底，佳兆業(yè)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)“綠”；同期，佳兆業(yè)的短期借款和長(zhǎng)期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現(xiàn)金有487.4億元，現(xiàn)金足以覆蓋短債。

國(guó)信證券數(shù)據(jù)還顯示，從債務(wù)期限來(lái)看，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅為20%。也就是說(shuō)，從業(yè)務(wù)角度看來(lái)，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的概率極低。

銷(xiāo)售端不樂(lè)觀。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的公告，2021年9月，佳兆業(yè)合約銷(xiāo)售金額約為57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其合約銷(xiāo)售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。

據(jù)悉，這是佳兆業(yè)采取降價(jià)促銷(xiāo)措施前提下完成的數(shù)據(jù)。過(guò)去一個(gè)月，佳兆業(yè)在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤(pán)均推出了不同折扣的特價(jià)房，由此也在黃金周實(shí)現(xiàn)了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，黃金周期間，佳兆業(yè)全國(guó)項(xiàng)目累計(jì)成交房源超7000套，成交金額超53億元。

和花樣年的戲路如出一轍，理財(cái)產(chǎn)品逾期兌付之前，佳兆業(yè)流動(dòng)性危機(jī)“猝不及防”。翻開(kāi)財(cái)報(bào)，現(xiàn)金487.4億元足以覆蓋短債，卻兌付不了理財(cái)產(chǎn)品逾期本息127億元，佳兆業(yè)和花樣年一樣，又留給了市場(chǎng)一串問(wèn)號(hào)。

對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品兌付問(wèn)題，佳兆業(yè)管理在現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)：“我們不可能說(shuō)為了完成兌付，將手上資產(chǎn)包立刻賤賣(mài)出去，這需要時(shí)間。”

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“風(fēng)財(cái)訊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 現(xiàn)場(chǎng)|佳兆業(yè)百億理財(cái)“暴雷”，300名投資者現(xiàn)場(chǎng)討債