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作者：西政財富
來源：西政財富
在地產融資實務中，地產企業的上游單位（主要是總包單位和材料供應商）通過轉讓其對地產企業的應收賬款進行保理或供應鏈融資是最為常見的一種融資方式，而在供應鏈融資業務中，供應商自身尋求的托盤采購和代采業務融資又一直被廣泛應用，其中地產企業的上游單位（總包施工方/材料供應商）在對其自身供應商的購貨、付款中發生的代采業務融資就是典型的代表。
需說明的是，在保理、供應鏈的融資邏輯中，核心企業（比如開發商）的征信、付款能力等一直是此類業務的重中之重。受表內負債率控制指標的影響，保理、供應鏈方向的融資一直被地產企業當做實現表外融資并降低負債率的重要融資手段，而目前亦有越來越多的房地產企業通過與保理或供應鏈公司合作代采業務的方式，在降低負債率的同時，提升銷售額，并依托于供應鏈公司推動企業供應鏈戰略的發展。為便于說明，我們財富中心特就近期操作的地產企業上游單位的代采業務進行總結，以期為同業人士提供實務參考。
一、代采業務的基本交易架構及操作流程
1.施工方/材料供應商等上游供應商向項目公司供應材料、提供施工服務，形成應收賬款；
2.項目公司向施工方/材料供應商開具商業承兌匯票，視情況可能需要地產公司國內集團總部作為票面承兌人；
3.施工方/材料供應商將電子商票背書質押給西政保理或其指定的供應鏈公司，并申請供應鏈公司向其指定供應商采購商品、服務等；
4.地產公司國內集團總部根據項目情況，需要作為票面承兌人，或者提供擔保、出具付款確認函、流動性支持函等；
5.西政保理按照施工方/材料供應商的要求，向其指定供應商采購商品或服務，并支付貨款；
6.指定供應商向施工方/材料供應商供應材料、提供服務；
7.到期施工方/材料供應商歸還采購款及相應利息后，西政保理或其指定的供應鏈公司解除票據質押；或西政保理或其指定的供應鏈公司直接托收后，多出資金返還給施工方/材料供應商。
（一）融資主體要求
對于白名單內客戶按照一級到四級分類，對于一級分類中的地產企業，無單筆金額限制（即單個公司單張商票的可接受質押額度限制）；對于一級及二級分類中的地產企業，項目所在地無區域限制。
（二）融資金額
1.單個供應商額度為2000萬元，超過額度需另行申請并審核；
2.對于白名單內客戶，一級分類中的地產企業，無單筆金額限制；二級分類中的地產企業單筆金額不超過500萬元；三級分類中的地產企業單筆金額不超過300萬元；四級分類中的地產企業單筆金額不超過200萬元。
（三）還本付息方式
經協商一致，視項目情況可提前付息或按月、按季度付息。
（四）融資成本
綜合成本為年化11%—13%，具體一事一議。
（五）商票質押融資周期
商票質押融資周期不超過6個月。
為便于讀者了解代采業務與常規保理融資業務的區別，筆者以我們財富中心當前的其他常規保理融資業務為例，繼續介紹一下通過引入擔保公司提供融資、買方保理以及賣方有追索權的保理等融資方案。
（一）引入擔保公司融資模式
具體操作模式如下：
1.授信額度及綜合成本：具體授信額度根據單個供應商設置；綜合成本一般在10%左右；
2.準入范圍：白名單內客戶；
3.操作模式：擔保機構通過在銀行獲得的授信，地產企業向其上游一級供應商開具商票，上游一級供應商將商票質押給擔保公司，銀行收到資料后直接向上游一級供應商的供應商（即開發商的二級供應商）定向放款。
需特別注意的是，該模式對于一級供應商而言，需納入其征信并占據一級供應商的授信額度，因此在合作時需充分考量。
（二）買方保理
買方保理主要是與規模較大、資信優越的產業鏈核心買方（如大型開發商）簽署保理協議，基于核心企業的信用支持，向該核心企業上游供應商提供保理業務，并主要借助于核心企業的信用支持。
1.授信額度：依托于核心企業（如大型開發商）的信用，西政保理或指定主體向核心企業的上游供應商核定供應鏈保理授信額度，原則上單一客戶最高不超過3億元，集團最高不超過5億元，單筆授信不超過5000萬元；核心企業買方需與西政保理或指定主體簽署《買方保理協議》，向保理公司確認其應付賬款；
2.準入范圍：優選前30強開發商，具體一事一議；
3.期限：1年，循環使用；
4.融資比例：根據標的實際情況在50%-100%，具體一事一議；
5.前期立項溝通資料：營業執照、公司章程、最近一期征信查詢記錄、三年期財務及企業經營財務情況分析）、書面介紹公司簡介、股東、實控人及高管、主營業務、上下游情況及還款來源。
（三）賣方有追索權保理
賣方有追索權保理主要指賣方向西政保理或指定機構轉讓應收賬款，從而獲得融資的保理業務，買方賬款到期若無法付款，賣方必須保證無條件償還。賣方資質良好，具有真實貿易背景，且下游買方信用良好。具體融資要素與上文買方保理融資類似。相關融資架構如下：
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原標題： 地產企業上游單位代采業務融資方案
