作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

相比起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們?cè)诩泄┑叵隆?-2%”的凈利潤(rùn)，代建商們的日子無(wú)疑要好上不少。

中原建業(yè)計(jì)劃將于5月31日正式于香港聯(lián)交所掛牌交易，倘若一切順利，其將成為繼綠城管理后，港交所內(nèi)上市的第二家代建股，更將成為胡葆森麾下的第四個(gè)上市平臺(tái)。

中原建業(yè)計(jì)劃利用此次募集資金總額的40%用于擴(kuò)展“大中原”地區(qū)的新市場(chǎng)并豐富服務(wù)種類；約36%用于潛在收購(gòu)房地產(chǎn)代建價(jià)值鏈的其他產(chǎn)業(yè)參與者；約14%用于進(jìn)一步提升信息技術(shù)系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施；約10%用于一般公司及營(yíng)運(yùn)資金用途。

中原建業(yè)吸引了祥來(lái)有限公司作為基石投資者，其將認(rèn)購(gòu)以總額600萬(wàn)美元可購(gòu)買的發(fā)售股份數(shù)目。其同時(shí)也是去年“代建第一股”綠城管理的基石投資者。

以綠城管理在去年七月份時(shí)的招股情況為例，其在認(rèn)購(gòu)階段錄得了超額認(rèn)購(gòu)，公開(kāi)發(fā)售獲認(rèn)購(gòu)約11.2倍，國(guó)際配售獲認(rèn)購(gòu)約5倍。

與開(kāi)發(fā)商們的艱難困境不同，代建第一股綠城管理近來(lái)走出了極為好看的股價(jià)走勢(shì)，一舉突破了新高，截止5月18日收盤(pán)，報(bào)5.24港元，已經(jīng)是招股價(jià)2.5港元的兩倍有余，市值再次突破100億港元。

綠城管理、中原建業(yè)作為行業(yè)內(nèi)的前兩強(qiáng)，其與雅居樂(lè)房管、金地管理、當(dāng)代綠建、華潤(rùn)置地等代建商共同發(fā)起成立了輕資產(chǎn)聯(lián)盟籌備會(huì)。

相比起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們?cè)诩泄┑叵隆?-2%”的凈利潤(rùn)，代建商們的日子無(wú)疑要好上不少。

中原建業(yè)的收入由2018年的6.76億元增加至2019年的10.29億元及進(jìn)一步增加至2020年的11.52億元，主要由于在管項(xiàng)目數(shù)量及總合約建筑面積增加所致。

值得注意的是，中原建業(yè)在2018-2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%，凈利潤(rùn)由2018年的4.04億元增至2019年的6.41億元并進(jìn)一步增至2020年的6.82億元。

在2018年、2019年及2020年，中原建業(yè)的平均管理服務(wù)費(fèi)水平為在管項(xiàng)目總合約銷售的約3.6%、3.5%及3.4%，與同行處在同一水平。

2018年、2019年及2020年，中原建業(yè)的新簽合約建筑面積分別為460萬(wàn)平方米、830萬(wàn)平方米及860萬(wàn)平方米，分別較年初在管總建筑面積增加39.9%、55.3%及40.6%。

對(duì)于一些代建公司比較常見(jiàn)的小股操盤(pán)模式，中原建業(yè)則接觸的較少，其表示一般并不會(huì)參與，于公司在管超過(guò)兩百個(gè)項(xiàng)目中，僅持有一個(gè)項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)。

中原建業(yè)解釋稱，若干項(xiàng)目擁有人有時(shí)邀請(qǐng)公司為項(xiàng)目提供股權(quán)融資（通常為20%或以下），以促進(jìn)與項(xiàng)目擁有人保持更密切的合作關(guān)系，旨在令雙方利益一致。有關(guān)情況極為少見(jiàn)。我們希望今后減少參與此類少數(shù)股權(quán)投資。

截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計(jì)訂立共計(jì)246個(gè)項(xiàng)目，在管項(xiàng)目為206個(gè)，在管建筑面積約2554.3萬(wàn)平方米，其中河南193個(gè)，其他省份僅為13個(gè)。

從2021年初至今，中原建業(yè)新增29個(gè)項(xiàng)目，新增在管面積323.7萬(wàn)平方米。

自2015年獲得首份房地產(chǎn)代建合約，建業(yè)地產(chǎn)從此開(kāi)啟房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，并憑借代建首次走出河南市場(chǎng)。

在往績(jī)記錄期間，中原建業(yè)自提供房地產(chǎn)代建服務(wù)產(chǎn)生收入及收取管理服務(wù)費(fèi)，其主要由河南省所管理的項(xiàng)目所貢獻(xiàn)，分別占相關(guān)期間收入的100.0%、99.4%及96.6%。

河南是建業(yè)集團(tuán)的根據(jù)地，胡葆森給公司定下的目標(biāo)是圍繞這個(gè)點(diǎn)逐漸向外擴(kuò)散，而中原建業(yè)就是打開(kāi)這扇大門的鑰匙。

從銷售端或許更能說(shuō)明輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)對(duì)整個(gè)集團(tuán)的重要性，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占比分別達(dá)到25.83%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢(shì)。

中原建業(yè)在2018-2020年銷售金額，分別為186.91億，293.49億，343.03億元，而平均銷售價(jià)格也從5200元每平方米，上升至6000元每平米。

在招股書(shū)中，中原建業(yè)就明確表示“進(jìn)一步加深我們?cè)诤幽鲜〉臐B透并擴(kuò)展至“大中原”地區(qū)，以保持公司在區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)地位?！?/p>

不過(guò)，中原建業(yè)的業(yè)務(wù)情況卻并不依賴建業(yè)地產(chǎn)，由獨(dú)立第三方客戶及公司關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的管理服務(wù)費(fèi)占比于2018年分別為85.3%及14.7%，于2019年分別為87.0%及13.0%，及于2020年分別為89.2%及10.8%。

此次招股計(jì)劃中，中原建業(yè)總股份數(shù)約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業(yè)地產(chǎn)的股東，后者同時(shí)宣布將會(huì)派發(fā)中期特別股息，用于安撫投資者。

不過(guò)，建業(yè)地產(chǎn)在短暫停牌后還是迎來(lái)了暴跌，在一個(gè)交易日內(nèi)從4港元驟降至1.5港元，公司也緊急回應(yīng)稱：“股價(jià)下跌的主要原因是今日為就建業(yè)地產(chǎn)分拆中原建業(yè)有限公司事宜按除權(quán)基準(zhǔn)買賣建業(yè)地產(chǎn)股份的首日，而股份價(jià)格下跌為除權(quán)后的市場(chǎng)重新定價(jià)行為。”

5月18日，胡葆森623萬(wàn)港元回購(gòu)公司股份，并拋出了一份后續(xù)增持計(jì)劃，該計(jì)劃在接下來(lái)6個(gè)月內(nèi)花費(fèi)至少8000萬(wàn)港元，最多1億港元的增持股份，總算穩(wěn)住了市場(chǎng)，單日上漲5%。

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原標(biāo)題： 代建榜眼中原建業(yè)招股胡葆森的第四個(gè)上市平臺(tái)