丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年受疫情和經(jīng)濟大環(huán)境變化影響，各大城市商辦市場均極大承壓：重點城市辦公租金連續(xù)三年下降，一二線城市坪效差距顯著；空置率處于高位而新增供應(yīng)不減，去化壓力持續(xù)加大。
在此背景下，全國聚焦一線城市，CAIC數(shù)據(jù)顯示，2020年全年大宗交易成交主要集中在一線城市，其中北京和上海占據(jù)了一線大宗交易總額的近80%，寫字樓為大宗成交的最主要物業(yè)類型，成交額總占比接近6成，企業(yè)自用辦公成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
2021年開年，延續(xù)2020年下降趨勢，1-2月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額約67億元人民幣，同比降幅76.3%，辦公和商業(yè)仍為成交主力業(yè)態(tài)，企業(yè)自用的大宗交易邏輯被延續(xù)，國內(nèi)險資在大宗投資市場的占比提升顯著。
成交大幅下降，預(yù)計年中將有大幅提升
克而瑞CAIC AI監(jiān)測顯示，2021年1-2月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)共成交12筆，交易總額約 67億元，同比降幅76.3%；平均單筆成交額約5.6億元，同比下降69.9%，降幅顯著。
2021年1-2月大宗交易市場成交數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源：當(dāng)前已披露的公開資料、CAIC監(jiān)測，若有變動后期進行修正
從近一年的數(shù)據(jù)對比來看，2021年疫情受控，未影響社會經(jīng)濟的正常運行，但1-2月大宗交易同比2020年下降明顯。
這主要是由于大宗交易涉及流程較長，一季度的交易更多的是去年大宗交易的延續(xù)，此時完成交易的物業(yè)多為2020年中旬開啟的交易談判，相對符合當(dāng)時市場受經(jīng)濟大環(huán)境所致持保守和觀望情緒。
2020.01-2021.02內(nèi)地大宗市場成交情況（億元）
受企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易影響，預(yù)測2021年中旬的總交易額同比2020年將有較大幅度的提升。
一方面現(xiàn)金流充足的企業(yè)看準(zhǔn)市場的窗口期以較合理的價格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以實現(xiàn)投資長期的保值增值；另一方面在總部經(jīng)濟的熱點效應(yīng)下，企業(yè)應(yīng)對新形勢調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)架構(gòu)，整合性遷址或擴租。
3月22日，中泰證券發(fā)布公告，稱為推進公司戰(zhàn)略布局，滿足公司駐滬單位集中辦公的需要，中泰證券同意以全資子公司齊魯中泰物業(yè)有限公司為購買主體，總價款以不超過 27.35 億元購置上海綠地外灘中心辦公樓。
此前，中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建設(shè)銀行等金融企業(yè)已相繼入駐綠地外灘中心。
事實上，自2020年起，受全球疫情和整體經(jīng)濟大環(huán)境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低，內(nèi)資已然成為國內(nèi)大宗交易市場的絕對主力。
其中，金融類的國有企業(yè)表現(xiàn)亮眼，如中國人保、海通證券、上海銀行、國有證券、建信人壽等收購寫字樓作為自用總部大樓，發(fā)展總部經(jīng)濟成為熱點。
2021年初始延續(xù)了企業(yè)自用的大宗交易邏輯，其中，百年人壽22億元收購上海星外灘5號樓，成交建面2.5萬平方米，成為全國前2月單筆最大成交額的辦公業(yè)態(tài)交易。
此次中泰證券對上海綠地外灘中心的收購價格已然超出百年人壽的成交金額。
上海商業(yè)成交占比反超辦公，近年少見
分城市來看，2021年1-2月，北京和上海大宗物業(yè)成交總額繼續(xù)領(lǐng)跑，占比90%，其中上?？偝山活~約55億元，占比82% ，領(lǐng)跑全國；北京總成交額約5.7億元，占比8%，位列第二。
內(nèi)地大宗成交物業(yè)城市群分布（成交金額，2020.01-2021.02）
值得注意的是，上海大宗交易各物業(yè)類型成交金額中，商業(yè)成交占比提升顯著，成交額占比超辦公業(yè)態(tài)，為近年來少見。這一數(shù)據(jù)在2020年時，上海大宗交易總成交金額中純辦公業(yè)態(tài)占比高達77%。
這主要是因為一方面1-2月上海大宗交易成交基數(shù)較低，另一方面，上海商業(yè)主要成交源于LINK（領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金）2月24日以 27.72 億元完成對七寶萬科商業(yè)廣場50%的股權(quán)收購，拉高了整體商業(yè)成交占比。
從總體投資業(yè)態(tài)偏好來看，2020年數(shù)據(jù)中心和工業(yè)/物流成為大宗交易的新興熱點，2021前2月暫未有兩種業(yè)態(tài)的成交披露，辦公和商業(yè)仍為1-2月的成交主力業(yè)態(tài)。
一線城市新興商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓以及運營表現(xiàn)優(yōu)異、回報穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)受到資本青睞。1月，辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)成交占比超80%，為絕對主力；2月，受上海商業(yè)成交占比提升影響，一線城市整體商業(yè)占比大幅提升，為近一年來最高值。
境外資本城市投資偏好（成交金額，2020.01-2021.02）
大量資金涌向國企一線城市優(yōu)質(zhì)辦公ABS
事實上，在去年疫情后，為確?！傲€(wěn)”、“六?！闭呗鋵?，央行信貸投放逆勢上揚。持有優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的企業(yè)，特別是持有一線、新一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的國有企業(yè)，紛紛抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優(yōu)勢，發(fā)行ABS產(chǎn)品融資。
相較其他受疫情影響較大的行業(yè)，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，2020年，辦公資產(chǎn)成為僅次于物流資產(chǎn)最易發(fā)行的存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長租公寓資產(chǎn)，ABS產(chǎn)品發(fā)行越發(fā)艱難，長租公ABS產(chǎn)品的發(fā)行周期更是超過了200天。
大量資金涌向國企一線城市核心地段優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。按ABS優(yōu)先A級產(chǎn)品發(fā)行票息由低到高排行，發(fā)行票息最低的前5位均為一線城市核心地段國企辦公資產(chǎn)，發(fā)行利率均不高于3%。而在發(fā)行票息最低的TOP10存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品中，辦公資產(chǎn)占據(jù)了7席，均為一線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，發(fā)行主體方面，國企更是占據(jù)9席，“優(yōu)質(zhì)主體“+“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的雙保險成為市場資金的“最優(yōu)選擇”。
這也促使許多現(xiàn)金流充足的企業(yè)在商辦市場下行的市場窗口期內(nèi)以較合理的價格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
隨著國內(nèi)疫情長期的穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟大環(huán)境較去年明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續(xù)成為推動全國整體市場的核心因素。
寫字樓歷來為中國經(jīng)濟的晴雨表，2020的經(jīng)歷讓我們看到了適時的政策調(diào)節(jié)所發(fā)揮的關(guān)鍵作用，市場本身在危機面前積極調(diào)整所伴隨的機遇和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經(jīng)濟發(fā)展，新興商務(wù)區(qū)的崛起，行業(yè)和企業(yè)模式創(chuàng)新將繼續(xù)引領(lǐng)商辦市場的前行。
同時，需要注意的是，考慮到大量的新增供應(yīng)疊加因去年疫情而延遲入市項目的體量，多數(shù)重點城市仍面臨較大的去化壓力。
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原標(biāo)題： 大宗交易成交大幅下降，上海商業(yè)成交占比反超辦公
