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鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：楊凱
來源：地產資管網（ID: thefutureX)
文創產業園區近幾年在一二線城市成為城市更新的新亮點。核心原因無外乎兩點，一是文創產業園區往往是城市核心區的城市更新項目，從區位上具備天然的經營優勢；一是文創產業園兼容了零售商業、產業導入和商業辦公多業態的融合發展，在投資回報率上具有吸引力。
而根據賽迪顧問此前統計的中國工業遺存數據顯示，迄今為止我國工業遺存建筑面積約為30億平方米。其中，在北京、上海、天津、重慶等重要核心城市均存有大量工業遺存建筑，待改善提升使用效率。因此，文創產業園擁有著廣闊的市場空間。
本文通過對德必集團與錦和商業的文創產業園運營模式進行比較分析，重點探討兩家企業的業務模式、收入構成、營收增長、資產負債等情況，以期為文創產業園發展提供借鑒性思路。
模式：受托運營毛利率遠超承租運營
德必集團與錦和商業都是文創產業園區運營商，兩者也都可以算是國內文（化）科（技）創（意）產業園區運營商“第一股”，前者是第一家在主板上市的運營商，后者是第一家在創業板登陸的運營商。
錦和商業是上海錦和集團旗下的四大板塊業務之一，2020年錦和商業A股成功上市，大客戶包括太平洋保險、法派集團、美兆喆源、隆寶酒店、雅高酒店等。
德必集團于2006年開始投資運營文創產業園區，2021年成功在深交所創業板上市，主要客戶為樂居、滴滴打車、虎撲體育等新經濟公司，旗下有“易園系列”、“WE"系列”、“運動LOFT系列”產品。
兩家公司的經營模式主要包括“承租運營”、“參股運營”和“受托運營”三種模式。截至2021年上半年，德必集團三種模式下的經營項目分別為43個、6個、2個，錦和商業分別為43個、3個、22個。
表1：德必集團與錦和商業的項目數量和面積
數據來源：德必集團、錦和商業企業季報
承租運營即“二房東”模式，是目前兩家企業最主要的業務模式，該模式下企業通過與出租方簽訂長期租賃協議提前鎖定成本，并在將物業產權改造翻新后對外出租，賺取租金差價，盈利可預期性強。
受托運營即“輕資產”模式，經營方式雖與承租運營相似，但收入不來源于租戶，而是來自于物業業主支付的運營管理費，受托運營模式下毛利率水平較高。
德必集團的總營收構成中的其他服務對應的受托運營模式，毛利率水平高于承租運營模式對應的租賃服務和會員服務收入毛利率水平。而錦和商業2016年至2019年，受托運營模式下的毛利率水平達到了的60%以上，也遠高于承租運營模式下毛利率水平。
參股運營與受托運營的唯一區別則為，參股公司不是由運營企業控股，項目收益體現于投資收益中。
表2： 德必集團毛利率水平
數據來源：德必集團招股說明書、企業年報整理
表3： 錦和商業三種經營模式下毛利率水平
數據來源：錦和商業招股說明書、企業年報整理
業務收入：上海地區占比較高
根據2020年兩家企業年報，德必集團的租賃服務收入比例高達81%，會員及其他服務為19%，其中，租賃服務收入及會員服務均來自于承租運營模式。錦和商業租賃服務收入為73%，物業及其他服務為37%。
圖1 ：2020年德必集團業務收入構成
數據來源：2020年德必集團企業年報
圖2 2020年錦和商業業務收入構成
數據來源：2020年錦和商業企業年報
因此，從以上數據來看，近兩年熱度較高的“輕資產”模式都尚未成為兩家企業的主要經營模式。營收結構中，租賃服務也依然是兩家企業的主要收入模式。
但是德必集團會員服務及其他收入中，會員服務收入占其營收主要部分，說明德必集團受托運營模式所帶來的業務收入占比遠少于錦和商業。
從不同區域營收構成情況來看，兩家企業均深耕于上海，以上海作為大本營，布局長三角區域。
德必集團除上述區域外，也對成都、深圳、廣州、武漢、北京等地做了深遠布局。2020年，德必集團上海地區的收入占比達70%，北京、杭州、成都、南京分別占比17.6%、5.7%、3.4%及1.6%。
錦和商業除上述區域外，也通過收并購項目布局北京市場，目前錦和商業上海地區的收入占比已超過90%。
圖3 2020年德必集團不同區域業務收入占比
數據來源：2020年德必集團企業年報
圖4 ：2020年錦和商業不同區域業務收入占比
數據來源：2020年錦和商業企業年報
營業收入：德必集團營收反超錦和商業
從總體營業收入情況來看，2020年，德必集團的營業收入為8.33億元，錦和商業為7.39億元，2021年第三季度德必集團營業收入為6.93億元，錦和商業為6.67億元。德必集團營業收入的增長率高于錦和商業。
圖5：2017-2021Q3德必與錦和整體營業收入
數據來源：德必集團、錦和商業企業年報
從以上數據來看，除2020年受疫情影響，兩家營收均有所下降外，整體營業收入還是呈逐年上漲趨勢，德必集團在2019年正式反超錦和商業，可能是因為德必集團新增投入運營的園區，從招商階段轉入成熟運營階段數量較多。
資產負債：持續向輕資產邁進
本質上來說，德必集團和錦和商業目前仍是“二房東”的中資產模式。從資產負債情況來看，2017年到2020年，德必集團與錦和商業的資產負債率均較低，維持在60%以下，且一直處于下降狀態。
而2021年新會計準則的實施，使得企業期初資產和期初負債增加，導致資產負債率顯著提升。在剔除新準則影響后，2021年第3季度德必集團資產負債率僅為19%。因此文創產業園運營企業正在逐漸變“輕”。
圖6 ：2017-2021Q3德必與錦和資產負債率
數據來源：企業年報
數智化：經營提升新方向
根據兩家企業的招股說明書顯示，德必集團和錦和商業都在探索對公司現有園區的智慧化升級。德必有5460.96萬元將用于研發中心建設項目，錦和有5917.8萬元將用于智慧園區信息服務平臺建設項目，兩家的研發金額約占募集資金總額的10%上下。德必文化研發中心建設項目的建設期為2年，而錦和商業智慧園區信息服務平臺建設項目的建設期為3年。
德必文化研發中心建設項目以智慧園區管理系統的建設為核心，結合現有的研發技術和產品，重點圍繞智慧園區運營管理系列平臺及配套硬件設備進行研發，具體包括智慧園區信息服務平臺、基于AI算法大數據分析系統、物聯網設備管理云平臺、物聯網出入控制設備產品，以及工位傳感器與簽到設備等課題的技術研發和產品改進。
德必集團CIO范陽此前在第六屆不動產資管峰會上，介紹了該公司自研的ICS智慧管理系統可以將項目租控信息進行數字化、可視化展示，再通過對多維度數據的分析，為優化產業結構、調整招商策略提供指導性意見，幫助園區更好的形成產業集聚，發揮產業優勢。
錦和商業智慧園區信息服務平臺建設項目的目標，則包括建設園區運營管理平臺以及園區智能監控平臺等。
智慧園區是文創產業園未來的發展方向，其通過應用互聯網、云計算等新興技術，使文創產業園區具備迅捷信息采集、智能事務處理等服務能力，大大提升文創產業園區運營企業的運營能力，從而提升產業園區內企業競爭力，從而加強產業聚集效應。
結語
從上述兩家企業的運營模式、營收結構、資產負債等情況來看，可以清晰的發現文創產業園企業有從“中資產”向“輕資產”發展的趨勢。文創產業園運營商通過存量資產的改造，為園區內集聚的企業提供配套設施和專業化服務，充分發揮了其產業集聚的核心競爭力優勢。
因此，文創產業園企業只有利用各種方式保持和提升自己的核心競爭力，才能使運營企業能夠更好地輸出管理模式，向輕資產化邁進，以更少的資金體量、更小的風險持續快速發展。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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