在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1. 因被執行人未辦理不動產產權證書，致使案外人抵押權預告登記無法轉為正式登記的，抵押權預告登記并未失效，應認定案外人對案涉房產拍賣、變賣的價款具有優先受償權。

案例1：《李榮、中國工商銀行股份有限公司登封支行再審審查與審判監督民事裁定書》【(2020)豫民申1153號】

河南高院認為，《中華人民共和國物權法》第二十條第二款規定：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本案中，被申請人工行登封支行與被執行人喬瑞蘋通過簽訂抵押合同的形式，就案涉房產設立抵押擔保并辦理了抵押權預告登記。在抵押權預告登記期間，涉案房產被人民法院查封。在查封期間，案涉房產于2017年9月13日辦理了不動產權證書號為豫（2017）登封市不動產權第0002652不動產首次登記，登記權產人為河南嵩基房地產有限公司。案涉房產的《登封市預購商品房抵押登記證明》中明確注明，自該套房屋取得房屋所有權證書后，由抵押人（××）、抵押權人到原登記機關重新辦理房地產抵押登記，領取《房屋他項權證》。該證明自動作廢。因案涉房產在法院查封期間，喬瑞蘋本人未辦理相應的不動產產權證書，致使抵押權預告登記無法轉為正式抵押登記，故案涉房產的抵押權預告登記并未失效，工行登封支行對此亦不存在過錯，應認定其對案涉房產拍賣、變賣的價款具有優先受償權。綜上，李榮的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回李榮的再審申請。

2. 抵押權預告登記權利人不享有優先受償權。但案涉房屋在抵押權預告登記之后被法院預查封，不影響房屋抵押權登記的辦理。抵押權預告登記權利人可在辦理正式登記后，依據抵押權就案涉房屋優先受償。

案例2：《南京仁恒置業有限公司與中國光大銀行股份有限公司南京湖北路支行、萬欣靜金融借款合同糾紛再審民事判決書》【(2018)蘇民再100號】

江蘇高院認為，在案涉房屋僅辦理抵押權預告登記而未辦理抵押權登記情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋不享有優先受償權，仁恒置業公司就此提出的再審申請理由不能成立，但本案再審期間，案涉房屋已經辦理了所有權登記和抵押權登記，故本院根據再審期間發生的新的事實，認定光大銀行湖北路支行就案涉房屋享有優先受償權。

（1）抵押權預告登記不同于抵押權登記，本案中，在僅辦理抵押權預告登記的情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋不享有優先受償權。《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。"該規定確立了我國不動產物權預告登記制度，該制度旨在保障將來物權的取得，使預告登記權利人享有當不動產物權登記條件具備時對不動產優先辦理物權登記的請求權，并可排他性的對抗他人針對不動產的處分。就抵押權預告登記而言，該規定賦予預告登記權利人享有的未來實現抵押權的請求權以一定的保全效力，即未經預告登記權利人同意，處分該預購商品房的不發生物權效力。基于目的解釋，這一保全效力應以保障未來實現抵押權設立為限，而非為保障預告登記權利人所有債權的實現。因此，抵押權預告登記并不具備保障抵押權預告登記權利人設立抵押權之外的請求權實現的效力。根據該規定，具備不動產登記條件時仍需辦理不動產登記，故抵押權預告登記不是抵押權登記，本案中仁恒置業公司認為僅辦理抵押權預告登記的情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋享有抵押權并應獲得優先受償的再審申請理由缺乏法律依據，本院不予采納。

（2）案涉房屋在抵押權預告登記之后被法院預查封，不影響房屋抵押權登記的辦理以及光大銀行湖北路支行就案涉房屋優先受償。第一，抵押權預告登記旨在使得債權人于相應的條件滿足后確定的取得抵押權，如果認為不動產被查封或者預查封后，抵押權預告登記即便符合條件也不能轉為抵押權登記，則顯然違反了預告登記目的。第二，即便將查封或者預查封的不動產上的抵押權預告登記轉為抵押權登記，實質上也不影響查封或者預查封的效力，無損于申請執行人的利益。第三，查封或者預查封之前，被執行人的不動產上存在著將來可以轉為抵押權登記的抵押權預告登記已經通過預告登記公示，且依據法律規定，抵押權預告登記在條件具備時可以轉為抵押權登記，這種基于在先順位的登記性質的轉化不構成對法院執行措施的妨害。因此，盡管《不動產登記資料查詢結果證明》顯示在2014年7月23日案涉房屋抵押權預告登記之后，江蘇省南京市雨花臺區人民法院等法院查封了案涉房屋，但均不影響案涉房屋抵押權預告登記的排他性效力，在案涉房屋已辦理抵押權登記情況下，前述查封亦不影響光大銀行湖北路支行就案涉房屋優先受償。

（3）本案再審期間，案涉房屋已辦理抵押權登記，且不動產登記簿明確載明抵押擔保的范圍以抵押人與抵押權人約定的為準。因萬欣靜未清償到期債務，光大銀行湖北路支行有權就案涉房屋優先受償，優先受償的范圍為案涉《貸款合同》約定的貸款本息、違約金、損害賠償金、貸款人實現貸款項下債權及抵押權的必要費用（包括但不限于律師費、訴訟費、執行費、公證費等）和其他應付的合理費用。

3. 因案涉房屋未辦理所有權登記，導致無法辦理正式抵押登記。而執行法院將涉案房產作為被執行人的財產進行拍賣，此時應視為預告抵押登記具備辦理正式抵押登記的情形，抵押預告登記人就涉案房屋拍賣款享有優先受償權。

案例3：《中國工商銀行股份有限公司宿遷分行與李勁松其他案由執行裁定書》【(2018)蘇執監536號】

江蘇高院認為，《中華人民共和國物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本案中，涉案房屋未辦理房屋所有權登記，故無法辦理涉案房屋的正式抵押登記。宿城區法院（2017）蘇1302執異120號 執行裁定、宿遷中院（2018）蘇13執復11號 執行裁定認定宿遷工行期限屆滿后未申請登記，預告登記失效不當。執行法院將涉案房地產作為被執行人的財產進行拍賣，此時應視為預告抵押登記具備辦理正式抵押登記的情形，對宿遷工行就涉案房屋拍賣款享有優先受償權的請求應予支持。優先受償權的范圍由執行法院依據宿遷工行與李勁松簽訂的購房借款/擔保合同中約定的內容予以確定。

4. 抵押預告登記權利人不享有抵押權，故沒有排除執行的權利，亦沒有優先受償的權利。

案例4：《中國建設銀行股份有限公司棗莊分行、孫海晨其他案由執行審查類執行裁定書》【(2020)魯執復152號】

山東高院認為，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第五百零八條第二款規定：“對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。"根據該規定，對于其他人享有抵押權的被執行財產，人民法院可以采取強制執行措施，抵押權人可以通過對拍賣變賣的價款參與分配、主張優先受償權維護自己的合法權益，但不能排除強制執行。本案中，建設銀行棗莊分行對涉案房產僅辦理了抵押權預告登記，尚未享有抵押權，根據前述司法解釋的規定，人民法院顯然可以采取強制執行措施。即被執行財產上的抵押預告登記并不具有阻卻人民法院強制執行的效力。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。"該條司法解釋所規定的可以排除人民法院執行處分行為的，系不動產買賣關系中已對執行標的辦理了預告登記的買受人，而非抵押權預告登記的權利人。建設銀行棗莊分行以其對涉案房產辦理了抵押預告登記為由要求排除人民法院的強制執行，沒有法律依據。

建設銀行棗莊分行與殷超等金融借款合同糾紛一案，建設銀行棗莊分行請求判令其對涉案房產拍賣、變賣后優先受償，薛城法院認為，建設銀行棗莊分行僅辦理了預購商品房抵押權預告登記，并未辦理正式的抵押登記，抵押權沒有設立，故其要求享有優先受償權的訴訟請求，依法不予支持。薛城法院民事判決，未判定建設銀行棗莊分行對涉案房產享有優先受償權，在該判決未經依法撤銷或變更的情況下，建設銀行棗莊分行主張濟南中院將拍賣價值中的58萬元暫扣或提存，或將相應價值的房產暫不拍賣，以保障復議申請人基于《物權法》第二十條所享有的權利，沒有事實根據。

綜上，復議申請人建設銀行棗莊分行的復議理由不成立，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十三條之規定，裁定如下：駁回復議申請人中國建設銀行股份有限公司棗莊分行的復議申請，維持濟南市中級人民法院（2019）魯01執異1324號執行裁定。