作者：編輯部、CRIC研究

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2025年樓市已收官，重點(diǎn)城市也交出了“成績(jī)單”。

在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導(dǎo)下，重點(diǎn)城市新增一二手房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市新增一二手住房成交面積約3.26億平方米，與2022年水平相當(dāng)。其中二手房成交面積為2.14億平方米，創(chuàng)近年新高。市場(chǎng)底部信號(hào)確認(rèn)。

12月底，住建部工作會(huì)議明確提出，要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢(shì)，把新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來(lái)看待。

12月30日財(cái)政部再出新規(guī)，個(gè)人購(gòu)房2年以下增值稅稅率降至3%。這將推動(dòng)改善型住房需求釋放，從而強(qiáng)化一二手房聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快止跌回穩(wěn)。

01重點(diǎn)30城總需求穩(wěn)定 全年達(dá)到3.26億平方米

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量穩(wěn)價(jià)跌，并逐步構(gòu)建新的平衡。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市的新房成交面積約3.26億平方米，規(guī)模與2022年差不多，處于近四年來(lái)的中間水平，同比7%的降幅與去年保持一致，這說(shuō)明住房需求總體保持穩(wěn)定。

價(jià)格底部信號(hào)也已明確，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在2025年大部分時(shí)間處于環(huán)比微跌或持平狀態(tài)。二手房市場(chǎng)價(jià)格下行趨勢(shì)較為明顯，但部分核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目已率先止跌企穩(wěn)，無(wú)論是從租賃回報(bào)率還是掛牌量變化等，都可以看出二手房?jī)r(jià)格底部信號(hào)已形成。

與此同時(shí)，在規(guī)模總量相對(duì)穩(wěn)定的背景下，部分市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市普遍率先實(shí)現(xiàn)10%以?xún)?nèi)的同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明行業(yè)止跌回穩(wěn)正在有序?qū)崿F(xiàn)、市場(chǎng)調(diào)整接近尾聲。

02全年6城累計(jì)同比率先止跌 四季度半數(shù)城市環(huán)比正增

從30個(gè)城市具體表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)已進(jìn)入分化修復(fù)與筑底企穩(wěn)并存的新階段。

盡管絕大多數(shù)城市全年累計(jì)成交同比為負(fù)，但是我們也看到兩個(gè)積極信號(hào)：

一個(gè)是全年有6個(gè)城市累計(jì)同比率先回穩(wěn)，分別是合肥、煙臺(tái)、重慶、昆明、南寧和西安。其中合肥和煙臺(tái)累計(jì)同比均增長(zhǎng)9%。重點(diǎn)城市市場(chǎng)正有序回穩(wěn)。而累計(jì)同比下降的24個(gè)城市中，有半數(shù)城市跌幅小于10%。

還有一個(gè)是季度信號(hào)，2025年四季度，有接近半數(shù)的城市環(huán)比增速已轉(zhuǎn)正或持平，市場(chǎng)下行勢(shì)頭在年末有所減緩，部分城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，比如揚(yáng)州、武漢、深圳四季度環(huán)比漲幅均在10%以上，另外合肥、上海、成都環(huán)比也有5%左右的增速，這些城市年末展現(xiàn)出積極的環(huán)比反彈，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

另外，從城市總量來(lái)看，成都、上海和北京三城全年一二手房成交總量都在2000萬(wàn)平方米以上，排在重點(diǎn)30城前三，且累計(jì)跌幅均控制在5%以?xún)?nèi)。成交總量超過(guò)1000萬(wàn)平方米的城市也有9個(gè)，分別是天津、重慶、廣州、武漢、西安、杭州、青島、南京和長(zhǎng)沙。這些核心城市基本面與有效需求支撐相對(duì)更強(qiáng)。

當(dāng)前樓市的熱度和資源，正高度集中在少數(shù)城市，典型如北上廣深、杭州和成都，它們憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應(yīng)，有效需求基數(shù)龐大且高端住宅投資保值效應(yīng)仍在，在這些城市里，資金和需求又進(jìn)一步向真正的好項(xiàng)目、好產(chǎn)品集中，并呈現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象。

2025年重點(diǎn)城市一二手房成交總量企穩(wěn)，二手房成交同比正增，行業(yè)底部已明確，同時(shí)從租賃回報(bào)率、地價(jià)房?jī)r(jià)比和一二手房?jī)r(jià)格關(guān)系、掛牌量變化等核心指標(biāo)觀察，價(jià)格的底部信號(hào)也已形成。行業(yè)需要一個(gè)契機(jī)推動(dòng)從“左側(cè)筑底”到“右側(cè)復(fù)蘇”的動(dòng)能切換。

在政策托底和低基數(shù)效應(yīng)下，隨著改善需求占比繼續(xù)提升，剛需群體受價(jià)格止跌回穩(wěn)預(yù)期推動(dòng)，釋放意愿將逐步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售面積將呈現(xiàn)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)，全年同比實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)或基本持平的可能性較大。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 3.26億平米成交背后，市場(chǎng)底部信號(hào)確認(rèn)