小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
2024年首次錄得虧損，2025年金地集團盈利水平進一步惡化。
01虧損
近日，金地集團（600383.SH）發布2025年度業績預告。
2025年度業績預告
公告顯示，金地集團預計2025年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤-111億元到-135億元，預計歸母扣非凈利潤-100億元到-124億元。
金地集團稱，本期業績預虧的主要原因為近年銷售規模下降，本年可結轉面積較上年減少，營業收入較上年下滑。
另外，金地集團根據市場情況動態調整經營及銷售策略，加大去化力度，使得部分項目存貨可變現凈值低于成本，公司基于謹慎性原則計提了存貨跌價準備和信用損失準備。
金地集團表示，2025年公司堅持穩健經營，全力推動銷售去化與存量資產盤活，按時足額兌付公開市場到期債務，筑牢財務安全防線，為經營動能修復提供了有力支撐。
《小債看市》統計，目前金地集團存續債券3只，存續規模5.01億元，均將于一年內到期。
未來償債現金流
據最新評級報告，金地集團和相關債項信用等級為AAA，評級展望“穩定”，信用資質良好。
02財務分析
據官網介紹，金地集團1988年發軔于深圳，2001年于上海證券交易所上市。
歷經三十余載砥礪深耕，金地集團已發展成為全國性的綜合不動產開發與運營服務提供商，業務遍及國內外200余座城市。
從股權結構看，富德生命人壽保險股份有限公司合計持有金地集團29.84%的股本為第一大股東，公司無控股股東和實際控制人。
主要股東情況
在銷售端，2025年金地集團累計實現簽約面積226.8萬平方米，同比下降51.90%；累計實現簽約金額300.2億元，同比下降56.18%，呈現量價齊跌的趨勢。
按克而瑞統計口徑，金地集團在房企銷售排行中位列23名，較2024年下滑9個名次。
從業績看，自2020年起，金地集團歸母凈利潤便呈現持續下滑態勢，2024年首次錄得虧損，2025年盈利水平進一步惡化。
歸母凈利潤
截至2025年三季末，金地集團總資產為2620.87億元，總負債1666.16億元，凈資產954.71億元，資產負債率63.57%。
《小債看市》分析債務結構發現，金地集團主要以流動負債為主，占總負債比為72%。
截至相同報告期，金地集團流動負債有1204.35億元，主要為其他應付款和應付賬款，其一年內到期的短期負債有282.84億元。
而相較于短債規模，金地集團流動性緊張，其賬上貨幣資金有143.4億元，較2024年末大幅下降，無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。
在備用資金方面，截至2024年末，金地集團銀行授信額度為2309.95億元，未使用授信額度還有1597.4億，可以看出其財務彈性尚可。
銀行授信
在負債方面，金地集團還有非流動負債461.81億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計403.61億元。
整體來看，金地集團剛性負債規模有686.45億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為41%。
從償債資金來源看，金地集團主要依賴于外部融資。在融資渠道方面，除了借款，金地集團還通過應收賬款，定增及股權質押等方式融資。
在現金流方面，2022年以來金地集團籌資性現金流凈額持續為凈流出狀態，公司再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
在資產質量方面，《小債看市》注意到近年來金地集團有以下兩項財務指標增長較快、占比較高，需要特別關注：
第一、存貨規模高企；
截至2025年三季末，金地集團存貨高達718.6億元，不僅面臨一定去化壓力，而且部分項目有減值風險。
第二、其他應收款增長較快；
近年來，金地集團其他應收款快速增長，截至2025年三季末該項指標為765.79億元，主要是公司往來款及代墊款，不僅對公司資金形成較大占用，還存在一定回收風險。
總的來看，金地集團業績虧損擴大，對債務和利息的保障能力下降；籌資性現金流出現凈流出，公司再融資壓力較大；合作開發規模較大，有一定管理風險。
03掉隊的“四大天王”
1988年，金地集團的前身深圳市上步區工業村建設服務公司，由深圳市福田區國資局發起成立。
1993年，金地開始經營房地產業務，三年后深圳市福田區國資局，深圳市投資管理公司，美國UT斯達康有限公司，深圳市方興達建筑工程有限公司以及金地實業開發總公司工會，發起設立金地集團。
2001年，金地集團登陸資本市場后，被譽為地產界“招保萬金”四大房企之一，一時風光無兩。
但是，2006年以后由于受管理層變動、戰略保守以及產品定位差異等因素影響，金地集團在近十年的時間里規模降速，并逐漸從四大房企中掉隊。
2010年，金地提出了“一體兩翼”的發展戰略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置，大力發展商業地產領域，建立海外融資平臺。
2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，并在2017年年初提出“三年內沖擊2000億元”的銷售目標。
此后，金地一改往日穩健的經營風格，快馬加鞭推盤銷售，同時加大了在公開市場的拿地力度。
2015至2018年間，金地集團的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲總投入激增600億突破千億元。
同期，金地集團銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。
值得注意的是，金地集團一直偏愛于和其他房企合作開發項目，所以權益銷售額不高。
2015-2019年，金地集團權益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。
雖然合作開發模式具有優勢互補、分攤風險、共享資源等特點，但其權益占比偏低，只能讓金地在行業銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動其業績顯著提升。
2016-2019年間，金地集團凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見銷售規模的高速增長，并未帶動利潤增長。
2023年，金地集團董事長凌克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務。
凌克是金地集團主要創始人之一，執掌金地集團長達25年之久。
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