近來，首批集中供地在多城市掀起“搶地潮”，北京、重慶、杭州、南京等熱點(diǎn)城市土拍競爭更是白熱化，高溢價(jià)、高自持成交地塊頻出。不少房企為提高拿地效率，采取多地塊、多形式參拍方式。顯然，新供地規(guī)則在一定程度激發(fā)了房企土地儲(chǔ)備的緊迫感，企業(yè)的投資戰(zhàn)略、儲(chǔ)備量以及布局結(jié)構(gòu)的重要性也凸顯出來。

值得注意的，碧桂園作為集中供地下公認(rèn)的優(yōu)勢房企，卻并未有激進(jìn)動(dòng)作，反而表現(xiàn)相對保守，僅在22城中北京、濟(jì)南、廣州等少數(shù)城市有拿地，投資力度也并不大。碧桂園如此逆勢而為，其背后的底氣還是要?dú)w結(jié)于其前瞻性的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以及在行業(yè)持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢的土地積累。

2020年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌公開提出“三年增長”計(jì)劃，即未來三年每年權(quán)益銷售目標(biāo)增長10%，明確表明了對未來發(fā)展的信心和底氣。今年以來，碧桂園增長勢頭也是持續(xù)向好，連續(xù)5個(gè)月單月業(yè)績保持同、環(huán)比雙增長，1-5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2497.6億元，同比增長21.25%，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先地位。

在行業(yè)增速持續(xù)放緩、土地市場整體競爭加劇的背景下，碧桂園作為行業(yè)龍頭房企，規(guī)模基數(shù)龐大，2020年權(quán)益銷售額達(dá)到了5706.6億元，未來繼續(xù)保持在高位上穩(wěn)步增長，顯然壓力不小，對于企業(yè)投資能力和土地儲(chǔ)備都提出較高要求。

從目前行業(yè)土地儲(chǔ)備競爭格局來看，碧桂園、融創(chuàng)中國、綠地控股占據(jù)行業(yè)前三位，碧桂園土地儲(chǔ)備量最為突出。截至2020年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目2958個(gè)，全口徑總土儲(chǔ)建面（扣除已售未結(jié)）達(dá)到2.38億平方米，位居首位。

通過對近三年行業(yè)土地儲(chǔ)備TOP3房企比較，碧桂園土地儲(chǔ)備除了規(guī)模優(yōu)勢外，還表現(xiàn)出以下兩大特征：一是，相對穩(wěn)定性。近年來，碧桂園在銷售規(guī)模穩(wěn)步增長的同時(shí)，土儲(chǔ)建面也穩(wěn)定在行業(yè)高位，基本保持在2.4億平方米左右，整體波動(dòng)并不大，也是唯一一家連續(xù)三年穩(wěn)居行業(yè)TOP3的房企，并在2019、2020連續(xù)兩年穩(wěn)居榜首。這主要得益于企業(yè)強(qiáng)大的投資能力、成熟化的投資策略，以及科學(xué)化的銷售與投資管控。

二是，領(lǐng)先優(yōu)勢在擴(kuò)大。2019年，碧桂園全口徑土儲(chǔ)建面達(dá)到2.43億平方米，排名躍至行業(yè)第一位，但彼時(shí)與第二位的中國恒大儲(chǔ)備規(guī)模相差并不大。但到2020年，2億平方米陣營只剩碧桂園一家，與第二、三位拉開顯著差距。

土地儲(chǔ)備的質(zhì)量主要體現(xiàn)在布局結(jié)構(gòu)上，這也是影響項(xiàng)目價(jià)值、去化預(yù)期的關(guān)鍵因素。碧桂園一直以來堅(jiān)持城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，深耕三四線城市、下沉五六線城市，在全國布局廣泛，截至2020年底，項(xiàng)目遍布全國31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的289個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋1350個(gè)縣級(jí)市/區(qū)/縣。

在投資布局上，盡管碧桂園深入低能級(jí)城市，但土儲(chǔ)資源整體分布符合人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)需求具備良好支撐。截至2020年底，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源17536億元，其中98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，且分布于人口流入?yún)^(qū)域的權(quán)益可售貨值占比達(dá)到93%。

具體來看，都市圈在碧桂園布局中占據(jù)絕對權(quán)重。從碧桂園可售權(quán)益資源分布來看，五大都市圈占比超過7成，可售權(quán)益資源過萬億元。都市圈作為經(jīng)濟(jì)高地，人口吸附力強(qiáng)，也是房地產(chǎn)市場活躍區(qū)域，增長空間非常可觀。

根據(jù)碧桂園披露，今年土地資本開支與2020年基本持平，在2000億元左右。從首4月通訊公告來看，總權(quán)益購地金額達(dá)到428.9億元，三四線城市仍是投資重點(diǎn)，權(quán)益購地金額占到73%，新增權(quán)益面積占比達(dá)到92%。

可以預(yù)計(jì)，未來碧桂園投資路徑仍將是圍繞城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略進(jìn)行城市布局。而隨著招拍掛市場整體競爭加劇，利潤逐步被稀釋，碧桂園在拿地方式將更加注重多元化，這一點(diǎn)從2020年投資動(dòng)向也有所體現(xiàn)，全年共獲取511塊地，總權(quán)益地價(jià)達(dá)到2092億元，并通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、收并購等方式拿下多個(gè)項(xiàng)目，多元化拿地資本開支占到總權(quán)益地價(jià)35%。

此外，盡管在行業(yè)合作常態(tài)化趨勢下，碧桂園仍著力于項(xiàng)目權(quán)益比例的把控，2020年新獲取項(xiàng)目的權(quán)益比達(dá)到88%。高權(quán)益比例是企業(yè)業(yè)績增長質(zhì)量的保障，未來可以為企業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性的收益，在一定程度避免“虛增”。

總的來說，碧桂園土地儲(chǔ)備布局兼具廣度和深度，資源分布區(qū)域具備人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐，投資轉(zhuǎn)化率有一定保障。并且從投資趨向來看，繼續(xù)圍繞城鎮(zhèn)化路線豐富土地儲(chǔ)備，并從拿地方式、權(quán)益比例把控等方面保障土地質(zhì)量，未來將釋放出較高的效益。

土地儲(chǔ)備作為業(yè)績穩(wěn)定增長的保障以及可持續(xù)發(fā)展能力的體現(xiàn)，在房企的戰(zhàn)略地位不斷凸顯。今年22城實(shí)施“兩集中”供地新政,首批土拍在多個(gè)熱點(diǎn)城市掀起“搶地潮”。新土拍規(guī)則下，市場競爭加劇、門檻抬高，拿地不確定性增強(qiáng)，不少房企在城市業(yè)績增長和資金流動(dòng)需求驅(qū)動(dòng)下，陷入土地儲(chǔ)備恐慌，不惜“舍利求地”。

而碧桂園作為規(guī)模、資金、投資管控優(yōu)勢房企，拿地動(dòng)作并不大，截至目前僅在北京、濟(jì)南、廣州、長沙等城市集中供地中少量補(bǔ)貨，相比融創(chuàng)、華潤、招商蛇口等規(guī)模房企相差甚遠(yuǎn)，主要原因還是歸結(jié)于“量多質(zhì)高”的土地儲(chǔ)備以及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的布局邏輯。由于對22城的市場依賴度較小，整體受影響程度有限，因此在其他企業(yè)鎖定集中供地土拍市場，碧桂園的拿地壓力相對較小，反而可以繼續(xù)聚焦低能級(jí)城市發(fā)力，尋找更好的投資機(jī)會(huì)，鞏固自身的布局優(yōu)勢。

盡管短期內(nèi)三四線、五六線城市房地產(chǎn)市場仍面臨需求問題，但從中長期來看，增長預(yù)期向好。尤其在城鎮(zhèn)化紅利下，碧桂園的布局優(yōu)勢和機(jī)會(huì)也愈發(fā)凸顯出來。今年3月5日，十三屆全國人大四次會(huì)議上，政府報(bào)告提出：深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化兩年將提高到65%，發(fā)展和壯大城市群和都市圈。

新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，將帶動(dòng)千萬農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)，為低能級(jí)城市房地產(chǎn)市場帶來新一輪發(fā)展機(jī)遇。碧桂園的布局路徑符合國家城鎮(zhèn)化建設(shè)趨勢，且在三四線新型城鎮(zhèn)化市場布局具備先發(fā)優(yōu)勢，占據(jù)了五大都市圈高地，將成為最大的紅利受益者。

總結(jié)：在行業(yè)增速持續(xù)放緩、土地市場整體競爭加劇的背景下，房企的增長力越來越落到土地儲(chǔ)備上。在2020年度發(fā)布會(huì)上，碧桂園提出“三年增長”計(jì)劃，未來將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，其底氣也主要?dú)w結(jié)于“量多質(zhì)高”的土地儲(chǔ)備以及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的布局邏輯。

截至2020年底，碧桂園全口徑總土儲(chǔ)建面達(dá)到2.38億平方米，位于行業(yè)榜首。且憑借強(qiáng)大的投資能力、成熟化的投資策略以及科學(xué)化的銷售與投資管控，領(lǐng)先優(yōu)勢在持續(xù)擴(kuò)大，為業(yè)績穩(wěn)定增長和繼續(xù)領(lǐng)跑提供保障。

同時(shí)，碧桂園一直以來堅(jiān)持城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，深耕三四線城市、下沉五六線城市，土儲(chǔ)資源整體分布符合人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，市場預(yù)期向好。尤其是隨著新型城鎮(zhèn)化提速，碧桂園的土地儲(chǔ)備價(jià)值愈發(fā)凸顯，將成為最大的紅利受益者。