作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

雖然本次地塊的溢價(jià)率維穩(wěn)在15%以下，但外地房企與本地房企的交鋒仍不可避免地將市場(chǎng)熱度推向新的高潮。

蘇州的首次集中拍地在百家房企鏖戰(zhàn)三天后落下帷幕。期間，以華僑城為代表的“過(guò)江龍”斥資85億，以恒力為代表的深耕“本地漢”奪得4地，分別成為“賽場(chǎng)”上最耀眼的兩位選手。

自5月31日至6月2日，蘇州共出讓32宗地塊，總出讓面積為247.8萬(wàn)平方米，最終全部成交攬金434.41億元。

其中，姑蘇區(qū)2宗地塊、吳中城南20號(hào)地塊、胥口地塊、科技城2宗地塊、奧體地塊是此次土拍的大熱門(mén)，均超過(guò)100家房企參與競(jìng)拍。

而吳中太湖新城地塊、滸墅關(guān)地塊以及吳江等地塊，因規(guī)定是定向出讓所以熱度較低并無(wú)太多房企參與報(bào)價(jià)，且都是底價(jià)成交。

值得注意的是，工商信息顯示，截至5月26日，蘇州2021年新增房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)2259家，實(shí)控主體多為外地房企，以華南企業(yè)為甚。

另一邊，蘇州更新了土拍規(guī)則。5月21日，發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買(mǎi)要求的通告》，要求同一控制主體的公司不得同時(shí)參拍同一地塊及土地資金來(lái)源必須為自有資金。

以此為開(kāi)端，在“指導(dǎo)限價(jià)+一次性報(bào)價(jià)+近均價(jià)者得”等嚴(yán)格競(jìng)拍規(guī)則下，蘇州本次集中推出的土地溢價(jià)率維穩(wěn)在15%以下。

但是，外地房企與本地房企的交鋒，仍不可避免地將市場(chǎng)熱度推向新的高潮。

不難發(fā)現(xiàn)，因終端市場(chǎng)持續(xù)上行，以上海、杭州、南京為熱點(diǎn)城市的長(zhǎng)三角地區(qū)，成為各大小房企必爭(zhēng)之地。上海、南京拿地限制嚴(yán)格且多需靠“運(yùn)氣”搖號(hào)，同時(shí)對(duì)于集中供地總成交價(jià)達(dá)1178.21億元的杭州來(lái)說(shuō)，售價(jià)對(duì)地價(jià)覆蓋不足。

“相比杭州，雖然蘇州整體去化周期較慢，但土地市場(chǎng)不如其激烈，大部分地塊即便達(dá)到價(jià)格上限，仍有不錯(cuò)的利潤(rùn)空間，而且限制少，肯定要拼一下的”，一位房企人士表示。

以蘇州工業(yè)園02號(hào)商住用地為例，即便南京安居以最高溢價(jià)率15%、成交樓面價(jià)25224元/平方米競(jìng)獲，而周邊新房售價(jià)普遍超過(guò)4萬(wàn)元，因此有一定利潤(rùn)空間。

值得一提的是，在本次集中出讓的32宗地塊中，有80%以上為外來(lái)房企所得。其中不乏華僑城、武漢城建等首次進(jìn)入蘇州的企業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華僑城以85億首入蘇州市區(qū)連摘三子，分別斬獲姑蘇區(qū)16、17號(hào)地塊，以及相城元和31號(hào)地塊，包含兩項(xiàng)之最。

其中，相城元和地塊以總價(jià)57.78億成為總價(jià)最高地塊，含有住宅、商業(yè)、體育用地等多種業(yè)態(tài)。姑蘇區(qū)17號(hào)地塊成交樓面價(jià)最高的地塊，成交樓面價(jià)28352元/平方米，溢價(jià)率13.41%。

今年年初，蘇州姑蘇區(qū)政府與華僑城簽訂了“虎丘大型文旅綜合改造項(xiàng)目”，投資金額60億，目前還沒(méi)有進(jìn)入收獲期。而此次蘇州拍地華僑城收獲了兩宗姑蘇區(qū)地塊，被外界猜測(cè)是為上述文旅項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)而用。

3至5月期間在蘇州新注冊(cè)房地產(chǎn)公司中，深圳房企龍光新注冊(cè)數(shù)量超過(guò)70家、綠城中國(guó)先后注冊(cè)46家、金地集團(tuán)新注冊(cè)29家。此外，招商蛇口新注冊(cè)數(shù)量也達(dá)到17家，華發(fā)超過(guò)6家，海倫堡至少在4家以上，碧桂園和花樣年也均在3家以上。

有接近上述房企投拓人士稱(chēng)，雖然不能用直接控股的子公司參與，但是可以用參股子公司名義參與，“比如用馬甲作為拿地主體、公司參股的公司，還是可以增加獲取地塊的幾率。”但同時(shí)表示，類(lèi)似行為一旦被發(fā)現(xiàn)，未來(lái)三年將被禁入蘇州土地市場(chǎng)。

盡管如此，外來(lái)房企還是不停入駐蘇州。

去年12月，保利就曾拿下距離本次所獲33號(hào)地不遠(yuǎn)的科技城74號(hào)地塊，深耕蘇州科技城的意圖明顯。此外，自2009年就進(jìn)入蘇州的保利，目前有3個(gè)項(xiàng)目在蘇出售。

而因眾所周知的原因不能繼續(xù)在上海市場(chǎng)拿地的萬(wàn)科，2004年首進(jìn)蘇州以來(lái)，已在相城區(qū)打造了多個(gè)項(xiàng)目，此次再度拿下相城渭塘地塊，除對(duì)沖上海市場(chǎng)外，可見(jiàn)其補(bǔ)倉(cāng)蘇州的決心。

2016年，新力首進(jìn)蘇州，但2020年期間在土地市場(chǎng)卻無(wú)一所獲，此次時(shí)隔2年之后再度拿地。據(jù)悉，此次拿下的商住地塊，將由偉光匯通合作開(kāi)發(fā)，偉光匯通負(fù)責(zé)商業(yè)部分，新力負(fù)責(zé)住宅部分。

縱觀拿地結(jié)果來(lái)看，蘇州本土房企并不算積極。僅由恒力在最后一天尤其發(fā)力，共拿下4宗地塊重倉(cāng)吳江，由于定向銷(xiāo)售，基本都是底價(jià)成交。此外，便是蘇高新通過(guò)底價(jià)拿下白馬澗3宗連體地塊。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，恒力以底價(jià)25.46億，成交樓面價(jià)9793元/平方米競(jìng)得的吳江運(yùn)東02號(hào)地塊，要求在進(jìn)行高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，在太湖梢規(guī)劃范圍內(nèi)另行投資建設(shè)一座文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目，商業(yè)建筑與住宅建筑須同步開(kāi)工、同步建設(shè)。

另外，需在簽訂本住宅地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后36個(gè)月內(nèi)，在吳江區(qū)新增的產(chǎn)業(yè)投資不少于50億元，并在簽訂之日起10個(gè)月內(nèi)須引入到賬外資不少于6000萬(wàn)美元。

“恒力有不斷扎根、投資蘇州及吳江的信心與底氣”，恒力集團(tuán)董事長(zhǎng)陳建華曾公開(kāi)表示，“作為蘇州吳江本地成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，恒力集團(tuán)未來(lái)的新建項(xiàng)目，只要蘇州滿(mǎn)足條件能上，就一定在蘇州上。”

從22城已完成首次集中供地的城市來(lái)看，大部分城市熱度較高，其中重慶、廈門(mén)樓板價(jià)漲幅均超45%。雖然此次蘇州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)熱度依舊，但涉宅地塊基本均超中止價(jià)溢價(jià)成交，整體維穩(wěn)在15%以下。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，長(zhǎng)三角已經(jīng)出現(xiàn)城市分化。相比寧波、無(wú)錫等地，蘇州的土地市場(chǎng)熱度較高。說(shuō)明城市內(nèi)部土地根據(jù)地段、土地性質(zhì)等，房企投資分化也較為明顯。

他進(jìn)一步指出，由于房企開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)大幅下跌，運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)的房企在投資上更注重區(qū)域的商業(yè)成熟度，不愿意耗費(fèi)時(shí)間去運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，盡量規(guī)避盈利上的不確定因素。

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原標(biāo)題： 蘇州土拍暗流涌動(dòng)“過(guò)江龍”與“本地漢”434億交鋒32宗地