根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在人口年齡構(gòu)成方面，0至14歲人口為2.53億人，占17.95%；15至59歲人口為8.94億人，占63.35%；60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為1.91億人，占13.50%）。與2010年相比，0至14歲、15至59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35%、下降6.79%、上升5.44%。

與日漸嚴(yán)峻的老齡化相比，我國養(yǎng)老地產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，無論是養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)還是專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都需要更多的投入建設(shè)。近年來，政府通過多項措施鼓勵民辦建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，使得社區(qū)養(yǎng)老資源大幅增長，但是增長的數(shù)量相比需求，依然不夠。民政部數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年第二季度，全國有38670個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、491.8萬張養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位，這些數(shù)據(jù)與實(shí)際的養(yǎng)老需求相差甚遠(yuǎn)。

除此之外養(yǎng)老地產(chǎn)整體發(fā)展不平衡，呈現(xiàn)兩頭大中間小的啞鈴式結(jié)構(gòu)。公立養(yǎng)老保障型機(jī)構(gòu)和私立高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占大多數(shù)，而價格適中、性價比高，符合大多數(shù)中產(chǎn)階級的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另一方面，利用率不充足，保障型機(jī)構(gòu)價格低廉，供不應(yīng)求而私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)費(fèi)用偏高，又容易空置床位，利用率較低，從而導(dǎo)致資本回收周期拉長。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式主要有貸款、產(chǎn)業(yè)基金、BOT模式、PPP模式等。主要來看一下BOT和PPP模式。

1、BOT模式

BOT模式就是建設(shè)-管理-移交，機(jī)構(gòu)獲得特許經(jīng)營權(quán)，在約定時間內(nèi)建設(shè)和經(jīng)營，期滿以后，項目再無償轉(zhuǎn)讓給政府。BOT模式主要應(yīng)用在以政府為主導(dǎo)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上，但是由于基本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)有限制，獲取收益不高，因此很多也會演變?yōu)锽T模式，即建設(shè)-移交，開發(fā)商建設(shè)完成后由政府回購項目，納入財政預(yù)算，由財政分期支付款項。這種模式對開發(fā)商前期的資金實(shí)力及融資能力有較高的要求。

2、PPP模式

政府與開發(fā)商等民間資本簽訂長期的合作協(xié)議，授權(quán)其建設(shè)、運(yùn)營或管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并向社會提供服務(wù)，但在實(shí)際運(yùn)作過程中，因為項目收益包含很大的不確定性，往往會帶有政府回購條款，這就使得與BOT模式類似，最終導(dǎo)致對開發(fā)商前期的資金實(shí)力及融資能力有較高的要求。

美國養(yǎng)老REITs主要有兩種模式：凈出租模式和委托經(jīng)營模式。

1、凈出租模式

此種模式下，REITs項目公司僅作為標(biāo)的養(yǎng)老物業(yè)的產(chǎn)權(quán)持有人，而不與具體的運(yùn)營管理，標(biāo)的養(yǎng)老物業(yè)作為整體出租給運(yùn)營商。項目公司的主要收入來源是租金費(fèi)用。

2、委托經(jīng)營模式

REITs項目公司既是物業(yè)所有者，也是經(jīng)營者，賺取物業(yè)帶來的增值收益的同時，也通過物業(yè)運(yùn)營獲得收益，一般情況下，他們會將持有的物業(yè)委托給運(yùn)營商，按頻率支付管理費(fèi)。

兩種模式相比，一個保守一個激進(jìn)。凈出租模式，REITs的風(fēng)險更低、收益更穩(wěn)定；而委托經(jīng)營模式，則會給REITs公司帶來更大的收益可能性。

通過上文對養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的介紹，可以發(fā)現(xiàn)，資金短缺仍舊是掣肘養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個重要因素，結(jié)合發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，REITs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)具有必要性和可行性。公募REITs的成功上市，也為REITs在養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。

1、類REITs

（1）交易結(jié)構(gòu)

通過系列資產(chǎn)重組安排，實(shí)現(xiàn)私募基金持有項目公司的股權(quán)和債權(quán)，項目公司持有物業(yè)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)管理人向投資者募集資金設(shè)立專項資產(chǎn)支持計劃，并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。管理人以認(rèn)購資金向原始權(quán)益人購買原始權(quán)益人持有的基金份額及其相關(guān)附屬擔(dān)保權(quán)益（如有），實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)由原始權(quán)益人向?qū)ｍ椨媱澋霓D(zhuǎn)讓。

項目公司以其持有的物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的租金收入作為主要還款來源償還委托貸款本息并向私募基金進(jìn)行股東分紅。    

私募基金基于股權(quán)投資和委托貸款債權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益分配至作為私募基金份額持有人的專項計劃。

專項計劃基于持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)享有專項計劃利益，在相應(yīng)的分配日，管理人根據(jù)《計劃說明書》及相關(guān)文件的約定，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令，進(jìn)行專項計劃費(fèi)用的提取和資金劃付，并將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

（2）物業(yè)資產(chǎn)的選擇

在法律層面：滿足《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》《房屋所有權(quán)證》等基礎(chǔ)證照。物業(yè)資產(chǎn)存在權(quán)利負(fù)擔(dān)（如抵押權(quán)或查封限制）的，可以考慮借用過橋資金或與銀行協(xié)商變更抵押物等具體措施。

（3）主體設(shè)立/選擇

選定擬入池物業(yè)資產(chǎn)后，需要選擇物業(yè)資產(chǎn)的持有人，作為物業(yè)資產(chǎn)持有人的項目公司應(yīng)當(dāng)是個“凈殼”公司，即在入池時，項目公司除持有物業(yè)資產(chǎn)外，無其他存續(xù)資產(chǎn)、負(fù)債及法律糾紛，以防止項目公司因存續(xù)資產(chǎn)、負(fù)債、法律糾紛等因素影響專項計劃存續(xù)期間基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的持續(xù)性、穩(wěn)定性。

2、公募REITs

（1）交易結(jié)構(gòu)

（2）項目篩選標(biāo)準(zhǔn)

1）基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運(yùn)營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。

3）原則上經(jīng)營 3 年以上，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

4）基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類項目運(yùn)營管理經(jīng)驗，配備充足的運(yùn)營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。

（3）基金運(yùn)作要求

1)80%以上資產(chǎn)投資于資產(chǎn)支持證券，其余基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法投資于利率債，AAA級信用債，或貨幣市場工具。

2）基礎(chǔ)設(shè)施基金總資產(chǎn)/基金凈資產(chǎn)<=140%，不得依賴外部增信，借款用途限于基礎(chǔ)設(shè)施項目維修、改造、項目收購等。

3）金額超過基金凈資產(chǎn)5%但低于20%的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)經(jīng)持有人大會1/2表決通過，超過20%的須經(jīng)持有人大會2/3表決通過，關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)回避表決，并依法進(jìn)行、信息披露。

4）收益分配每年不得少于1 次，分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的難點(diǎn)

（1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身不成熟

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，需要將養(yǎng)老配套與運(yùn)營管理相結(jié)合，這就對開發(fā)商提出了更高的要求，除了足夠的資本金外，還需要專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊，能通過專業(yè)化的經(jīng)營配套設(shè)施，獲得穩(wěn)定的管理收益。但是在目前市場上，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展并不成熟，大部分項目都處于微利甚至虧損狀態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍的一個問題就是，開發(fā)規(guī)劃與最終落實(shí)存在差距，繼而引起一系列問題。

（2）商業(yè)模式問題

以美國養(yǎng)老REITs為例，美國養(yǎng)老地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條清晰，使得養(yǎng)老地產(chǎn)形成一個良性的循環(huán)系統(tǒng)，聯(lián)合起來具有資金成本最低、規(guī)模化速度最快、抗沖擊能力最強(qiáng)的優(yōu)勢。但是我國養(yǎng)老地產(chǎn)屬于起步發(fā)展階段，養(yǎng)老地產(chǎn)鏈條上的定位并不清晰，并沒有發(fā)揮綜合優(yōu)勢，同時還容易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的問題。