丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
作為房地產(chǎn)風向標的上海，在7月9日正式開啟二手房掛牌價核驗政策，未通過價格核驗的二手房源，將無法對外發(fā)布。這是繼去年底規(guī)定新增房源交易核驗環(huán)節(jié)之后，上海針對二手房市場管控的又一記重拳。
按照最新規(guī)定，上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。接下來，上海市住建委、市房管局等八部門將開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪D，整治違規(guī)發(fā)布信息（含未經(jīng)房源核驗發(fā)布二手房源信息）、違規(guī)銷售、擾亂市場秩序的違法行為。
值得注意的是，針對二手房房價方面的強監(jiān)管，上海并非首例。自2月以來，已有至少七城開啟二手房指導價。從二手住宅成交來看，深圳二手房成交“暴跌”，6月僅成交2820套，同比下降超七成，創(chuàng)下2003年以來最低值，而重點城市已有半數(shù)二手住宅成交量自五月以來出現(xiàn)下滑，未來在強管控之下，成交量價將趨于理性。
在“房住不炒”之下，或有更多城市加入“二手房指導價”政策中來，尤其是一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進的可能性更大，未來全國各地或?qū)⑦M入二手房指導價時代。
上海二手房管控措施加碼
2021年以來，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上海、西安、合肥等24個城市相繼升級樓市調(diào)控，內(nèi)容主要涉及“四限”，部分城市新增“設立二手房參考價格”。
上半年，上海仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的風向標，政策連番7次加碼。自1月21日，上海率先出臺“滬十條”，假離婚買房漏洞被堵，接下來幾乎每月都會有調(diào)控政策出臺，2月6日，上海新房認購積分搖號制度正式施行；3月3日，“滬七條”發(fā)布，按照優(yōu)先購房政策購買的商品房限售5年；3月12日，上海房管局發(fā)布公告，2021年上海將采取集中批量供應新建商品房；5月28日，上海再規(guī)范購房條件，獲得新房認購資格即認定為名下購房套數(shù)。
上述調(diào)控內(nèi)容鮮有針對二手房方面的具體措施。下半年開始的首月，上海“二手房參考價”制度還是來了。以市場真實價格為依據(jù)，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。
今年上半年，在一系列的調(diào)控作用下，上海新房市場熱度有所降溫，一方面部分購房者溢出至二手房市場，加之上海二手房市場受調(diào)控影響較小，二手住宅成交量價走高。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年上海二手房累計成交180387套，同比增加61%，較2019年也有近5成漲幅，成交均價41270元/平方米。單月來看，6月共成交27884套，環(huán)比增長9.7%，同比增加0.2%，其中，1月共成交4萬余套，是2014年6月以來單月成交套數(shù)新高。
從房價的角度而言，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2020年以來上海二手房價格指數(shù)持續(xù)走高，其中同比上漲幅度增加較為明顯，5月二手住宅房價同比上漲9.5%。
值得注意的是，上海二手房管控內(nèi)容趨于全面，上半年上海便撤銷信息不全、沒有建立二維碼標識的違規(guī)房源，加上價格核驗之后，后續(xù)一些價格虛高，較市場真實價格或正常價格的房源偏高的房源將被強管控，以此限制虛高炒作房源、隨意漲價的行為。
圖：2019年1月-2021年6月上海二手住宅成交量價
（單位：套、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
圖：上海二手住宅月度房價指數(shù)（單位：%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
全國七城實行二手房指導價
隨著上海發(fā)布二手房源價格核驗政策，全國“二手房指導價”的城市擴增至7個。
2月8日，深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，成為首個建立二手房成交參考價發(fā)布機制的城市，具體而言，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。
隨后，一系列連鎖反應正在發(fā)生。深圳各大銀行陸續(xù)將根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款，通過與銀行的聯(lián)動，配合貸款指導政策等一整套組合拳，以實現(xiàn)降杠桿，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
3月2日，無錫跟進建立二手住房價格信息發(fā)布機制，對已經(jīng)成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格予以下架。一個月后，寧波加碼樓市調(diào)控，建立熱點學區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，落實交易參考價格在金融信貸等應用，同時加強對二手房掛牌價格的監(jiān)測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。
5月，成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并公布首批201個住宅小區(qū)，一個多月后的7月8日，成都便公布第二批286個住宅小區(qū)二手房成交參考價，最高限價33006元/平方米，較首次最高參考價減少6294元/平方米。
設置二手房參考價對市場影響幾乎是立竿見影。其中深圳是較早實行二手房管控政策的城市，從目前效果來看，二手房成交量暴跌七成，據(jù)媒體報道，深圳出現(xiàn)部分中介門店關店的情況。
從成交數(shù)據(jù)來看，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關，環(huán)比下降22%，同比下降73.8%。上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，并呈現(xiàn)出逐月下降趨勢，3月以來同比跌幅持續(xù)擴。受政策影響，深圳二手住宅市場熱度短期內(nèi)難以恢復。
圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量價
（單位：套、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
6月15城二手住宅成交突破10萬套
值得注意的是，隨著疫情的恢復以及需求端旺盛，2021年上半年以來重點15城二手住宅成交套數(shù)超51萬套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來的歷史均值。單月來看，6月重點15城二手住宅成交10.9萬套，環(huán)比微降4.2%，同比下降11.9%。
隨著近幾個月調(diào)控收緊，以及房貸利率上調(diào)的影響，重點城市二手住宅市場進入盤整期。
6月15城二手住宅年初累計成交量同比漲幅已出現(xiàn)持續(xù)收窄現(xiàn)象，4月以來，重點城市二手住宅成交量顯著降溫。究其原因，上半年中央多次強調(diào)“房住不炒”，一線城市及重點二三線城市積極相應，熱點城市調(diào)控全面升級。
單城市來看，揚州二手住宅成交環(huán)比降幅最大，6月成交量環(huán)比減少27.5%；同比來看，深圳降幅最大，同比下降73.8%。從累計成交情況來看，北京6月二手住宅成交量同比增加75.2%；而深圳二手住宅成交量上半年累計減少36%。
從重點城市二手住宅成交價格來看，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，重點11城二手住宅價格在2016 年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，從近期表現(xiàn)來看，2021年1-4月二手住宅成交量同比曲線和二手住宅宅價格指數(shù)同比漲幅曲線持續(xù)上揚，5月二手住宅成交量平均增速由漲轉(zhuǎn)跌，6月下降至29%，二手住宅價格指數(shù)再次進入下降周期，預計7月二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)收窄。
表：重點15城二手住宅成交量增速
數(shù)據(jù)來源：易居研究院
從全國而言，重點城市自5月以來二手住宅量價同環(huán)比出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，進入由漲轉(zhuǎn)跌的下行周期。比如深圳、佛山、大連、青島、蘇州、杭州和揚州七城6月二手房成交量同環(huán)比均有所下滑，其余城市也出現(xiàn)漲幅收窄的情況。同時也有四個城市上半年累計成交出現(xiàn)大幅下滑，深圳、成都和大連降幅均在20%以上。但各城市之間的熱度分化也在延續(xù)。
此次上海加入“二手房指導價”也預示著二手住宅將進入全面收緊階段，后續(xù)相關市場指導價會細化至區(qū)域板塊乃至單個小區(qū)。眾所周知，虛高掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場已成為二手房交易市場的“四宗罪”，接下來重點城市在規(guī)范二手住宅方面將重點圍繞上述四方面重點出擊。值得注意的是，年初以來，重點城市二手住宅成交熱度受學區(qū)房影響較大，接下來學區(qū)房將成為監(jiān)管重中之重。
未來二手住宅成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房指導價”時代，并效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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