作者：克而瑞資管

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

新冠疫情下，線下實體消費受限，中小企業(yè)經(jīng)營遇阻，以凱德、越秀為代表的商辦REITs2020年均有不同程度的業(yè)績下滑。

特別是受年中疫情反復影響，持有北京、成都等地商場的北京華聯(lián)REITs全年總收入較19年下滑超過2成，顯示REITs內(nèi)部運營效率的NPI比率（物業(yè)凈收入/REITs收入）也微跌至60.08%，為上市以來最低。REITs市場的資深玩家凱德集團持有的凱德商用中國REITs也遭遇了收入和NPI比率的雙下滑。

與此同時，2016年在新加坡上市以物流資產(chǎn)為底層資產(chǎn)的運通網(wǎng)城REITs卻錄得10.69%的收入增長，同時NPI比率也微漲0.89%至91.42%，表現(xiàn)搶眼。持有北京核心CBD寫字樓的春泉REITs也顯示了強勁的韌性，2020年春泉REITs收入4.94億元人民幣，較上年微跌2.35%，NPI比率基本與上年持平。

內(nèi)地資產(chǎn)REITs2020業(yè)績漲跌幅VS運營效率變化

數(shù)據(jù)來源：HK reits fifthperson，港交所、新交所, CAIC整理

注：NPI比率=物業(yè)經(jīng)營凈收入NPI/總收入，NPI比率變化%為2020NPI年比率較2019年NPI比率之差 

近期，順豐披露：“順豐房地產(chǎn)投資信托基金”（簡稱順豐REITs）擬在港設立上市，其以佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、香港亞洲物流中心-順豐大廈3處物業(yè)為底層資產(chǎn)，資產(chǎn)總值60.95億港元。目前順豐已向香港證監(jiān)會遞交認可申請，如最終成功發(fā)行有望成為香港首個以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。此前，順豐已嘗試用資產(chǎn)證券化手段融資，2018年順豐“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項計劃“獲深交所通過，儲架發(fā)行總額50億元，為國內(nèi)首單物流地產(chǎn)儲架類REITs，專項計劃底層物業(yè)覆蓋上海、無錫、嘉興、寧波、鹽城、泉州等地的多個物流園區(qū)。

這并不是第一只出海的中國物流資產(chǎn)REITs，早在2016年富春控股集團有限公司旗下電商物流品牌“運通網(wǎng)城”便在新加坡交易所主板成功上市，募資10.7億新元。截至2020年底，運通網(wǎng)城旗下共有包括北港物流、崇賢港投資、崇賢港物流、富卓實業(yè)、富恒倉儲、恒德物流以及2018年收購的武漢美洛特和2019年收購的富洲電商在內(nèi)的8個電商物流資產(chǎn)，可供運營的總面積約96萬平方米，其中包括23個1000噸級的港口泊位。運通網(wǎng)城旗下資產(chǎn)的租戶業(yè)務主要集中于從事國內(nèi)業(yè)務和貿(mào)易的電子商務、港口物流和專業(yè)物流領域，資產(chǎn)和運營的風險敞口相對較小。根據(jù)運通網(wǎng)城發(fā)布的2020年業(yè)績快報顯示，其運營的8個物流資產(chǎn)，除2018年收購的武漢項目外，其他項目出租率均為100%。

中國物流業(yè)景氣指數(shù)（LPI）

注：中國物流業(yè)景氣指數(shù)(LPI)，由業(yè)務總量、新訂單、從業(yè)人員、庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)、設備利用率5項指數(shù)加權合成的合成

據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會2021年4月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年3月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為54.9%，較上月回升5.1個百分點；中國倉儲指數(shù)為52.7%，較上月回升3.8個百分點。隨著我國生產(chǎn)建設季節(jié)到來，供應鏈上下游經(jīng)營活動復蘇，我國物流業(yè)景氣指數(shù)重回50%以上擴張區(qū)間，呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢。

從行業(yè)看，物流相關行業(yè)業(yè)務活動均趨于旺盛，其中道路運輸業(yè)、快遞服務業(yè)回升明顯，物流行業(yè)整體發(fā)展形勢向好，為物流REITs的業(yè)績表現(xiàn)提供了強勁動力，順豐在此時選擇將物流項目赴港上市也是適時之選。

國內(nèi)企業(yè)通過在海外發(fā)行REITs將資產(chǎn)打包上市在為企業(yè)打通新融資通道的同時，也為周期長、投資重的存量資產(chǎn)行業(yè)融資帶來啟發(fā)，另一方面，中國經(jīng)濟為物流行業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力，內(nèi)地物流資產(chǎn)REITs在全球疫情下的搶眼表現(xiàn)也成功吸引了國際投資者的目光，為順豐的赴港上市提供了先決條件。 

與多數(shù)遭遇較大業(yè)績下滑的內(nèi)地商辦REITs不同，以北京CBD核心區(qū)域華貿(mào)中心為底層資產(chǎn)的春泉REITs 2020年表現(xiàn)穩(wěn)定，2020年春泉REITs收入4.94億元人民幣，較上年微跌2.35%，NPI比率基本與上年持平。華貿(mào)中心位于北京市朝陽區(qū)核心CBD區(qū)域的建國路，交通便利，地理位置優(yōu)越。

北京CBD是集金融、保險、專業(yè)服務等多行業(yè)企業(yè)總部所在，而新冠疫情加劇了北京CBD的兩極分化，據(jù)CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年全年北京寫字樓市場新增供應59.1萬平方米，2021年一季度全市空置率高達15.75%，華貿(mào)中心可以保持90%的出租率主要得益于其優(yōu)越的地理優(yōu)勢和相對高性價比的租金優(yōu)勢。

黑天鵝事件下，外加中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，大量企業(yè)通過減少租賃面積、逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。據(jù)春泉REITs披露的華貿(mào)中心租戶結(jié)構(gòu)，以金融、保險及投資租戶為主，占總租賃面積的38%，與2019年基本一致；其次為專業(yè)及商業(yè)服務業(yè)，占總租賃面積的19%，較2019年微漲1%。主力租戶的穩(wěn)定支撐了春泉2020年的業(yè)績表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：春泉年報/業(yè)績快報

另一方面，從整個市場來看，2021年一季度，北京寫字樓市場全市空置率環(huán)比下降0.55個百分點至15.75%。寫字樓市場需求旺盛，春泉REITs持有的華貿(mào)中心所在的CBD商務區(qū)，空置率環(huán)比更是下降2.1個百分點至13.45%，這主要得益于外資和醫(yī)療企業(yè)的入駐。 

大宗交易方面，2021年一季度延續(xù)了前兩個季度的增長態(tài)勢，大宗物業(yè)投資交易總額約457億元人民幣，同比上漲25.7%，環(huán)比上漲28.6%

一線城市寫字樓關鍵指標變化情況

2021年一線城市寫字樓大宗交易情況

注:甲級寫字樓租金

數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫

不僅如此，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，以北京首創(chuàng)大廈為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)證券-首創(chuàng)大廈第二期資產(chǎn)支持專項計劃”僅15天便發(fā)行成功，創(chuàng)造了2021年的最快發(fā)行記錄。 

最新數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，北京地區(qū)存量資產(chǎn)ABS的發(fā)行周期僅為64天，較去年縮短14天，為全國最快。無論是大宗交易，還是資產(chǎn)證券化融資，北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)良好的抗風險性讓其受到了市場資金的追捧。

各城市存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行周期變化2020VS2021Q1

本文存量資產(chǎn)特指商業(yè)業(yè)態(tài)存量資產(chǎn)（包括:辦公、購物中心、酒店、公寓、物流、產(chǎn)業(yè)園）

發(fā)行周期：ABS產(chǎn)品發(fā)行成功上市日期與審批通過日期之差，按自然日計算

近年來，通過持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資已經(jīng)成為企業(yè)重要的融資手段，2021年一季度以來，市場共發(fā)行16單以商業(yè)存量項目作為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品，共計融資260億元，北京地區(qū)的存量項目融資占比高達23.6%。

截至目前，上交所、深交所關于公募REITs規(guī)則、項目、技術準備也已基本就緒，首批試點項目準備方面也已萬事俱備,雖然第一批開閘的公募REITs以基礎設施為主，試點領域僅涉及存量資產(chǎn)中的物流和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，但長期以來備受關注的不動產(chǎn)投資信托基金破冰落地讓市場不禁開始期待未來商業(yè)地產(chǎn)公募REITs。

隨著國內(nèi)公募REITs的到來，未來擁有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)，不但可以通過香港市場發(fā)行REITs，也可期待國內(nèi)公募REITs帶來的時代紅利。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 深度研究丨公募REITs已基本就緒，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)或?qū)⒁或T絕塵