觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
京投發(fā)展已在北京、無錫等城市先后開發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個TOD項目，東壩地塊將成為其在京第五個TOD項目。
與深圳、上海、杭州等城市相比，北京第三次集中拍地的熱度并不高，大多數(shù)以底價成交。
12月24日，北京市第三批次商品住宅用地掛牌報價截止，根據(jù)報名及報價情況，有9宗地當日成交，總成交價258.62億元。
另外，兩宗地快流拍，朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)GZGJC-02地塊無企業(yè)報名，豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖C地塊因參加競買的企業(yè)不具相關資質，不符合競買資格，且無其他企業(yè)報名。房山拱辰0017、0019地塊則將進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，將于12月27日轉入線下競標決定歸屬。
在這場土拍中，除去龍湖、旭輝、金地這幾家民營企業(yè)，更多為葛洲壩、京投發(fā)展、金茂等國企、央企拿地。
當中，北京市基礎設施投資有限公司與北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以175.3億元底價奪得朝陽東壩三宗地，成為本場土拍最大贏家。
在這次土拍中，京投發(fā)展以175.3億元的價格包攬了朝陽東壩三宗地塊，這一項目也將被打造成京投發(fā)展在京第五個TOD項目。
具體來看，京投發(fā)展以56.1億元競得第一宗朝陽東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊，建設用地面積約5.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約13.2萬平米，成交樓面地價為42500元/平米。
第二宗地塊，以起拍價格48.5億元競得1101-A002-2、1101-A003-2地塊，建設用地面積約6.4公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約9.4萬平米，成交樓面地價為51596元/平米。
第三宗地塊，以以70.7億元競得1101-A002-3地塊，建設用地面積約7.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約13.7萬平米，成交樓面地價為51606元/平方米。
3宗地合計建設用地面積19.79萬平米，建面36.3萬平米。當中A002-1、A003-1地塊需配建2萬平米保障房，并由北京市朝陽區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司回購并持有，回購價格12000元/平米，地塊銷售指導價為8.1萬元/平米，另外2宗地銷售指導價則為8.6萬元/平米。
值得關注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現(xiàn)“期地”出讓，即根據(jù)軌交工程進度分期交地開發(fā)。也就是說，周期將明顯長于普通項目，這點也令絕大多數(shù)高周轉房企心有余而力不足。
對于后續(xù)是否擴大“期地”出讓范圍，北京規(guī)自委曾表示，將總結本次“期地”出讓工作經(jīng)驗并不斷完善，后期對于類似的地鐵車輛段蓋上開發(fā)項目，將根據(jù)實際情況探索實施“期地”出讓。
據(jù)悉，在“期地”出讓中，土地款交納也有所不同，購買“期地”的開發(fā)商需先付競買保證金，摘地后，35個工作日內(nèi)付清土地收益部分的出讓金。
由于TOD項目的特殊性，三宗“期地”內(nèi)部又分為落地區(qū)和上蓋區(qū)，交地時間有所不同，分批次交地時，競得方簽訂土地移交書后，5天內(nèi)需繳納相應的一級開發(fā)建設補償費用。
按照公開文件測算，正式競買前，3宗地需分別需要繳納11.22億元、9.7億元、14.2億元保證金；拿地后，京投發(fā)展還需要繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分，共計65.22億元。剩余的開發(fā)費用，將在交地后陸續(xù)支付。
有市場聲音指，起初東壩地塊并未被拆分，地塊掛牌時被拆分成三塊，主要出于不希望出現(xiàn)總價過高等考量。
其實，京投發(fā)展拿下該宗地早有跡可循。
一方面，京投發(fā)展與大股東曾聯(lián)動摘地，此次東壩地塊正是由雙方共同開發(fā)；另一方面，京投發(fā)展早已為此次拍地籌措資金。
11月24日，京投發(fā)展稱，為滿足公司全資子公司京投置地業(yè)務發(fā)展需要，向其增資150億元。
“1地塊樓面地價42500元/平米，2地塊成交樓面地價為51596元/平米，3地塊成交樓面地價為51606元/平方米，相比起銷售指導價有較大的利潤空間。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受觀點新媒體采訪時表示，東壩板塊正在快速發(fā)展，規(guī)劃較好。
資料顯示，東壩地塊臨近東北五環(huán)和第四使館區(qū)，處在國貿(mào)CBD、首都國際機場、通州副中心三角核心地帶和金盞國際合作服務區(qū)內(nèi)，地鐵12號線和3號線交匯，具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢，是北京中心城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多未實施的集中建設區(qū)。
近年來，東壩地區(qū)有多項利好政策傾斜，2020年國際交往中心專項規(guī)劃明確將東壩地區(qū)打造成為國際人才集聚、國際交往活動活躍、國際化綜合服務完善的新亮點區(qū)域。同年，東壩地區(qū)部分區(qū)域劃入國家服務業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)和中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)。
不過，由于地塊尚不能即時開工，京投發(fā)展需要付出一定的資金成本。但由于地價較低，三宗地的利潤仍較為可觀，目前在同區(qū)域項目中，華樾國際銷售均價7.1萬元/平米；富興首府銷售均價7.5萬元/平米。
TOD項目難度較大，而京投發(fā)展早已有豐富的項目打造經(jīng)驗。
其實，京投發(fā)展早已多次與京投公司合作，借一級土地開發(fā)的便利，并提供資金方面的支持，拿下多個TOD項目。
2013年，“京投系”就耗資近百億接連奪下海淀區(qū)玉淵潭地塊與昌平區(qū)東小口地塊，在兩宗地塊的股權安排上，第一大股東京投公司持有該項目49%股權，京投置地則持有余下股權。
這兩個地鐵車輛段上蓋項目工程復雜，需要多年的施工經(jīng)驗、過硬的設計才能勝任，“這幾年，京投陸續(xù)參與軌道上蓋物業(yè)的開發(fā)，積累了豐富的經(jīng)驗。”
資料顯示，2003年由北京市地鐵集團改組而成的京投公司，業(yè)務包括軌道交通沿線土地一級、二級開發(fā)、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎設施等相關領域，因此在TOD項目打造上具備先天優(yōu)勢。
與東壩地塊一致，玉淵潭地塊與昌平區(qū)東小口地塊的一級開發(fā)商均為京投公司。因此，雖然購地款接近百億元，但一級開發(fā)商的土地補償金就高達59億元，也就是說，京投系聯(lián)合體再投入34.5億元即可奪得84.6萬平方米的優(yōu)質地塊。
觀點新媒體了解到，近幾年，“TOD賽道”競爭越來越激烈，據(jù)不完全統(tǒng)計，包括萬科、龍湖、保利、華潤、越秀、碧桂園、招商蛇口等20余家企業(yè)都已入局。
而京投發(fā)展是多年深耕地鐵停車場上蓋的企業(yè)。
據(jù)悉，京投發(fā)展已是國內(nèi)在建項目體量最大、房屋交付數(shù)量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)企業(yè)，并在內(nèi)部專門配備了軌道交通項目的戰(zhàn)投部。
目前，京投發(fā)展已在北京、無錫等城市先后開發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個TOD項目，東壩地塊將成為其在京第五個TOD項目。
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