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公募REITs手冊(cè)

任博宏觀倫道

2021-05-28 10:22 10572 0 0

首批9只公募REITs將于5月31日公開發(fā)售

作者：任莊主

來源：國行投研室（ID：jinrongjianghu123123）

【正文】

2021年5月17日，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)9只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下稱公募REITs，即Real Estate Investment Trusts ）的注冊(cè)批復(fù)，在完成詢價(jià)后，5月31日便要向公眾投資者發(fā)售。

實(shí)際上自2020年4月30日證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件后，這一罕見采取詢價(jià)環(huán)節(jié)和投向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募基金便備受關(guān)注，本報(bào)告嘗試?yán)靡延姓呶募?只公募REITs的相關(guān)信息對(duì)公募REITs進(jìn)行全面剖析。

一、首批9只公募REITs產(chǎn)品要點(diǎn)全解

目前這9只公募REITs產(chǎn)品均已完成了路演（5月19日至5月22日）、詢價(jià)（5月24日-25日），并計(jì)劃于5月31日（周一）進(jìn)行公開發(fā)售（上市日期為6月中下旬）。而從詢價(jià)情況來看，均超額認(rèn)購，表明市場對(duì)這類產(chǎn)品較為期待。

（一）根據(jù)認(rèn)購價(jià)格和募集份額計(jì)算，9只公募REITs產(chǎn)品的募集金額合計(jì)為314.03億元，最高者為91.14億元（平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金），最低者為13.38億元（中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）。

（二）從認(rèn)購價(jià)格來看，最高為13.38元（中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）和13.02元（平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金），最低為2.30元（紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）和2.31元（博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）。

（三）從認(rèn)購倍數(shù)來看，最高為15.31倍（博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金），最低為3.61倍（東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）。

（四）首批9只公募REITs的基金管理人包括8家公募基金和1家券商資管子公司（浙商證券資管），基金托管人則分別為招行（托管7只公募REITs產(chǎn)品）、工行（托管1只）和興業(yè)銀行（托管1只）。其中，管理人費(fèi)率從0.10%-0.70%不等，托管人費(fèi)率從0.01%-0.05%不等。

（五）由于投向底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施（如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲(chǔ)物流等），因此期限較長，20年至100年不等，目前9只公募REITs均為契約型封閉式，且封閉期內(nèi)不得辦理申購與贖回，也即不存在申購費(fèi)與贖回費(fèi)。

（五）從目前9只公募REITs產(chǎn)品的代銷機(jī)構(gòu)來看，基本上以券商為主，少量為銀行和三方獨(dú)立基金銷售機(jī)構(gòu)。其中涉及到的銀行也主要為招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、北京銀行與華夏銀行等。

二、9只公募REITs的基金架構(gòu)圖

為有效理解各只公募REITs產(chǎn)品，現(xiàn)將各產(chǎn)品招募說明書中的基金架構(gòu)圖匯總?cè)缦拢?/p>

（一）紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

（二）平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

（三）博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

（四）中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

（五）富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

（六）華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（含反向吸收合并后）

（七）中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

（八）浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

三、全面剖析公募REITs

（一）何為公募REITs？

1、公募REITs（即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)生于美國20世紀(jì)60年代，投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)、酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此我國推出公募REITs實(shí)際上是借鑒了國外的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)這一空白。不過和國外不同的是，我國公募REITs的底層資產(chǎn)是從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始，而非地產(chǎn)。

2、我國經(jīng)歷了前期私募REITs（或叫類REITs）探索到公募REITs試點(diǎn)的階段，如上交所便有超過30單的類REITs產(chǎn)品（涉及倉儲(chǔ)物流、高速公路等不動(dòng)產(chǎn)）。

3、公募REITs的本質(zhì)是公募基金，是進(jìn)行公開募集和上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化投融資產(chǎn)品，即基金投資者通過公募REITs間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的股權(quán)，而當(dāng)前政策所設(shè)計(jì)的SPV、基礎(chǔ)設(shè)施支持證券等是為了避開公募基金的投向限制（公募基金只能投資標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)）。

4、公募REITs的產(chǎn)品模式大致可以表述為：

（1）城投平臺(tái)、國有企業(yè)、項(xiàng)目公司等市場主體通過銀行貸款、發(fā)行債券、非標(biāo)融資等方式獲得融資，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成一系列存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。建設(shè)完成后通過使用者收費(fèi)（如租金）等形式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流等。

（2）上述市場主體將符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃（證券公司與基金公司子公司發(fā)行），實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，獲得資金回收。

（3）具有公募基金管理資格的證券公司（含資管子公司）與基金管理公司以此為基礎(chǔ)設(shè)立公募基礎(chǔ)設(shè)施REITS基金，向戰(zhàn)略投資者（含原始權(quán)益人）、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)者與公眾者投資者募集資金，并通過上述資產(chǎn)支持計(jì)劃投向基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)。

（4）市場主體通過公募REITs基金等實(shí)現(xiàn)資金回報(bào)，并以此回報(bào)的資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施再投資，進(jìn)一步ABS，以此實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

（二）公募REITs產(chǎn)品要點(diǎn)有哪些？

1、80%以上的資金投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。同時(shí)通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

2、采取封閉式運(yùn)作（如目前9只公募REITs均為契約型封閉式），且封閉期較長、封閉期內(nèi)不辦理申購與贖回業(yè)務(wù)（不存在申購費(fèi)與贖回費(fèi)），但上市后可以通過二級(jí)市場交易。

3、根據(jù)交易所管理辦法，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續(xù)交易日10%的漲跌幅限制。

4、公募REITs主要涉及六類參與主體，即原始權(quán)益人（基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原所有人）、基金管理人（對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查以及對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營維護(hù)）、資產(chǎn)支持證券管理人、托管人（為公募基金和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃提供資金保管服務(wù)）、外部管理機(jī)構(gòu)（或有）以及財(cái)務(wù)顧問、會(huì)所、律所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)。

5、公募REITs沒有固定利息回報(bào)，其收益主要來源于持有期間分紅收益和資產(chǎn)價(jià)值提升帶來的份額價(jià)值增值，且具有強(qiáng)制分紅要求（每年至少一次），即收益分配比例不得低于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目年度可供分配金額的90%。

6、在申報(bào)和證監(jiān)會(huì)注冊(cè)之前，各省級(jí)發(fā)改委應(yīng)出具專項(xiàng)意見。

7、和一般公募基金相比，公募REITs和一般公募基金有如下幾個(gè)區(qū)別：

（1）公募REITs的投資標(biāo)的為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券，其底層資產(chǎn)為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，而一般公募基金的投資標(biāo)的為股票、債券等。

（2）公募REITs的收益來源主要為分紅收益和資產(chǎn)增值收益，而一般公募基金的收益則主要有股息、利息收益以及資本利得收益等。

（3）公募REITs的投資人更關(guān)注項(xiàng)目，而一般公募基金的投資人更依賴基金管理人。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)滿足哪些條件？

前面已經(jīng)指出，與一般公募基金不同的是，公募REITs主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此對(duì)投資者來說，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營情況最為重要。

1、權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權(quán)益人或所屬項(xiàng)目公司具有合法持有底層資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2、應(yīng)當(dāng)已完成竣工驗(yàn)收，規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)等審批、核準(zhǔn)、備案、登記及其他應(yīng)辦理的前期各項(xiàng)工作手續(xù)完備。

3、運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。

4、預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

5、若為產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，近3年出租率應(yīng)較高，應(yīng)主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價(jià)格、租金收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況等。

6、若為收費(fèi)公路、污水處理等依托收費(fèi)收入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，近3年運(yùn)營收入較高或保持增長，應(yīng)關(guān)注主要產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格、銷售數(shù)量變動(dòng)情況，使用者分布以及主要使用者資信狀況。

7、PPP項(xiàng)目申報(bào)還需要符合特別條件。

（1）2015年以后批復(fù)實(shí)施的PPP項(xiàng)目，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。

（2）2016年以來批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》有關(guān)規(guī)定。此前BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。

（3）收入來源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費(fèi)用）為主，收入來源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。

（4）PPP項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營等重大問題或重大合同糾紛。

（四）公募REITs的發(fā)售環(huán)節(jié)是怎樣的？

公募REITs的發(fā)售過程類似于IPO，即采取詢價(jià)模式發(fā)售。

1、公募REITs采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購價(jià)格，公眾投資者以詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格參與認(rèn)購。具體分為戰(zhàn)略定向配售（不低于20%）、網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售（不低于56%）以及公眾投資者定價(jià)發(fā)售（不超過24%）等環(huán)節(jié)。

2、發(fā)售環(huán)節(jié)，基金管理人會(huì)披露基金詢價(jià)公告、招募說明書、基金產(chǎn)品資料概要、基金合同、托管協(xié)議等文件。

3、參與網(wǎng)下詢價(jià)的投資者主要為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

4、原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者要求的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與戰(zhàn)略配售。其中，證券投資基金、理財(cái)產(chǎn)品和其他資管產(chǎn)品可以參與網(wǎng)下詢價(jià)。

5、基金管理人、財(cái)務(wù)顧問根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)（剔除不符合條件的報(bào)價(jià)及對(duì)應(yīng)的擬認(rèn)購數(shù)量）確定認(rèn)購價(jià)格并及時(shí)公告。

（五）公募REITs的認(rèn)購規(guī)則與鎖定期限制

1、為實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人與普通投資者的利益綁定，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方合計(jì)參與戰(zhàn)配的比例合計(jì)不得低于發(fā)售數(shù)量的20%，其中發(fā)售總量的20%部分持有期為自上市之日起不少于60個(gè)月、超過20%的部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，且持有期間基金份額不允許質(zhì)押。

2、其他機(jī)構(gòu)投資者的戰(zhàn)配比例由基金管理人確定，且持有期限自上市之日起不少于12個(gè)月。其中，公眾投資者參與認(rèn)購的比例不得超過24%，即（100%-20%的戰(zhàn)略配售）*（100%-70%網(wǎng)下機(jī)構(gòu)）

3、網(wǎng)下投資者和公眾投資者應(yīng)在募集期內(nèi)認(rèn)購（以詢價(jià)確定的價(jià)格），募集期原則上不超過5個(gè)交易日（每個(gè)交易日的9：00-15：00）。認(rèn)購包括場外與場內(nèi)兩種方式，其中場外是指通過基金公司的直銷網(wǎng)點(diǎn)及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購。

4、公眾投資者可以通過券商、基金管理人及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購，認(rèn)購方式與LOF一致，只需要持有交易所股票賬戶或基金賬戶即可。

（六）公募REITs涉及到哪些費(fèi)用？

公募REITs涉及到兩部分費(fèi)用，即基金銷售相關(guān)費(fèi)用和運(yùn)作相關(guān)費(fèi)用。

1、基金銷售相關(guān)費(fèi)用，即在投資者認(rèn)購基金過程中收取的認(rèn)購費(fèi)用，一般是按認(rèn)購金額區(qū)間設(shè)定不同費(fèi)率。由于公募REITs為封閉式基金，不開放申購與贖回，因此不存在申購費(fèi)與贖回費(fèi)。

2、運(yùn)作費(fèi)用主要包括固定管理費(fèi)、托管費(fèi)以及浮動(dòng)管理費(fèi)。

（七）公募REITs的投資性價(jià)比為何？

1、公募REITs的投資收益主要來源于兩個(gè)方面：

（1）每年相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，即固定的收益分配比率（即每年至少收益分配一次以及收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%）。其中，2020年8月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》明確了項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

而從9只公募REITs產(chǎn)品來看，預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率4-12%之間。

（2）基金份額帶來的資本利得收益。

2、公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：

（1）相較于一般公募基金，公募REITs由于80%投向基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，因此其集中度風(fēng)險(xiǎn)一般較高；

（2）底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，底層資產(chǎn)的市場價(jià)值每年評(píng)估1次，近三年的項(xiàng)目現(xiàn)金流情況會(huì)對(duì)公募REITs價(jià)值估值具有錨定作用。

（3）除流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和集中度風(fēng)險(xiǎn)外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目還會(huì)涉及到較復(fù)雜的政策和稅收風(fēng)險(xiǎn)。

因此投資者在認(rèn)購REITs應(yīng)持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況。

四、公募REITs政策背景：盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量、拓寬增量基礎(chǔ)設(shè)施資金來源

公募REITs是標(biāo)準(zhǔn)化證券，其目的是盤活我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、并拓寬增量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源和降低杠桿水平。

（一）通過公募REITs和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目ABS盤活大量基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)

過去很長一段時(shí)期我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是靠基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目推動(dòng)起來的，由此形成了大量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，吸納并占用了大量金融資源，導(dǎo)致金融資源分配較為不均衡。此次通過公募REITs和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目ABS可以有效地將存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目盤活，相當(dāng)于另外構(gòu)建了一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的二級(jí)市場，不僅為投資者的大類資產(chǎn)配置提供了新的投資品種，也為公眾投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了有效渠道，亦有利于對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行市場定價(jià)。

（二）變革現(xiàn)有基建投融資模式，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源渠道

公募REITs的推出實(shí)際上是對(duì)基建投融資模式領(lǐng)域的一種變革。傳統(tǒng)基建投資主要有城投平臺(tái)、國企等市場主體來運(yùn)作，而其融資方式則主要通過銀行貸款、發(fā)行債券以及非標(biāo)等方式完成。這種模式下，地方政府債務(wù)壓力不斷增大、杠桿率不斷提升、對(duì)銀行等間接金融體系的依賴程度也越來越高，使得金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。即便通過提升地方政府專項(xiàng)債資金用作項(xiàng)目資本金的比例（降低項(xiàng)目自身的資本金要求）、降低基建項(xiàng)目自身的資本金比例（提高項(xiàng)目資本金來源）等最近的兩種做法也沒辦法從根本上緩解債務(wù)壓力。

此次通過在交易所市場發(fā)行公募REITs基金，一定程度上實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的權(quán)益融資，或?qū)⑵浯媪炕A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目最初的債權(quán)融資轉(zhuǎn)換成了權(quán)益融資，極大地化解了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是由于公募REITs基金在交易所市場上募集的資金會(huì)通過基礎(chǔ)設(shè)施ABS等SPV的形式再次回流至城投平臺(tái)、國有企業(yè)和項(xiàng)目主體（即原始權(quán)益人），意味著原基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的承載主體真正實(shí)現(xiàn)了退出，并可進(jìn)一步利用此回流資金開展新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

五、前景展望

公募REITs基金的推出是為了拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資渠道、豐富融資方式，并寄希望通過資本市場來降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)全社會(huì)資金為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)服務(wù)。

（一）對(duì)承載優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的城投平臺(tái)、國有企業(yè)等是絕對(duì)利好

公募REITS是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種融資方式，因此這對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的承載主體顯然是利好，而城投平臺(tái)、國有企業(yè)等通常是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的主要推動(dòng)力量。公募REITs推出后，意味著原有的城投平臺(tái)、國有企業(yè)可以通過將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給SPV（基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目ABS）實(shí)現(xiàn)退出，相當(dāng)于拓寬了這類城投平臺(tái)、國有企業(yè)的融資渠道。特別是對(duì)于這類主體來說，其可以通過開展基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、公募REITs等形式滾動(dòng)實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，是穩(wěn)投資和降杠桿的重要舉措。

（二）對(duì)城市群、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等國家經(jīng)濟(jì)區(qū)是利好

中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力量是城市群、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等各類國家級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，而這些也是優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公募REITs的主要聚焦領(lǐng)域。例如，2020年8月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》便明確公募REUTs優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》、國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)經(jīng)開區(qū)等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。

（三）公募REITs的底層資產(chǎn)拓寬至地產(chǎn)是未來方向

目前公募REITs的底層資產(chǎn)不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，不過未來應(yīng)值得期待。理由如下：

1、從全球經(jīng)驗(yàn)來看，REITs最早是集中在商業(yè)地產(chǎn)而非基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，且在運(yùn)行過程中前者也一直保持著較高的份額，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs比例僅有20%。

2、對(duì)于我國而言，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域與房地產(chǎn)領(lǐng)域之間有著密不可分的關(guān)系，二者在發(fā)展方向和路徑上即便不同步也不會(huì)相差太遠(yuǎn)。

3、我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立已成為國家戰(zhàn)略，其中租售并舉是主要方向，在發(fā)展租賃住房市場的過程中，以租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)的持有型房地產(chǎn)REITs亦將有較大的發(fā)展空間。

4、目前之所以未推出房地產(chǎn)公募REITs，其原因主要是公募REITs是一種融資方式，若在當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)公募REITs，與政策導(dǎo)向不符。

5、房地產(chǎn)信托基金的歷史更為悠久，特別是早在美國次貸危機(jī)后，房地產(chǎn)信托基點(diǎn)試點(diǎn)的問題便已基本成型。例如，2009年1月6日，央行金融市場司副司長霍穎勵(lì)便表示“人民銀行最近幾年來一直會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架”。只不過受次貸危機(jī)影響，當(dāng)時(shí)市場對(duì)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品有一定顧慮。其中2017年以來，住房租賃REITs產(chǎn)品便已加速獲批。而2016年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》便明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。

（四）銀行該如何參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs？

基礎(chǔ)設(shè)施基金ABS和公募REITs化后，意味著部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將被拿到交易所市場定價(jià)，相當(dāng)于部分資產(chǎn)被證監(jiān)會(huì)體系下的金融機(jī)侵蝕，對(duì)此商業(yè)銀行本身應(yīng)該要有危機(jī)感。當(dāng)然銀行也會(huì)積極參與公募REITs，大致的參與方式如下：

1、做好相關(guān)客戶與項(xiàng)目儲(chǔ)備

政策向哪方面傾斜、哪些客戶或區(qū)域更為受益，銀行也應(yīng)該往哪個(gè)方向努力。如之前所述，公募REITs基金的推動(dòng)對(duì)承載優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市政主體（如城投平臺(tái)、國有企業(yè)等）以及城市群、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、產(chǎn)業(yè)園等國家區(qū)域有明顯利好效應(yīng)，因此銀行也應(yīng)該在這一方向做好相應(yīng)項(xiàng)目儲(chǔ)備。畢竟與此相關(guān)的客戶對(duì)資金的調(diào)動(dòng)能力也更強(qiáng)。

2、一級(jí)市場：客戶推介、托管與監(jiān)管、過橋融資、項(xiàng)目儲(chǔ)備等服務(wù)

（1）可以通過大量拓寬承載基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場主體（如城投平臺(tái)、國有企業(yè)、項(xiàng)目公司等），并將有發(fā)行REITs需求的客戶推介給券商或基金公司，以收取手續(xù)費(fèi)，相當(dāng)于幫助客戶拓寬融資渠道。

（2）由于REITs基金為封閉式運(yùn)作，商業(yè)銀行還可以借此提供諸如租金和收費(fèi)資金的托管和監(jiān)管服務(wù)，或者對(duì)現(xiàn)金流提供保證融資服務(wù)。

（3）由于公募REITs基金向SPV收購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)需要大量資金，銀行可以為其提供短期過橋融資服務(wù)。

（4）銀行可以通過加強(qiáng)與地方政府及相關(guān)部門之間的合作，拓展城投平臺(tái)、國有企業(yè)、項(xiàng)目公司等市場主體，并向其提供基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款，作為項(xiàng)目儲(chǔ)備，后續(xù)則通過基礎(chǔ)設(shè)施基金ABS以及公募REITs基金等形式實(shí)現(xiàn)出表。

3、二級(jí)市場：可以將其作為大類資產(chǎn)配置的一部分，平滑收益波動(dòng)

（1）公募REITs基金需要將其募集資金的80%投向單一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將應(yīng)稅收入的90%以上以分紅形式分配給投資者，同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營期限一般較好，因此公募REITs的收益更穩(wěn)定，表面上看是權(quán)益類資產(chǎn)，實(shí)際上收益的穩(wěn)定性要更優(yōu)，介入股債之間，具有分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，完全可以將其作為大類資產(chǎn)配置的一部分，以平滑收益的波動(dòng)。

（2）發(fā)行公募REITs基金的券商與基金公司比較擅長于標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的處置，但對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)來說則顯得無能為力，而商業(yè)銀行則更擅長處置非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)，因此在這方面商業(yè)銀行與券商、基金公司之間應(yīng)該會(huì)有更多的合作機(jī)會(huì)（如代銷）。

附件：公募REITs相關(guān)政策文件梳理