作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作為全國(guó)樓市最為火熱的城市之一，深圳從來(lái)不乏房企的青睞，近期龍崗區(qū)一宗舊改地的更新意愿公示，則令一個(gè)新面孔浮現(xiàn)而出。

根據(jù)2月底深圳龍崗區(qū)城市更新和土地整備局公示的信息，光雅園村片區(qū)城市更新單元進(jìn)行意愿公示，項(xiàng)目申報(bào)擬拆除范圍面積19.87萬(wàn)平方米，將改造為居住及新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

其中，上述項(xiàng)目申報(bào)主體為深圳市綠城正碩投資有限公司，工商信息顯示，該公司由綠城管理旗下綠城建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（綠城建設(shè)管理）參股公司所控股。

綠城管理集團(tuán)在2015年9月才掛牌成立，作為綠城以代建模式開(kāi)啟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要平臺(tái)，一度被外界認(rèn)為利潤(rùn)貢獻(xiàn)將超過(guò)房地產(chǎn)。此后該公司高層對(duì)外發(fā)聲時(shí)，也曾陸續(xù)提過(guò)對(duì)布局廣州、深圳等華南城市的看法。

實(shí)際上，綠城管理在華南市場(chǎng)的布局卻是從珠海開(kāi)始，直到2018年才實(shí)質(zhì)性介入深圳龍崗光雅園村項(xiàng)目的主體公司。但綠城在深圳的業(yè)務(wù)仍舊處于較前期階段，市場(chǎng)觀察人士指，綠城在計(jì)劃立項(xiàng)階段的項(xiàng)目大概僅此一個(gè)。

另有聲音指，綠城管理在深圳還有一些非公開(kāi)項(xiàng)目，均處于未公布狀態(tài)。這一說(shuō)法亦得到當(dāng)事方的證實(shí)，據(jù)綠城管理CEO李軍對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項(xiàng)目的前期介入。

試水華南舊改市場(chǎng)也是“優(yōu)化區(qū)域布局”戰(zhàn)略導(dǎo)向的體現(xiàn)，綠城管理曾表示要強(qiáng)化京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角的戰(zhàn)略布局。這背后或許也是發(fā)展目標(biāo)的倒逼，該公司上市后預(yù)期三年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到20%，最有效配置資源成為企業(yè)的必經(jīng)之路。

近期獲得更新意愿公示的光雅園村片區(qū)城市更新單元，位于深圳龍崗區(qū)坂田街道雅園路與細(xì)虎路交匯處西北側(cè)，申報(bào)擬拆除范圍面積19.87萬(wàn)平方米，項(xiàng)目用地規(guī)劃功能為二類居住、四類居住、普通工業(yè)用地、體育用地、綠地和道路用地。

此次項(xiàng)目進(jìn)行拆除重建主要是為了盡快改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)完善周邊教育配套，改造方向?qū)⑹蔷幼〖靶滦彤a(chǎn)業(yè)用地。

根據(jù)企查查顯示，光雅園村舊改的申報(bào)主體深圳市綠城正碩投資有限公司，最早成立于2016年7月15日，由深圳市匯德創(chuàng)富投資管理有限公司100%持股；成立后半年內(nèi)，深圳鵬澤萬(wàn)鴻投資有限公司、深濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(深圳)有限公司相繼入股，并分別持股30%、33%。

至2018年5月7日，綠城正碩股權(quán)再次發(fā)生變更，由綠城華南（深圳）建設(shè)管理有限公司持股51%，至此綠城管理實(shí)質(zhì)掌握控股權(quán)。

值得一提的是，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在綠城正碩完成股權(quán)變更前半個(gè)月即4月17日，深圳市光雅園股份合作公司（即村集體方）舉行股東代表大會(huì)，議題便包括審議與綠城正碩達(dá)成意向合作開(kāi)發(fā)光雅園村舊改的問(wèn)題。

最終經(jīng)過(guò)決議，綠城正碩如愿成為光雅園村舊改申報(bào)單位，負(fù)責(zé)申報(bào)城市更新制定計(jì)劃事宜。光雅園公司收取項(xiàng)目合作意向保證金3500萬(wàn)元，其中綠城正碩于2016年8月已支付2000萬(wàn)元，此后將支付剩余1500萬(wàn)元。

一年后，綠城管理進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，將綠城正碩51%股權(quán)轉(zhuǎn)移至浙江綠城珅業(yè)房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司名下。

到如今正式獲得公示，綠城管理在深圳市場(chǎng)已算是正式插上一面旗子，盡管按照舊改的流程，項(xiàng)目距離啟動(dòng)仍需要相當(dāng)一段時(shí)間。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，進(jìn)入到計(jì)劃立項(xiàng)階段的舊改，綠城管理目前主要是光雅園村項(xiàng)目。但在舊改這塊難啃骨頭面前，他認(rèn)為，綠城管理有項(xiàng)目推動(dòng)已屬于積極信號(hào)。

從已公布數(shù)據(jù)來(lái)看，作為新入局者，綠城在深圳距離發(fā)展壯大顯然還有很長(zhǎng)的路要走。

據(jù)最新數(shù)據(jù)披露，深圳城市更新計(jì)劃立項(xiàng)土儲(chǔ)規(guī)模前50強(qiáng)房企中，前三名分別為華潤(rùn)置地352.81公頃、佳兆業(yè)276.59公頃、卓越集團(tuán)254.10公頃，剩余大多數(shù)屬于深圳本土房企，排在50位的陽(yáng)光華藝地產(chǎn)也有25.44公頃。

不過(guò)，在公開(kāi)數(shù)據(jù)以外，市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，綠城管理還布局有一些項(xiàng)目，主要通過(guò)與本地企業(yè)合作獲得，目前尚未公布。

綠城管理CEO李軍對(duì)此也回應(yīng)，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項(xiàng)目的前期介入。他同時(shí)表示，舊改項(xiàng)目具有不確定性及前期時(shí)間偏長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以公司在項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)之前不會(huì)公告。

“綠城代建”這一輕資產(chǎn)發(fā)展的模式，早在宋衛(wèi)平時(shí)期便已基本成型。2010年9月綠城組建以政府、商業(yè)、資本代建為核心的專業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理公司，并號(hào)稱系國(guó)內(nèi)首家。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份2012年綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（綠城建設(shè)）關(guān)于集團(tuán)化管控與職能配置文件顯示，當(dāng)時(shí)該公司計(jì)劃逐漸構(gòu)建和完善“公司本部—區(qū)域/城市公司—項(xiàng)目公司”三級(jí)架構(gòu)，并形成了由3家區(qū)域公司與10家城市公司構(gòu)成二級(jí)管理組織。

整合后的3家區(qū)域公司分別為北方公司、東方公司、西南公司，10家城市公司則包括新疆、濟(jì)南、青島、寧波、嘉興、溫州、金華、紹興公司及杭州東部、杭州西部公司，基本表現(xiàn)為集中發(fā)展三四線城市，并鮮有涵蓋華南區(qū)域。

綠城對(duì)于華南的布局或許要直到2013年9月，珠海控股宣布與綠城訂立發(fā)展及管理協(xié)議，據(jù)此綠城建設(shè)通過(guò)代建模式發(fā)展“九洲綠城·翠湖香山”項(xiàng)目。這也被外界視作綠城進(jìn)軍珠三角的標(biāo)志性事件。

2015年，中交入股綠城，并確立“綠城服務(wù)、綠城房產(chǎn)、綠城代建”三大業(yè)務(wù)并舉的戰(zhàn)略；同年，綠城管理掛牌成立。此后一個(gè)明顯的變化是，2016年起綠城中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入佛山市場(chǎng)，對(duì)外宣告正式進(jìn)軍華南，并拋出在華南三年銷售額200億的目標(biāo)。

與此相呼應(yīng)，時(shí)任綠城管理總經(jīng)理的李軍，接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問(wèn)時(shí)，也開(kāi)始對(duì)比綠城代建項(xiàng)目在廣州、深圳的溢價(jià)水平。

實(shí)際上，全國(guó)17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)集中分布于北上廣深及西安等二線城市，其中三舊改造牽涉不少保障房改造需求，而綠城管理是全國(guó)最大的代建保障房公司，廣深是繞不開(kāi)的區(qū)域。

至2017年，綠城管理還開(kāi)展了華南專場(chǎng)招聘會(huì)，當(dāng)時(shí)該公司披露，在華南地區(qū)已有項(xiàng)目近十個(gè)。此后綠城管理與包括深業(yè)置投等公司在內(nèi)簽署戰(zhàn)略合作，希冀借助深業(yè)集團(tuán)等的力量快速拓展市場(chǎng)規(guī)模。

去年9月，海南華地置業(yè)宣布與綠城管理達(dá)成項(xiàng)目合作，至此綠城管理在華南區(qū)域3個(gè)省直管項(xiàng)目增加至13個(gè)，包括12個(gè)商業(yè)代建、1個(gè)政府代建，總用地面積939萬(wàn)平方米，總建筑面積1219萬(wàn)平方米。

這也是綠城管理掛牌后啟動(dòng)全國(guó)化布局所取得的成果之一，該公司此后的城市策略也隨之調(diào)整為重點(diǎn)以核心城市群的一二線城市為中心。但對(duì)于華南尤其是珠三角的項(xiàng)目分布，綠城管理則仍鮮有披露。

李軍對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)，公司看好大灣區(qū)的發(fā)展，會(huì)按當(dāng)?shù)氐恼呒耙?guī)則積極參與城市更新和舊改。綠城管理在年報(bào)中也指出，公司已主動(dòng)強(qiáng)化京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角的戰(zhàn)略布局，加大相應(yīng)三家區(qū)域公司的資源投入。

談及舊改參與方式，李軍表示，公司主要為合作伙伴提供前期咨詢及未來(lái)的代建服務(wù)，并強(qiáng)調(diào)是輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

輕資產(chǎn)模式也是綠城管理的護(hù)城河，綠城管理曾表示不會(huì)以主體身份介入項(xiàng)目，即便作為股東也屬于虛擬持股，最終會(huì)轉(zhuǎn)化為代建費(fèi)收入。另一個(gè)原因則是輕重資產(chǎn)的估值差異，持股意味著屬于投資性公司范疇，資本市場(chǎng)會(huì)給出地產(chǎn)股的低估值，而輕資產(chǎn)能令估值達(dá)到30倍之多。

這樣的戰(zhàn)略定位也意味著，綠城管理在諸如深圳光雅園村舊改等項(xiàng)目的大股東身份，或許只是階段性的現(xiàn)象。

在去年8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理預(yù)計(jì)未來(lái)三年公司的復(fù)合增長(zhǎng)率能夠做到20%以上，為此需要通過(guò)不斷擴(kuò)大代建的在管面積和管理半徑，珠三角市場(chǎng)便是它努力的方向之一。

依靠持續(xù)拓展，去年綠城管理新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積約1869萬(wàn)平方米，同比增約16.8%；至年底代建項(xiàng)目的管理合約總建筑面積達(dá)7610萬(wàn)平方米，同比增約12.7%。

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原標(biāo)題： 綠城管理潛入鵬城舊改三年“代建第一股”的規(guī)模訴求