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花樣年,迫在眉睫!

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
2021-09-16 15:46 3380 0 0
尤以花樣年作為典型代表,但近三年一路之坎坷,表現(xiàn)得用力過猛,而如今危機(jī)四伏,迫在眉睫。

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

粵系房企,向來相對穩(wěn)健,且戰(zhàn)略思路與投資打法上,傾好偏安一隅。

尤以花樣年作為典型代表,但近三年一路之坎坷,表現(xiàn)得用力過猛,而如今危機(jī)四伏,迫在眉睫。

2020年,花樣年并沒有實(shí)現(xiàn)18年所定下的千億目標(biāo),反而財(cái)務(wù)狀況一度惡化。

一、借新還舊,借高還低的融資困境,一路推高融資成本,年中創(chuàng)下新高14.5%。

二、短期剛兌缺口承壓,被迫售賣項(xiàng)目股權(quán),斷臂求生。

三、銷售業(yè)績遠(yuǎn)不及預(yù)期,且增長乏力,難以為繼。

01

花樣年堪憂的財(cái)務(wù)狀況實(shí)則早有端倪,但走向公眾視野的,要數(shù)6月份的一筆美元債。

關(guān)鍵詞:2024年到期、2億美元、利率14.5%、優(yōu)先票據(jù)。

超行業(yè)平均利率兩倍多,創(chuàng)下了年內(nèi)房企發(fā)債利率新高。

而目的卻是為了借新還舊,剛兌10月份到期,利率僅為7.38%的另一筆美元債。

與此同時(shí),頻頻于公開市場小額回購未償還票據(jù)的操作。

像是在努力提振二級債券市場的信心,更像是一場自救行動(dòng)。

因?yàn)槿绻麄瘍r(jià)格持續(xù)下跌,投資者會(huì)選擇購買已經(jīng)下跌還未到期的債券,那么新債會(huì)發(fā)不出去。

而相較于年內(nèi)到期的9.5億美元規(guī)模,2億美元的借新還舊,顯然缺口還很大。

不得不說留給花樣年騰挪的時(shí)間不多了。

02

花樣年,還算是位有“故事”的同學(xué)。

96年起家深圳,09年香港上市,是最早作為享受房地產(chǎn)紅利的一批。

后因潘軍的加入,以及紅二代創(chuàng)始人曾寶寶的放權(quán),公司發(fā)展方向以及治理風(fēng)格發(fā)生巨大變化。

在潘軍的帶領(lǐng)下,花樣年旗下控股物業(yè)彩生活于2014年即在香港主板上市。

但地產(chǎn)板塊盈利卻大幅縮水,管理層甚至表示房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對集團(tuán)營業(yè)額已不太重要。

花樣年開始謀求一種輕資產(chǎn)發(fā)展模式,但同時(shí)也錯(cuò)失了房地產(chǎn)的快速增長周期。

其次,管理人風(fēng)格原因?qū)е陆?jīng)營不穩(wěn),尤其是與大股東TCL的董事會(huì)之爭,一時(shí)也被推上風(fēng)口浪尖。

直到2018年,曾寶寶的回歸,讓花樣年重回規(guī)模與快周轉(zhuǎn)的賽道。

三年內(nèi)站上千億陣營的目標(biāo),讓花樣年打雞血式得舉債擴(kuò)張。

對于花樣年而言,選擇在18年才開始激進(jìn)式地?cái)U(kuò)張,顯然是后知后覺。

然而行業(yè)的窗口時(shí)間是有限的,有效的窗口期內(nèi)對花樣年而言不得不快速博一把。

然而,代價(jià)也是明顯的!

在6月份,花樣年的高管宣稱下半年將會(huì)減少拿地。

同時(shí)迫于償債壓力,花樣年也在悄悄的開始了“賣賣賣”的節(jié)奏。

目前據(jù)內(nèi)部人士反饋:

花樣年擺上貨架在談的項(xiàng)目包括一個(gè)位于北京豐臺(tái)區(qū)的舊廠更新項(xiàng)目,以及在青島、合肥、杭州和成都等地的部分股權(quán)項(xiàng)目。

其中,杭州的第一批集中供地所獲取的濱江浦沿地塊,成交樓面價(jià)倒算實(shí)則已達(dá)到虧損狀態(tài)。

輾轉(zhuǎn)多次,也無人問津。

此外,花樣年的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)與布局也是并不合理。

一方面,早期堅(jiān)持中高端產(chǎn)品線,周轉(zhuǎn)速度較慢,且回款節(jié)奏跟不上投資速度,進(jìn)而導(dǎo)致資金缺口逐漸放大,在融資受限情況下,問題及弊端逐漸凸顯與暴露。

另一方面,雖目前土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)以深圳、廣州、成都等一二線城市為主,但是土地位置較為偏僻,尤以難以去化的文旅性質(zhì)住宅為主。甚至不及三四線城市項(xiàng)目的去化。

而回款受限,倒逼花樣年不得不高成本融資,進(jìn)而陷入惡性循環(huán)。

目前僅存量美元債一年內(nèi)的利息就高達(dá)3.44億美元(23億元),而2020年的凈利潤也不過17.52億元,利潤甚至還不夠還利息的。

此外,近期受到裁員風(fēng)波的影響,也逐漸動(dòng)搖著花樣年在資本市場以及行業(yè)中的信心。

從這個(gè)維度來看,花樣年已實(shí)實(shí)在在地淪為金融機(jī)構(gòu)的打工仔!

花樣年,已迫在眉睫!

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 花樣年,迫在眉睫!

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