作者：編輯部CRIC

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls)

過(guò)去幾天，調(diào)控高頻化不僅體現(xiàn)在各城市之間，一日內(nèi)北京、成都和杭州三城連發(fā)，同時(shí)也表現(xiàn)在城市縱向調(diào)整，年內(nèi)東莞、上海、杭州等城市已發(fā)布多項(xiàng)調(diào)控內(nèi)容，從多個(gè)角度全面圍堵炒房漏洞，其中成都已經(jīng)出臺(tái)了6次新政，上海更是連番9次加碼。

這些城市典型的特征是，城市內(nèi)部局部熱度高漲，部分城市地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，二手房市場(chǎng)熱度不減。

典型如杭州，2021年以來(lái)，杭州市場(chǎng)異常火爆，成交顯著放量，打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，低中簽率已成市場(chǎng)常態(tài)。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份商品住宅成交面積為432萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計(jì)成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%。在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年杭州約有57個(gè)樓盤(pán)、21759套房源將限售5年。

針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，杭州上調(diào)社保年限，落戶未滿5年需在購(gòu)房之日起前2年連續(xù)繳納社保滿24個(gè)月，并且限購(gòu)1套；非杭州戶籍需要連續(xù)繳納4年社保。同時(shí)，在項(xiàng)目搖號(hào)中，意向登記家庭數(shù)與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數(shù)的比例大于或等于10:1，無(wú)房家庭和人才均根據(jù)社保和人才登記進(jìn)行排序。政策加碼之后，杭州將減少30%左右的房票。

圖：2011年-2021年1~7月杭州商品住宅

供求量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

同日發(fā)布樓市政策成都來(lái)看，2021年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持較高熱度，前7月商品住宅成交面積達(dá)到1006萬(wàn)平方米，較2020年和2019年均增長(zhǎng)超三成。上半年，成都“日光盤(pán)”數(shù)量占比達(dá)到22%。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期方面，成都首輪集中土拍同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持比例近20%。

對(duì)于成都而言，年內(nèi)已經(jīng)歷了六次政策調(diào)整，此次則是在完善房地產(chǎn)交易規(guī)則、封堵投機(jī)漏洞的微調(diào)，對(duì)普通購(gòu)房者而言保護(hù)多于限制，一方面，限購(gòu)堵漏，防止通過(guò)“贈(zèng)與”騰挪購(gòu)房資格規(guī)避限購(gòu)；另一方面“網(wǎng)紅盤(pán)”購(gòu)房順位調(diào)整，保護(hù)在本區(qū)就業(yè)、落戶的真剛需購(gòu)房者。從影響力來(lái)看，樓市不會(huì)因此而發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，如果調(diào)控不進(jìn)一步加碼，平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有升仍將是下半年成都樓市運(yùn)行主基調(diào)。

圖：2016年-2021年前7月成都商品住宅

供求情況（萬(wàn)平方米、元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

此外，作為住建部點(diǎn)名的模范生，北京封堵“假離婚”炒房漏洞，這意味著此輪調(diào)控不但沒(méi)有放松跡象，反而仍在查漏補(bǔ)缺階段。實(shí)際上，此前深圳、上海、杭州均已出臺(tái)相關(guān)政策，比如上海規(guī)定離婚3年內(nèi)擁有的住房套數(shù)按離婚前總套數(shù)計(jì)算；杭州則在無(wú)房家庭認(rèn)定上做限制，離異未滿3年且有購(gòu)房記錄的，不作為無(wú)房家庭享受優(yōu)先權(quán)。

8月6日，關(guān)于上海二手房房貸額度的消息在市場(chǎng)流傳，上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。上海二手房核驗(yàn)價(jià)與房貸掛鉤。

自7月23日住建部8部門(mén)發(fā)文以來(lái)，跟進(jìn)升級(jí)調(diào)控的城市中，紹興、金華、東莞、衢州明確了建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，商業(yè)銀行嚴(yán)格按照發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

至此，加入二手住房成交參考價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)的城市已達(dá)11個(gè)。二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)，“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)重點(diǎn)城市政策內(nèi)容的標(biāo)配。此外，年初以來(lái)，重點(diǎn)城市二手住宅成交熱度受學(xué)區(qū)房影響較大，接下來(lái)學(xué)區(qū)房將成為監(jiān)管重中之重。

自去年以來(lái)，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，2021年上半年以來(lái)重點(diǎn)15城二手住宅成交套數(shù)超51萬(wàn)套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來(lái)的歷史均值。但隨著近幾個(gè)月調(diào)控收緊，以及房貸利率上調(diào)，更有部分城市二手房貸款放緩等影響，但二手房成交情況有所下滑，6月重點(diǎn)15城二手住宅成交10.9萬(wàn)套，環(huán)比微降4.2%，同比下降11.9%，重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期。

尤其是首個(gè)發(fā)布二手房參考價(jià)的深圳，上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，而6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關(guān)，環(huán)比下降22%，同比下降73.8%。短期內(nèi)，深圳二手住宅市場(chǎng)熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

目前來(lái)看，多城將二手房參考價(jià)納入政策內(nèi)容，也預(yù)示著二手住宅將進(jìn)入全面收緊階段，重點(diǎn)城市將迎來(lái)二手房限價(jià)時(shí)代，后續(xù)相關(guān)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)會(huì)細(xì)化至區(qū)域板塊乃至單個(gè)小區(qū)。未來(lái)二手住宅成交量?jī)r(jià)持續(xù)火熱的城市及一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重城市，將迎來(lái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”時(shí)代。

表：已發(fā)布二手房成交參考價(jià)的城市

近日來(lái)，重點(diǎn)城市樓市進(jìn)入新一輪密集調(diào)控周期，調(diào)控力度更大，內(nèi)容更加精細(xì)化，調(diào)控次數(shù)傾向于更高頻次，哪里有漏洞，“打補(bǔ)丁”式調(diào)控必然追上，精準(zhǔn)且打擊力度更強(qiáng)。

調(diào)控內(nèi)容更加具體，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)過(guò)程中靶向施治，一旦現(xiàn)有調(diào)控效果不及預(yù)期，新的調(diào)控就在路上，這也是本輪調(diào)控趨于高頻化的一大原因。比如2021年至今，成都已經(jīng)出臺(tái)了6次新政，上海更是連番9次加碼。

值得注意的是，多數(shù)城市政策內(nèi)容涵蓋加強(qiáng)金融監(jiān)管，無(wú)疑，這已成為本輪樓市調(diào)控的一大趨勢(shì)。比如金華、東莞，對(duì)于購(gòu)房者而言，嚴(yán)格審查首付資金來(lái)源，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)于房企而言，強(qiáng)化購(gòu)地資金來(lái)源審查，確保購(gòu)地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。

此外，調(diào)控區(qū)域不斷下沉，細(xì)化至熱度較高的縣域。比如，此次成都新政適度為高新、天府新區(qū)等過(guò)熱區(qū)域降溫；房?jī)r(jià)上漲壓力大的金華、衢州更是將調(diào)控下沉至縣市，“一城一策”逐漸演變?yōu)椤耙豢h一策”。

在強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期端，重點(diǎn)城市在擴(kuò)大熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)之外，新增“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”的方式出讓?zhuān)晟品績(jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，未來(lái)“競(jìng)品質(zhì)”或?qū)⒊蔀橥恋爻鲎屩械闹髁鞣绞街弧?/p>

總的來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)責(zé)機(jī)制將不斷強(qiáng)化，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市名單持續(xù)擴(kuò)容，更多房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系。

從城市跟進(jìn)的角度來(lái)看，前期被住建部約談的城市調(diào)控加碼是大概率事件。涉及泉州、惠州、徐州、銀川4個(gè)城市。而已出臺(tái)調(diào)控政策的城市并非一勞永逸，如果后續(xù)出現(xiàn)樓市過(guò)熱，或執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新情況、新問(wèn)題，調(diào)控加碼的可能性依然存在，比如杭州、南京和武漢等。

附圖：7月23日以來(lái)部分發(fā)布調(diào)控政策的城市及內(nèi)容

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 陣地丨新一輪樓市調(diào)控趨于精細(xì)化、高頻化