丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
值得注意的是，在地域觀念、經濟發展、房價水平等多方面因素影響下，特別是近年來各地搶人大戰、人口流動加速的背景下，各地的結婚率呈現出較明顯的差異，購房需求也受到了不同程度的影響。
從具體城市來看，北京婚房需求遠大于新房成交，離婚變化成為二手房“晴雨表”。近十年來，北京初婚家庭數量約111.2萬對，這一數值是同時期新房成交套數61.5萬套的1.8倍， 2013年以來二手房成交與離婚人數波動同步，70-90平方米產品成交套數與離婚對數的相關性高達0.84。
杭州雖然結婚率下降趨勢明顯，但在互聯網經濟的助力之下，人口吸引能力大幅提升，加之落戶門檻明顯放松，大量年輕外來人口的流入減緩了杭州結婚率快速下降的趨勢。同時，據成都初婚登記對數和商品住宅成交套數粗略估算，2019年初婚家庭帶來的住房需求已經可占成都當年商品住宅成交套數的75%。
對于大中城市來說，盡管受房價快速上漲、婚姻觀念改變、子女教育難、養育成本加大等多重因素的影響，我國結婚率不斷下降，但傳統觀念影響下，買房仍是結婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結婚帶來的購房需求仍將是未來房地產市場購房需求的重要支撐。
婚房仍是購房需求的“基本盤”
婚育是推動住房需求入市的重要動力，但是受婚育觀念、社會年齡結構結構變化等因素影響，近年來新婚人數快速下滑，與之相關的住房需求也正在面臨著巨大變化。
2001年-2020年內地居民初婚登記人數顯示，2013年以后我國的初婚人數便呈現出明顯的下降趨勢，近五年年均減少量接近180萬；截止至2020年末，全國內地初婚人數僅有1226萬人，較五年前減少了四成多。
圖: 2001年~2020年
內地居民初婚登記人數（萬人）
數據來源：國家統計局
雖然初婚人數在下降，但聯系近年來住宅成交量來看，初婚人群仍然是房地產市場的購房主力之一。但受到人口結構、戶籍政策、房價水平、住房限購等因素影響，新婚家庭的變化對各城市樓市需求影響各不相同。
就最新公布數據來看，初次結婚登記人數占常住人口的比率（初婚率）相對較低的省市分為兩類，一類是房價較高的經濟發達省市，如北京、上海、浙江，這些省份外來人口眾多，但因房價過高、購房壓力大影響，大部分年輕人選擇回家鄉結婚；
另一類是年輕人口外流型省份，如山東、河北、遼寧，盡管相比于傳統的人口外流型省份，這些省份人口流出規模較小，但流出人口多以青壯年人群為主，結婚登記也多在外省。
值得注意的，江蘇、廣東等經濟實力較強的省份，初婚率和全國平均水平差不多。這是由于這江蘇、廣東省內經濟發展差異較大，房價梯度也比較明顯，如深圳和惠州經濟實力差異明顯，2020年平均房價相差在4倍以上，戶籍在惠州、常住在深圳的年輕人可選擇回惠州結婚，惠州的初婚率明顯高于深圳。兩相抵消下，廣東和江蘇的初婚率也因此和全國平均水平相近。
圖: 2019年各省市常住人口初次登記結婚率
值得注意的是，雖然各地結婚率差異較大，每年新產生的婚房需求也有較大差異。但在人口流動的背景下，特別是對人口大量流入的一二線城市來說，相較于流動人口家庭而言，本地初婚家庭的資本積累和購房訴求更強，也可作為分析當地高質量購房群體規模的一個重要切口。因此，在人口流入型大中城市的需求結構時，與戶籍人口掛鉤的結婚數據分析價值更值得關注。
人才落戶助杭州初婚率省內領先
從部分人口凈流入的典型熱門城市來看，和省內平均水平相比，大部分城市的初婚率都低于全省平均水平，僅哈爾濱、西安、杭州等少數城市的初婚率高于全省平均水平，其中哈爾濱的初婚率達1.32%，高于全省平均水平0.25個百分點。
值得注意的是，杭州和成都作為東部和西部地區人口流入主要二線城市，初婚率相差并不多，但和所在省份平均水平相比卻表現出明顯的差異。
這主要是由于地域婚育觀念差異導致，浙江省的初婚率顯著低于四川省。不過近幾年人才政策利好，落戶政策放寬，大量年輕人才流入，推高了杭州的結婚率，使得杭州的初婚率高于全省水平；而成都雖然近年來也有大量的人口流入，但多以周邊省市人口為主，在房價快速上漲至高位的影響下，落戶意愿受限，以致不少流動人口家庭若是結婚也會返回至戶籍所在地，導致成都的結婚率明顯低于全省平均水平。
圖: 2019年部分典型城市
常住人口初次登記結婚率和全省水平比較
資料來源：中國政府網
年輕人“借地”生子扎堆京滬
從典型城市的初婚率來看，北京、上海等外來人口較多、落戶門檻高的城市，初婚率明顯低于平均水平。這是由于婚姻登記有戶籍地限制，導致北京和上海的初婚家庭遠小于實際規模。以北京為例，在2019年北京常住出生人口數量達17.14萬，而當年北京登記結婚人數僅為8.12萬人，出生初婚比接近2倍，即使考慮二孩因素，新生兒為非京籍的比例粗略估計也可達1/4。這也意味著以戶籍初婚登記人數來考慮北京婚房需求總量顯然是低估的。
因此，為了進一步探知這些外來人口規模大的城市常住和戶籍人口的婚房需求差異，我們結合這些城市的常住人口出生量，并與初婚登記人數進行對比。以出生初婚人口比（常住出生人數/近兩年初婚登記對數）指標來看，山東、河北、上海等13個省市的出生初婚比高于全國平均水平。
圖: 2019年各省市出生初婚比情況
數據來源：國家統計局
北京、上海等結婚率本就較低的城市，出生初婚比較高的原因是由于這些城市外來人口規模較大，雖然戶籍暫未遷入，但已長期在本地生活并安家生子，本地新生兒人數明顯超過戶籍出生人數。結合常住人口出生率排名來看，北京、上海出生率排名明顯低于出生初婚比排名，這也從側面反映出北京、上海、浙江等省市對外來年輕人的吸引力較強，黏性也比較強。
圖: 2019年各省市常住人口出生率排名
與出生初婚比排名對比
數據來源：國家統計局
北京離婚變化成為二手房“晴雨表”
由于北京房價水平相對較高，房價收入比在全國居于前列，高房價對于結婚的“抑制”作用較為明顯，房價大漲，初婚人數明顯下降，并且在高房價之下，這種聯系越發密切。
在此影響之下，北京初婚人群購房需求實際轉化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數量約111.2萬對，而同時期新房成交套數61.5萬套，實際購房需求轉化率僅有55%。
但與此同時，北京離婚人口規模則與二手房成交規模高度相關，尤其是與總價低、宜居性強的70-90平方米二房、三房產品相關性最強，高達0.67。
圖：2010-2019年北京結婚、離婚規模與
70-90 m2二手房成交規模走勢（萬對、萬套）
數據來源：根據北京統計年鑒、CRIC相關數據整理
尤其是2013年以來，70-90平方米產品成交套數與離婚對數的相關性高達0.84，R2=0.70，擬合度十分高。
究其原因，主要在于北京限購整體上相對寬松，即使2017年限購加碼之后，家庭離婚滿一年就可以首套名義購房，因此離婚規模與二手房交易規模存在一定的關聯性。而70-90平方米產品本身就是二手房市場的主力產品，加之家庭二套房購買能力有限，在購買偏好上也比較偏向這種總價低的宜居類二房、三房產品，因此離婚規模與這類產品的關聯性最強。
近年來在購房壓力快速增長、年輕人婚育觀念轉變等因素的影響下，全國初婚登記人數呈現快速下滑的趨勢。雖然結婚人數持續下降，但在“丈母娘效應”下，婚房需求仍一直是住宅市場需求側的重要支撐，即使在2020年婚房需求粗略估計仍能占住宅市場成交量的五成左右，中長期內也仍將是商品住宅市場需求的重要支撐。
在這其中，雖然有部分熱點城市化的初婚率較低，但受人口流動因素的影響，外來三口之家規模卻在快速上漲，典型如北京。在大量多代家庭的潛在購房需求積累下，雖然房價水平較高，北京依然擁有著強大的家庭人口凝聚力。與此同時，部分熱點城市一旦落戶門檻放寬，便會吸引年輕人才持續流入，從而推高初婚率，杭州便是如此。
總體來看，在市場波動周期下，婚房需求“基本盤”支撐作用依然明顯。
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