觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
如果回顧近年來(lái)土地公開(kāi)出讓的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)底價(jià)成交已經(jīng)成為青島土地市場(chǎng)的常態(tài)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 時(shí)隔近4個(gè)月的空窗期，青島第二批集中供地在經(jīng)歷掛牌、終止、調(diào)整、二次掛牌后，終于迎來(lái)了出讓。
根據(jù)公開(kāi)信息顯示，此次入市共87宗地塊，總建筑面積765萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達(dá)312億元。從規(guī)模來(lái)看，青島第二批次住宅類供地的建筑面積較首批增長(zhǎng)150%；分區(qū)域來(lái)看，李滄區(qū)和嶗山區(qū)的土地供應(yīng)明顯增加，其中李滄區(qū)此次供地規(guī)模較2020年多增7成。
9月8日，青島第二批集中供地的首個(gè)土拍日，分為上、下午兩個(gè)場(chǎng)次，上午場(chǎng)出讓李滄區(qū)和市北區(qū)的12宗地塊，下午出讓城陽(yáng)區(qū)的20宗地塊。
最終，32宗地塊均完成出讓，攬金約142.6億元。其中，金茂&海爾聯(lián)合體連奪5宗地塊，成為青島第二批集中供地首日的黑馬。
此外，本土房企青特華安置業(yè)摘得4宗地塊，萬(wàn)科聯(lián)合體拿下3宗地塊，而綠城、華潤(rùn)置地聯(lián)合體、卓越聯(lián)合體、保利聯(lián)合體、中鐵建皆斬獲2宗地塊。
不過(guò)，值得注意的是，首日的土拍顯得較為平淡，32宗地塊均以底價(jià)成交。
全部底價(jià)成交
如果回顧近年來(lái)土地公開(kāi)出讓的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)底價(jià)成交已經(jīng)成為青島土地市場(chǎng)的常態(tài)。
以今年5月的首次集中供地為例，除了市北區(qū)水清溝開(kāi)平路45號(hào)地塊受到房企們的圍獵，觸及溢價(jià)率上限轉(zhuǎn)為線下競(jìng)自持面積以外，其余60宗地塊均以底價(jià)成交，首次集中供地整體平均溢價(jià)率僅為1.91%。
據(jù)了解，2019年與2020年青島市土拍成交的平均溢價(jià)率均在1%以下，其中2020年為0.2%。
對(duì)此，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，近年來(lái)住宅搭配產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的土地出讓形式（也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“勾地”模式）在青島比較盛行。而從此次出讓的地塊來(lái)看，市北、李滄、嶗山這些市區(qū)的土地基本還是沿用這種模式，在一定程度上造成了青島土地的低溢價(jià)率。
此外，還有分析師表示，相較于首輪集中供地，此次青島第二批集中供地進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金和資質(zhì)的審查，這些規(guī)定直接“勸退”了一部分開(kāi)發(fā)商。
根據(jù)出讓規(guī)則顯示，競(jìng)買(mǎi)人提交的資質(zhì)證明文件、《資金承諾書(shū)》等紙質(zhì)文件不符合要求的，或同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，取消競(jìng)得人（暫定）資格，扣除5%競(jìng)買(mǎi)保證金作為違約金不予退還，競(jìng)買(mǎi)人3年內(nèi)不得在青島市參與土地競(jìng)買(mǎi)。
至于競(jìng)買(mǎi)人提交的《資金承諾書(shū)》與審計(jì)結(jié)論不一致，已簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》的撤銷《成交確認(rèn)書(shū)》，則扣除50%競(jìng)買(mǎi)保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競(jìng)得人應(yīng)無(wú)條件將土地交還出讓人。競(jìng)買(mǎi)人3年內(nèi)不得在青島市市參與土地競(jìng)買(mǎi)。
該分析師還表示，雖然此次集中供地增加了熱門(mén)區(qū)域的供應(yīng)，但對(duì)于溢價(jià)把控也頗為嚴(yán)格。除高新區(qū)的溢價(jià)率限制在15%以內(nèi)之外，其他最高限價(jià)在土地拍賣前才輸入網(wǎng)上交易系統(tǒng)，一旦達(dá)到限價(jià)后，轉(zhuǎn)到線下競(jìng)高品質(zhì)住宅的環(huán)節(jié)，這也使得開(kāi)發(fā)商們變得更為謹(jǐn)慎。
金茂聯(lián)手海爾連奪5地
雖說(shuō)青島第二批集中供地首日整體看來(lái)頗為平淡，但金茂&海爾聯(lián)合體連奪5宗地塊的表現(xiàn)卻仍吸引了市場(chǎng)的目光。
據(jù)悉，9月8日的土拍中，金茂&海爾聯(lián)合體以總價(jià)32.7億元競(jìng)得李滄區(qū)黑龍江路以北、甘泉路以西4宗地塊，以及黑龍江路以北、甘泉路以東1宗地塊，無(wú)論是拿地?cái)?shù)量或是拿地金額，都是當(dāng)日的冠軍。
值得一提的是，這并不是金茂與海爾的首次合作。早在2020年1月，中國(guó)金茂的間接全資附屬公司青島金茂便與海爾產(chǎn)城創(chuàng)的全資子公司恒鑫合創(chuàng)簽訂了一份合作借款協(xié)議。
協(xié)議內(nèi)容顯示，青島金茂向恒鑫合創(chuàng)旗下項(xiàng)目公司提供總金額不超過(guò)36.87億元的借款，用于滿足項(xiàng)目公司A及項(xiàng)目公司B的資金需求，按年利率10%計(jì)息。與此同時(shí)，青島金茂有權(quán)向恒鑫合創(chuàng)收購(gòu)各項(xiàng)目公司60%的股權(quán)。
據(jù)了解，恒鑫合創(chuàng)曾于2019年11月以25.16億元競(jìng)得位于青島市嶗山區(qū)地塊A的土地使用權(quán)；同月還以35.31億元競(jìng)得青島市市北區(qū)地塊B的土地使用權(quán)。而項(xiàng)目公司C將作為投標(biāo)主體參與位于青島市李滄區(qū)地塊C的競(jìng)買(mǎi)，該地塊占地面積約為204畝，為商住及交通站場(chǎng)商業(yè)商務(wù)用地，預(yù)計(jì)規(guī)劃計(jì)容建筑面積約為40萬(wàn)平方米。
隨后同年9月，中國(guó)金茂行使了上述權(quán)利，其通過(guò)方興亦城以1800萬(wàn)元的代價(jià)收購(gòu)恒鑫合創(chuàng)旗下3個(gè)項(xiàng)目公司的60%股權(quán)，并提供36.73億元的額外股東股東借款。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金茂計(jì)劃將上述項(xiàng)目打造成“府、悅、墅”三大產(chǎn)品系中定位最高端的金茂府。其中，嶗山區(qū)地塊A項(xiàng)目名為“大云谷·嶗山金茂府”，而市北區(qū)地塊B項(xiàng)目則名為“大云谷·嶗山金茂府丨悅府”。
根據(jù)金茂青島官微透露，在2021年上半年青島商品住宅單盤(pán)銷售額的T0P10中，金茂占得2席。其中，橫跨嶗山區(qū)和市北區(qū)的大云谷·嶗山金茂府以29.54億元奪得銷冠，而金茂中歐國(guó)際城則以12.66億元排在第六位。
據(jù)悉，自2010年年首入青島以來(lái)，金茂采用城市運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式布局青島。目前，青島是中國(guó)金茂城市新城項(xiàng)目布局最多的城市，項(xiàng)目分別為中歐國(guó)際城、青島即墨國(guó)際智慧新城、青島西海岸創(chuàng)新科技城和青島大云谷城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
根據(jù)中國(guó)金茂年報(bào)顯示，截止2020年底，公司在青島共計(jì)擁有17個(gè)項(xiàng)目，未交付面積達(dá)到了522萬(wàn)平方米，該體量在公司布局的環(huán)渤海區(qū)域城市中位列第一。
如此看來(lái)，青島接下來(lái)依然會(huì)是金茂重點(diǎn)關(guān)注的城市，而集中供地會(huì)是最直接快捷的加碼手段。
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原標(biāo)題： 全底價(jià)成交與金茂連奪5地 青島第二批集中供地首日攬金142.6億
