作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

受去年同期正值春節(jié)假日，疊加新冠疫情的爆發(fā)、市場全面停擺影響，整體成交基數(shù)較低，2021年1月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)在去年基數(shù)較低的基礎(chǔ)上出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長50.3%。

具體來看，2021年1月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8705.3億元，高于2019年及2020年同期，部分城市受去年年底成交翹尾行情影響，熱度不減，延續(xù)至1月，對(duì)年初成交起到較大帶動(dòng)作用。

圖：2019年1月-2021年1月百強(qiáng)房企業(yè)績表現(xiàn)（億元）及同比變動(dòng)

在2020年末熱點(diǎn)城市翹尾行情熱度延續(xù)的帶動(dòng)下，2021年1月，多梯隊(duì)房企銷售業(yè)績門檻值相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為17.1億元，較2020年1月同比增長90.0%，較2019年1月同比增長53.8%。

在這其中，中小房企的業(yè)績?cè)鲩L明顯不及規(guī)模房企，尤其是龍頭房企，在市場回暖過程中，業(yè)績?cè)鲩L幅度更為明顯。

具體來看，TOP10房企銷售門檻值為187.0億元，較2019年和2020年同期分別增長81.2%和119.0%。TOP50房企的門檻值44.0億元，較2019年和2020年同期分別增長26.1%和75.3%，增速慢于其他梯隊(duì)。

我們認(rèn)為，2021年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續(xù)整合，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局或?qū)⒀永m(xù)，行業(yè)“倒金字塔”格局也將加速成形。

圖：2019年1月-2021年1月百強(qiáng)房企銷售操盤金額入榜門檻（億元）及同比變動(dòng)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2021年1月，百強(qiáng)房企中33%的企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)好于去年月均水平，另有39%的企業(yè)表現(xiàn)達(dá)到或超過去年平均水平的八成，在傳統(tǒng)淡季的銷售表現(xiàn)整體較好。

從不同梯隊(duì)房企的銷售增速對(duì)比來看，龍頭房企表現(xiàn)最為穩(wěn)健，TOP10房企中有6家的單月業(yè)績超過去年平均水平，其余各梯隊(duì)房企業(yè)績分化更為明顯，在這其中，TOP11-30房企實(shí)現(xiàn)20%以上增長的房企占比僅為5%，而TOP31-50及TOP51-100房企實(shí)現(xiàn)20%以上增長的房企占比分別為15%和20%。

我們認(rèn)為，規(guī)模較小的房企更容易實(shí)現(xiàn)高增速，主要是因?yàn)閭€(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目銷售的整體帶動(dòng)作用更為明顯。

2021年1月，一線與強(qiáng)二線城市房價(jià)上漲明顯，購房需求快速釋放，近期在這些城市有推盤動(dòng)作的房企成為了最直接的受益者，如瑞安、大悅城、中信泰富、綠地等。

圖：2021年1月各梯隊(duì)房企業(yè)績表現(xiàn)的分布情況

注：該圖統(tǒng)計(jì)的是2021年1月銷售金額與2020年月均銷售金額的比值

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

2021年1月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積高位回落，環(huán)比下降24%，但受去年同期極低基數(shù)影響，同比增長66%。

一線城市市場熱度慣性延續(xù)，成交環(huán)比下降18%，同比增長151%，其中，北京、上海和廣州成交皆高位回調(diào)。具體來看，上海、廣州成交并未失速，環(huán)比跌幅都在20%附近；北京由于供應(yīng)量顯著縮減，成交環(huán)比跌幅超4成；而深圳受前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤”集中網(wǎng)簽備案影響，成交一舉刷新近年來單月新高，環(huán)比大增50%。

從重點(diǎn)觀測的25個(gè)二三線城市來看，二三線市場分化加劇，強(qiáng)弱分明。其中，6成以上二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、佛山這類熱點(diǎn)城市，主要還是受供應(yīng)低迷影響，市場需求仍堅(jiān)挺。但鄭州、天津等市場下行壓力不斷加劇，成交環(huán)比腰斬，海口、南寧等市場形勢(shì)也愈加嚴(yán)峻，成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場熱度依舊不減，成交環(huán)比持續(xù)提升。

從區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場仍具韌性，粵港澳大灣區(qū)市場熱度慣性延續(xù)，中西部地區(qū)市場明顯走弱。

值得注意的是，鑒于今年春運(yùn)返鄉(xiāng)需持七日內(nèi)核酸檢測陰性證明，疊加企業(yè)鼓勵(lì)員工就地過年，預(yù)計(jì)2021年春運(yùn)返鄉(xiāng)人數(shù)或?qū)@著低于歷史同期，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮或?qū)⒚黠@弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著就地過年人數(shù)大幅增多，春節(jié)假期核心一、二線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒎闯；嘏踔劣瓉黼y得的銷售窗口期，屆時(shí)成交有望明顯回升。

1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，多數(shù)銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸。

2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊的一年，房企資金壓力加大。需求端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機(jī)構(gòu)”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調(diào)控，倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。

然而，對(duì)信貸資金管控的增強(qiáng)將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理與預(yù)警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價(jià)換量，在支出端量入為出，調(diào)整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。在信貸增量受限的情況下，銀行放貸將向高能級(jí)城市、規(guī)模房企進(jìn)一步傾斜，中小房企更可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，資金壓力尤重。房企需根據(jù)市場變化調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)。

1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市市場過熱后監(jiān)管部門迅速升級(jí)調(diào)控措施，與中央的調(diào)控步調(diào)保持一致性，房企在這些區(qū)域未來的需求釋放可能受到影響。房企需要加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理的調(diào)整推貨節(jié)奏，把握住不同的銷售窗口期，更好的實(shí)現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標(biāo)。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則正在重塑，房企也需要有應(yīng)對(duì)之策。行業(yè)由杠桿驅(qū)動(dòng)向運(yùn)營驅(qū)動(dòng)過渡，升級(jí)與創(chuàng)新將成為房企未來的核心競爭力。房企需要加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提升服務(wù)質(zhì)量、加快周轉(zhuǎn)效率，不斷提升綜合實(shí)力，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化和銷售回款效率的提升，并在同質(zhì)化競爭中保持優(yōu)勢(shì)。

附：2021年1月TOP100房企操盤、銷售排行榜

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 1月百強(qiáng)房企操盤規(guī)模同比上升，熱點(diǎn)城市快速出貨