作者：婷婷王

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

風(fēng)財(cái)訊獲悉，原計(jì)劃在今年6月上市的伯恩物業(yè)（三盛控股實(shí)控人公司）被傳已叫停IPO，并將展開(kāi)合作并購(gòu)。

此前傳言可能賣給融創(chuàng)。但也有消息稱，伯恩物業(yè)和恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)等一眾龍頭物業(yè)公司都有過(guò)溝通，尚不確定下家。

這似乎是近年開(kāi)展赴港上市計(jì)劃后，第一起叫停IPO的物業(yè)企業(yè)。但在今年的IPO中，它并非第一家出現(xiàn)“意外”的物業(yè)公司。

原計(jì)劃在5月23日前尋求上市聆訊的朗詩(shī)綠色生活（朗詩(shī)集團(tuán)旗下物業(yè)公司），遲遲未進(jìn)入下一階段。

這已經(jīng)超過(guò)了一般周期時(shí)間（尋求聆訊后，2-3天評(píng)估上市公司是否通過(guò)，7天路演，后開(kāi)始招股）。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓告訴風(fēng)財(cái)訊，聯(lián)交所提升新上市企業(yè)盈利能力的文件將于2022年1月1日實(shí)施。所以對(duì)于物企來(lái)說(shuō)，2021年是上市的最佳窗口期，或許也是最后的窗口期。

實(shí)際上，2017年以來(lái)上市物企逐年遞增，截至今年5月，已經(jīng)有44家物企上市，板塊總數(shù)有望達(dá)70 家。2020年以來(lái)物業(yè)股的估值、破發(fā)率、募資力也開(kāi)始明顯分化。

在目前的趨勢(shì)下，若為獲取資金，難免將物業(yè)做IPO融資，還是直接出售變現(xiàn)？企業(yè)主似乎有了更多的考慮。

TOP30檔的伯恩物業(yè) 上市心變？

成立于2005年的伯恩物業(yè)，由林榮濱擔(dān)任法定代表人，屬于三盛系旗下物業(yè)公司，外拓較早，業(yè)務(wù)已涵蓋住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公建單位、旅游景點(diǎn)、港務(wù)碼頭等多個(gè)領(lǐng)域，是為特色。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，伯恩物業(yè)2020年在管面積4800萬(wàn)平方米，百?gòu)?qiáng)物企中排名38；合約面積7600，50強(qiáng)物企中排名第32。

這樣的體量，在2021年排隊(duì)上市的物企（禹佳生活服務(wù)、德信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、中駿商管、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活、越秀服務(wù)、新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)、中南服務(wù)、海悅生活、富力物業(yè)、明宇商服、中梁百悅智佳服務(wù)、東原仁知服務(wù)、融信服務(wù)）中，位列偏上位置。

企業(yè)方面向風(fēng)財(cái)訊表示，伯恩物業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)能力，在福建都屬于龍頭梯隊(duì)。無(wú)論走IPO還是合作并購(gòu)，都能很好變現(xiàn)。但目前沒(méi)有明確反饋。

2020年媒體交流中，三盛地產(chǎn)集團(tuán)總裁馮勁義曾透露，伯恩物業(yè)正推動(dòng)上市，券商給到估值，市盈率約在25倍-30倍。

有消息指出，伯恩物業(yè)談判合作并購(gòu)，涉及資金規(guī)模或不低12億元，市盈率在8倍-12倍。

從絕對(duì)數(shù)值上來(lái)看，物業(yè)公司掛牌出售的估值，似乎不如上市，但唐卓指出，對(duì)于部分中小物企來(lái)說(shuō)，IPO融資要產(chǎn)生較大一部分的中介費(fèi)用，侵占經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

“從近期出售物業(yè)公司的案例看，多數(shù)是地產(chǎn)母公司面臨較大資金壓力，物業(yè)公司在其中的話語(yǔ)權(quán)并不高。那么出于變現(xiàn)考慮，到底是IPO還是出售，的確面臨抉擇。”

朗詩(shī)生活服務(wù)被迫延長(zhǎng)？

物業(yè)股劇烈分化 還上市嗎？

對(duì)于朗詩(shī)綠色生活“卡”在聆訊階段，唐卓則認(rèn)為，2021年物業(yè)企業(yè)整體的上市周期面臨“被拉長(zhǎng)”，平均上市周期由2019年的139天，拉長(zhǎng)至2021年前5個(gè)月的232天。

在近期聯(lián)交所提升企業(yè)盈利的文件發(fā)布之后，資本市場(chǎng)上新上市企業(yè)的周期均或多或少受到影響。

實(shí)際上，就規(guī)模而言，朗詩(shī)綠色生活也不占優(yōu)勢(shì)。

招股書顯示，至2020年9月30日，朗詩(shī)綠色生活的總合約建筑面積為2310萬(wàn)平方米。在管總建筑面積1620萬(wàn)平方米，母公司不夠強(qiáng)，只屬于“蚊型”物企，且利潤(rùn)偏低、高毛利業(yè)務(wù)拓展緩慢。

唐卓指出，目前影響物業(yè)企業(yè)上市成功與否的，主要是企業(yè)盈利能力、未來(lái)成長(zhǎng)性，以及企業(yè)的規(guī)模。

新上市企業(yè)的估值會(huì)面臨下降的風(fēng)險(xiǎn)，主要由于新上市物企與已上市物企相比，成長(zhǎng)性、盈利能力、規(guī)模發(fā)展、母公司支持等方面不具有過(guò)高優(yōu)勢(shì)。

因而中短期，物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的分化會(huì)加劇，頭部企業(yè)對(duì)資金的吸引力將持續(xù)提升，而在長(zhǎng)尾區(qū)間的物業(yè)企業(yè)將會(huì)更多，這批企業(yè)中部分擁有較強(qiáng)資本IP的企業(yè)會(huì)在差異化競(jìng)爭(zhēng)中凸顯出來(lái)。

但長(zhǎng)期，隨著存量市場(chǎng)空間的逐步市場(chǎng)，給物業(yè)企業(yè)的成長(zhǎng)空間足夠大，且目前的物業(yè)行業(yè)集中度處于35%-40%區(qū)間，物企能夠享受到資本與行業(yè)發(fā)展的雙重紅利。物企上市還是有吸引力的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“風(fēng)財(cái)訊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 伯恩叫停朗詩(shī)被延？物業(yè)IPO兩度“意外”恐連鎖反應(yīng)