這是最壞的時代，也是最好的時代。

這是失望之冬，也是希望之春。

過去三十年，在土地、人口、金融多重紅利催化下，房地產成長為17萬億規模的國民經濟支柱之一。

2021年，房地產企業出清風險，違約、停工、裁員、維權、破產...此起彼伏。

一鯨落，萬物生。

這一輪房地產調控，“恒大們”的沉沒，昭示著一個時代的結束，卻也可能另一個時代的開始。

2022年，房地產企業將走向何方？

鳳凰網風財訊對年底眾多峰會的干貨做了“提純”，與大家分享政界、商界、學界的“頂層觀點”。

 1 行業規模到頂，房企“三重降”

“2021年是地產行業的頂點，17萬億的總量可能是階段性頂點。明年規模大概率要回落，但會很慢。”

旭輝控股董事局主席林中預判，未來十年，大概率房地產平均每年的規模在15萬億左右。

建誠晟業也測算，2022年樓市的特征是銷售規模高位回落、新開放緩、投資增速繼續下滑。

其預計，2022年商品房銷售面積為17.6億平方米，同比減少1.1%，銷售金額為18.9萬億元，同比增長4.9%，商品房均價達10756元/㎡，同比上漲6.0%；

由此房企在2022年，全年的新開工約為18.4萬平方米，同比下降8.0%，投資增速繼續下降，預計2023年得到修正。

2 房價下跌成形，低利潤成常態

平安證券研究顯示，市場各主體信心恢復需要時間，70城新房和二手房價格的下行趨勢，已經形成。

東方證券首席經濟學家邵宇在2021鳳凰財經峰會上更是預測，未來五年內房價將回撤到現在最高點的70%-90%。

最近多地調控從“防范過熱”轉為了“防范過冷”，但短期內想要改變下跌趨勢，并不現實。

只不過，像過去20年那樣，房價5年翻一番、10年翻兩番的現象，將成為歷史。

房企“暴利”也將成為歷史。

房價趨于正常，但土地價格持續上升。2021年房企購地面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。

低利潤，正在成為房企“常態”。

標普信評預測，2022年房企EBITDA利潤率的中位數可能下滑到16%左右，而毛利率中位數可能下滑到20%。

3 上半年繼續“雷聲陣陣”

2022年的償債高峰，炸了不少房企的鍋。花樣年、佳兆業、新力、陽光城、三盛...風險企業仍陷于公開債、非標債等各類錢的陷阱中。

這種場景，在2022年上半年也還是“常態”。

野村數據指出，房企2022年一季度和二季度境內外到期債券總分別達到了2100億元和2090億元。中國房地產市場中80%的參與者，是私人開發商，抵抗力有限。

“春節前，有超1萬億元的農民工遞延薪資需要支付，而且這一數據還可能被低估了。”

這對尚未恢復元氣的房企而言，雪上加霜。

4 引爆金融危機？不存在！

2021年眾多房企出現信譽危機，甚至有人將恒大危機對標雷曼兄弟，將中國地產危機，對比美國次貸危機。

但，這是不成立的。

中國人民銀行原行長戴相龍在2021鳳凰網財經峰會上表示，中國與美國房地產市場有根本性的不同，中國也不存在美國2007年次貸危機的形成機制。

中國內地住宅市場堅挺，每年仍然有1000多萬農民進城安家，城鄉居民的住房需求在不斷增加。

植信投資首席經濟學家連平在2021鳳凰網財經峰會上也認為，房地產市場在局部領域確實存在一定程度的泡沫。但是，從全局來看泡沫基本可控。

更何況，年底一系列利好政策的出臺，為房企提供了喘息調整的黃金期。

5 短暫的政策松動，救市不救企？

政策松動的“喘息期”或許不會很長。

資深地產人吳建斌認為，政策只是“微調糾偏”，而且是暫時的。

過去三年一個小周期（即3年調整1年放松）的情況沒有了，這輪政策調控至少會持續4到5年。此時政策的松動可能只會持續3-5個月，不會更長了。

建誠晟業認為，政策松動更多是減少購房者成本，而不是專門提供給企業資金。

50萬億的房地產金融中，70%-80%是個人按揭貸款，開發貸占比較小。

所以企業始終以自救為主，無論2008年的金融危機，還是現在。

中央希望分而治之，希望購房者資金再次回歸市場，但對企業，只有路徑符合調控方向的，才能做得更好。

2021年，很多人想賣、很少人敢買。2022年，可能有所改善。

近日，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，重點支持優質房企并購風險房企優質項目。

天風證券認為，地產信用復蘇不對稱，依靠行業并購消化不良資產可能是本輪行業風險出清的主要路徑。

房地產“馬太效應”加速，2022年或將成為行業大洗牌的關鍵一年。

7  完全“國進民退”？不可能！

目前信貸環境局部放松，部分國央企最先回溫。

貝殼研究院數據顯示，11月發行的46筆境內債券中，44筆發債主體為中央或地方型國有企業，占比高達96%，其余兩筆發債主體則為萬科旗下的印力。

央企國企的確天然具有信用優勢。但完全“國進民退”也是不可能的。

建設部原副部長劉志峰指出，未來五年全國城市人口將增長4500萬以上，將帶動大于14億平方米的增量購房需求。

這樣的紅利，單一類型的企業吃不下。

建誠晟業認為，民企在不同細分市場，有相對的優勢。

大民企能在品牌、信用和經營穩健性方面夠縮小與央企國企的差距。

8 高杠桿被迫“斷舍離”

“高杠桿不合時宜”，這個道理，房企這么幾年，知道的多、轉變的少。

2021年的雷聲，可以說讓房企來了一次斷舍離。用林中的話來說，新時代，穿老鞋走老路，真的行不通了。房企應該穿新鞋，走新路。

“三條紅線”限制了房企融資規模，“兩集中”限制了銀行涉房貸款占比的上限，“供地兩集中”考驗著房企的現金流管理...金融管理部門的一波操作下來，長期依賴“高杠桿、高周轉”的房企快速缺血，并不意外。

要么像萬科一樣，“活下來”“等春天”；要么像一些區域型房企，“偏安且深耕一隅”，反而可能活得很好。

究其根本，時代變了。房企的下一個出口，是內涵增長、高質量增長和精細化管理。

9 生育率降低，房企只能慢走

人口的降速，比宏觀經濟、金融對房地產的影響大得多。

2000年以后，出生率明顯下滑，結婚年齡延后，新婚生育意愿低，這一趨勢將加劇房地產銷售規模增速的放緩。

建誠晟業認為，從信用擴張角度來說，企業和購房者都會進入慢速發展階段。慢時代意味著環境變慢，地產銷售規模與投資規模，房地產的發展需要其他行業健康發展。

中指院預測，房地產稅的達摩克里斯之劍在2022年或將落下，試點城市名單、征收細則等均有望發布。

從上海“房叔拋售”的假新聞能看到，房地產稅可以輕而易舉挑動市場敏感的神經。

房地產稅的作用的確很大。鳳凰網風財訊曾專訪孟曉蘇，其直言，房地產稅有助于“縮小貧富差距”、化解土地財政依賴，促進取消限購和限貸。

但如果房地產稅征稅方案太復雜，無助于稅收杠桿作用，也可能影響效果。

孟曉蘇認為，可行的方案是“見房就征、見證就退；小產權高稅率、老房低稅率、購置原值計征”。但這和目前重慶、上海試點的征稅方式有天差地別。

所以未來房地產稅，到底會怎么發展，仍不確定，這也成為2022年最大的未知數。