丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
隨著行業進入無增長時代，以及各項金融政策的限制，各開發商對城市的布局和選擇就變得尤為重要，在這其中，人口規模是評判城市房地產需求的最基礎依據，流動人口規模亦是評判房地產“剛需”蓄水池大小的重要指標。
“全面二胎”已經實施5年，但新生人口數量并未迎來井噴式增加，反而在2016年達到1786萬的新生人口峰值之后連續減少，據公安部發布的《2020年全國姓名報告》透露：截止到2020年12月31日，2020年出生并已經到公安機關進行戶籍登記的新生兒共1003.5萬，其中男孩529.0萬，占52.7%，女孩474.5萬，占47.3%。這一數據較2016年峰值下降了782.5萬，堪稱“斷崖式下跌”。
“丁祖昱評樓市”年度發布會上曾發布過未來值得房企投資的城市指標，“出生人口變化”就是其中之一，在某種程度上說，生孩子對購房是最直接的需求，喜歡生孩子的城市與不喜歡生孩子的城市在短期內不會發生很大變化，生育率較高的城市在某種程度上對房價有一定的支撐作用，并推動成交結構進一步向中大戶型集中。
生育率斷崖式下跌，出生率走向分化
受經濟、社會壓力等影響，年輕人的結婚、生育意愿逐漸減低，加之前期累積的生育意愿逐漸釋放等原因，“二胎效應”逐漸減弱，我國整體人口出生率下降趨勢顯著。我們對典型城市近5年的人口出生率進行梳理：結果發現，六成城市的人口出生率均呈下降趨勢。
常住人口出生率變動情況
數據來源：國家統計局
分能級城市來看，超半數一二線城市人口出生率低于全國平均水平，尤其是哈爾濱、長春、大連、沈陽等東北城市，人口出生率在全國基本處于墊底位置。此外，上海、寧波等老齡化比較嚴重的城市人口出生率也處于較低水平。
三四線城市出生率仍處于相對較高水平，譬如泉州、東莞、珠海、湛江、佛山等廣東和福建省下轄城市，當然除了東南沿海區域之外，山東、安徽、河南等生育觀點較重的區域，部分城市人口出生率依然處于較高水平。相比之下，浙江和江蘇經濟相對發達的城市出生率反而較低。
圖：典型城市2019年戶籍人口出生率（‰）
數據來源：各城市統計局
在這其中，部分城市出生率顯著下滑的另一個因素是人口的外流。
以阜陽為例，由于長期積累的二胎生育意愿集中釋放，2016年和2017年全市常住出生人口分別為14.5萬和14.8萬，人口出生率均在18‰以上，其中二孩占比分別為42%和51.1%，但由于經濟、產業相對落后，收入水平相對較低，阜陽人口外流都十分嚴重，2019年底，戶籍人口有1077萬，常住人口僅有826萬，這一差額就高達251萬，阜陽也一直被稱為中國勞務輸出第一城，大量年輕人的外流也造成了出生率下滑。
反之，一些城市人口出生率在穩步上漲，2019年常住人口出生率較2016年增幅均在2個千分點以上，譬如珠海、貴陽、合肥等，這類城市大都是人口流入型城市，在人口新政的利好之下，人口出生率有了顯著提升。
高出生率支撐房價上行，推動大中戶型
雖然從整體數據來看，新生人口呈“斷崖式下跌”，但由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，這種差異也進而影響了城市房地產市場發展之間的不同。
大部分樣本城市的房價在2016-2019年三年間漲幅都在20%以上，其中房價基數相對較低的西安、貴陽等中西部二線和常州、湖州、紹興等長三角三線城市房價上漲幅度都在70%以上，房價較三年前顯著上漲。
就一二線城市來看，出生率越高的城市，房價上漲幅度也越大，典型如西安、貴陽，房價漲幅均在8成以上；而出生率比較低的天津、哈爾濱，其房價漲幅均未超過25%。
與近三年房價漲幅關系（‰）
數據來源：各城市2020年統計年鑒
與此同時，受“全面二胎”政策影響，近年來住宅市場產品成交結構向中大面積產品傾斜，據典型城市在2016-2019年間的住宅成交結構來看，期間出生率增加的城市，其120-150平方米面積段的住宅產品市場份額均是增加的，平均增幅顯著高于出生率下降的城市。這說明出生率提升，住宅市場上改善需求也會相對較多，對中大戶型面積段的產品需求比例也會因此上漲。
數據來源：各城市2020年統計年鑒，CRIC整理
注：出生率高中低三檔劃分標準：出生率高于12‰為高出生率城市；介于9‰和12‰之間為中等；低于9‰為低出生率城市。
人口增長放緩的熱點城市，受政策影響更大
雖然出生率對住宅市場成交量價均有正向影響，但由于不同城市的基本面存在較大的差異，出生率的影響作用也因此有所不同。
單純從出生人口數量及生育率單個指標并不能完全衡量各大城市的價值，這主要是由于一二線城市和三四線城市在政策調控、外來人口基數上存在較大的差異。
分城市能級來看，出生率對二線城市影響明顯更大，對三四線城市的影響相對較小。至于一線城市，如上海，雖然在高房價、高落戶門檻影響下，上海人口增長步入緩增時代，但其2020年至今商品房成交量價明顯卻出現了一定的上漲。
這一方面是由于上海近幾年累計的購房需求釋放導致的。受長期嚴厲調控影響，上海前期累積了大量落戶需求，2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數量。
另一方面，為應對老齡化危機、人口紅利“斷層”，上海人才落戶政策迎來了“松綁”。2020年9月23日，上海學生事務中心(上海市高校畢業生就業指導中心）發布《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》，明確指出，“在以北京大學、清華大學為試點，探索對本科階段為國內高水平大學（列入普通高校國家統一招生計劃，全日制且完成學業并取得相應的畢業證書和學位證書）的應屆畢業生，符合基本申報條件即可落戶的基礎上，將試點范圍擴大至在滬‘世界一流大學建設高校’。”這在一定程度上使得市場供求關系出現變化，從而拉高了市場預期。
事實上，隨著未來各城市“搶人”大戰的搶人成效逐步衰減，越發越多的中心城市將步入人口緩增時代，其市場也將更多地依靠內生型需求。
如南京，近兩年新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能裝備、生物醫藥與節能環保四大主導產業發展迅速，對于經濟發展起到關鍵支撐作用。2020年，南京市地區生產總值14817.95億元，按可比價格計算，比上年增長4.6%，增速分別快于全國、全省2.3和0.9個百分點，經濟總量繼2016年首次進入全國“萬億元俱樂部”城市后，首次躋身全國十強之列。雖然近些年其人口增速在一二線城市之中處于墊底位置，但是南京的房地產市場依然表現較佳，尤其是二手房，2020年全年成交量達1056萬平方米，較2018、2019年漲幅分別為62%、32%，二手房迎來周期性大年。
同時，人口發展趨勢與其類似的蘇州、天津等城市，受產業轉型導致的斷檔等影響，經濟發展速度不及預期，其房地產市場表現相對乏力。
綜合來看，雖然整體生育率斷崖式下跌，但受出生率分化影響，不同城市也將顯現出不同的價值。在這其中，二線城市受生育率影響最大，三四線城市受生育率影響較小，更需要注意人口流出及產業導入問題，對于一線及強二線城市而言，受政策及外來人口導入影響更大。與此同時，判斷一個城市的潛力，還需結合“戶籍人口變化”、“幼兒人口遷徙”等情況綜合判斷。
今年的政府工作報告中提到“深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。”
截至2020年末，中國常住人口城鎮化率超過60%，按照計劃，2025年末常住人口城鎮化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮化率仍有5個百分點的提升空間，意味著未來將有大約7100萬人將由農村遷移至城鎮，這一部分人口將有望給房地產市場提供堅實的需求支撐。
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