觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
這兩項轉(zhuǎn)讓事宜背后，均指向了保利今年在集中供地中“高價”摘獲的華東項目。
現(xiàn)下似乎沒有任何一家房企，能抗拒一件冬天的棉襖。
這件棉襖千人千面，可以是閥口下的一張融資路條，可以是出售價值資產(chǎn)迅速變現(xiàn)等等。背后的目的都不言而喻，讓手中握有更多的現(xiàn)金。
對保利來說，這件深冬的棉襖某種意義上是合作伙伴的引援。
這并不是一家需要賬面現(xiàn)金及償債有太多壓力的房企——據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，自11月以來，保利動用了公司債、中期票據(jù)、租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、商用物業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等工具，披露新增融資金額包括額度超464億元。
另一邊，保利先后在南京、合肥、廣州、濟南、廈門等年末集中供地中掃貨。
然而，在融資僅撕開一道小口、擴儲追規(guī)模需求尚存的情況下，保利為了天平的平衡，選擇了讓渡部分土地與權益，尋求更多資金以降低風險。
12月23日，由保利發(fā)展控股的太倉錦雍置業(yè)有限公司通過北京產(chǎn)權交易所公開掛牌增資，擬征集1個投資方，擬募集資金對應持股比例或股份數(shù)35%。無獨有偶，近日保利發(fā)展轉(zhuǎn)讓杭州保源置業(yè)50%股權予華潤信托。
據(jù)觀點新媒體查詢發(fā)現(xiàn)，這兩項轉(zhuǎn)讓事宜背后，均指向了保利今年集中供地中“高價”摘獲的華東項目。
靜安百億項目引援
以太倉錦雍置業(yè)有限公司為例，該公司設立于2021年6月7日，注冊資本為2億——同日，保利發(fā)展成立了包括太倉錦雍置業(yè)有限公司、太倉錦頌置業(yè)有限公司、太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉保耀置業(yè)有限公司共4間公司，法定代表人均為傅小君，注冊資本均為2億元人民幣，且由保利發(fā)展100%持股。
成立的時間點正值首批試點城市集中供地，而傅小君為保利發(fā)展上海公司總經(jīng)理。
隨后可以窺見的是，這些新成立的公司先后參與報名了上海地區(qū)的土地競拍。
其中，諸如此次掛牌增資的太倉錦雍置業(yè)，便在2021年6月19日上海首輪集中供地中，以總價105.13億元拿下了靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%。
據(jù)悉，該地塊位于上海中環(huán)內(nèi)靜安區(qū)大寧板塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住辦綜合用地，出讓面積約7.1萬平方米，容積率3.07，而地塊周邊已有許多已售罄商品房項目，包括地塊北面的地王項目大寧金茂府。
彼時出讓文件顯示，該地塊的房地聯(lián)動房價查詢結果為10.5萬元/平方米，未來地塊商品房銷售價格將基本參考該價格進行微調(diào)，說明地塊有一定的利潤保證。
因為，地塊吸引了保利旗下太倉錦雍置業(yè)和華發(fā)的爭奪，報價甚至一路飆升至上限價；后在一次書面報價中，保利報價105.356億元，華發(fā)報價105.018億元，保利更為接近平均值成功勝出。
相繼保利過往在上海的布局，此次核心區(qū)域的低密度產(chǎn)品顯然是一個不錯的補充。
10月份，作為首批集中供地宅地，靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊方案出爐。
據(jù)設計方案顯示，其中095a-02地塊的用途比例為住宅≤60%、商業(yè)≥20%、辦公≤19%，建筑限高100米；住宅套數(shù)下限660套，共規(guī)劃7棟23-32層高度不等的住宅建筑（限高100米）、1棟物業(yè)用房以及部分商業(yè)辦公樓。
另外還沒規(guī)劃公示的095b-01地塊用途比例為住宅≤84%、商業(yè)≥16%，建筑限高80米；住宅套數(shù)下限633套。則是說，保利靜安項目總共將新增約1300套左右的房源。
而12月23日北京產(chǎn)權交易所的這則公告，則說明保利將為項目引入資金與合作伙伴。
據(jù)北京產(chǎn)權交易所披露，太倉錦雍置業(yè)擬募集資金對應持股比例為35%，擬征集投資方數(shù)量為1個。增資完成后，原股東持有比例為65%股權，新增投資方持股比例為35%股權。
保利方面的口徑表示，此次募集資金主要用于項目開發(fā)運營。
值得注意的是，此次保利對于投資方的條件中提出，意向投資方或其關聯(lián)方須為中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜前50名企業(yè)，且意向投資方或其關聯(lián)方2020年信用評級為AAA級，意向投資方或其關聯(lián)方具備一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
這也可反映，隨著行業(yè)“雷聲”不斷，房企對于合資方的選擇也愈發(fā)謹慎。
規(guī)模與權益選擇
除了增資掛牌中的上海項目，事實上，保利也針對杭州項目進行引援。
12月23日消息，浙江保利城市發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓杭州保源置業(yè)有限公司50%股權，華潤深國投信托有限公司接盤。
觀點新媒體查閱工商信息確認，于12月17日，杭州保源置業(yè)有限公司股東結構發(fā)生變更，新增股東華潤深國投信托有限公司，持股比例50%。
轉(zhuǎn)讓前，杭州保源置業(yè)由浙江保利城市發(fā)展有限公司持股100%；轉(zhuǎn)讓后，杭州保源置業(yè)由浙江保利城市發(fā)展有限公司及華潤深國投信托有限公司各持股50%。
據(jù)資料顯示，華潤深國投信托有限公司是一家綜合金融服務機構，前身是成立于1982年、有“信托行業(yè)常青樹”之稱的“深圳國際信托投資有限公司”，公司注冊資本為110億元。
該公司為中國華潤集團旗下，目前華潤信托由華潤金控投資有限公司持股51%、深圳市投資控股有限公司49%。
相比上述引進開發(fā)商合作開發(fā)，華潤信托入局似乎更像是純粹的投資人角色。
該引資的公司與上述太倉錦雍置業(yè)等一眾公司一樣，成立于2021年6月7日。據(jù)觀點新媒體了解，雖然杭州保源置業(yè)沒有直接獲取土地的相關訊息，但在一則12月發(fā)布的杭政儲出【2021】2號地塊商品住宅（設配套公建）設計-采購-施工（EPC）總承包-交易結果公示中，招標單位正顯示為杭州保源置業(yè)有限公司。
據(jù)悉，杭政儲出【2021】2號地塊即是拱墅區(qū)華豐單元XC1006-R21-10地塊，該地塊為住宅用地，容積率2.2，出讓面積38818平方米，起始價153780萬元，最高限價199780萬元；配套用房起始面積100平方米，配套用房最高投報面積76859.6平方米。
這宗主城區(qū)地塊在今年5月7日競拍出讓，引來開發(fā)商們爭搶，經(jīng)過47輪競價，最終由浙江保利城市發(fā)展有限公司以最高限價19.98億元摘得，樓面價23394元/平方米，溢價率29.91%，自持3%。另悉，該地塊限精裝均價33000元/平方米。
隨后10月杭州市拱墅區(qū)杭政儲出【2021】2號地塊商品房住宅（設配套公建）項目公示時，開發(fā)企業(yè)已變更為浙江保利城市發(fā)展旗下持股100%的杭州保源置業(yè)。
因此，雖項目總價不高，但在杭州土拍市場拿下這么一宗主城區(qū)最高限價地塊，保利顯然也不輕松。
除了出于行業(yè)寒冬下節(jié)衣縮食、把控風險、儲備資金的考慮，事實上合作拿地也是保利這些年平衡規(guī)模與財務的一把利器。
于央企保利來說，自2103年以來一直按照國資委相關要求嚴控負債率，在財務紅線內(nèi)進行發(fā)展。因此，為保持一定的市場張力，保利通過逐步增加合作項目比重，在減少投資成本的同時又能增加企業(yè)賬面銷售。
據(jù)觀點媒體統(tǒng)計，保利土儲權益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%。雖從2019年下半年開始，保利有意識地提高拓展項目權益比例，但截至目前其新增土儲權益占比也僅提高至71%左右。
尤其如今三道紅線之下，合作仍舊是保利重要的拿地方式，尤其在一些大體量或具有一定市場壓力的項目上。
如今年1-2月份，保利在北京先后摘得的兩宗地塊均是以聯(lián)合體形式獲取，包括聯(lián)合金地以20.5億拿下順義不限價宅地、溢價率近16%；聯(lián)合華潤85.77億斬獲順義新國展不限價宅地地塊。
5月份，經(jīng)過291輪角逐、近7小時持續(xù)鏖戰(zhàn)，保利聯(lián)合招商以65.05億元封頂成交價摘得溫州濱江云谷未來社區(qū)一期地塊，溢價率30%。
一直到近期，保利仍在持續(xù)這種趨勢，與國貿(mào)、聯(lián)發(fā)聯(lián)合體以99.6億元競得廈門湖里區(qū)高林金林2021P07地塊，成交樓面價43419元/平方米，溢價率7.33%等等。
可以窺見，這樣的拿地方式幾乎是保利重要的一件過冬棉襖，不管是當年的央企紅線，還是如今行業(yè)寒冬。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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