一夜之間，我們就與東京的一處建筑工地毗鄰而居。這可一點都不有趣。工地每周工作6天。要是在倫敦、巴黎或是三藩市，肯定會引發(fā)居民憤怒的抗議潮——請愿書、警告社區(qū)從此特色不再、甚至可能會鬧出一、二樁官司。地方選舉因選民減少支持而敗北，等等不勝枚舉。

然而在我們社區(qū)，當?shù)鼐用駞s集體緘默，與東京港區(qū)（Minato ward）規(guī)劃局局長野口隆彥（Takahiko Noguchi）的一番談話道出了其中原由：“日本法律對拆除住房并無任何限制。”他說，“居民有權(quán)自由處置自己名下的地產(chǎn)，因此，社區(qū)居民無權(quán)阻止其開發(fā)利用。”

以下是不可思議的事實：2014年，總?cè)丝?330萬、幾無空余建筑用地的東京都新開工住房數(shù)為142417戶，超過了整個加州的許可建房數(shù)（83657戶），也超過了英國全國（總?cè)丝?430萬）的新開工數(shù)（137010戶）。

東京街頭

東京新開工住房數(shù)穩(wěn)步上升，這與更加不同尋常的事實緊密關聯(lián)。與西方大城市房價暴漲形成強烈反差的是：東京的房價基本原地踏步走。離譜房價造成西方城市畸形式發(fā)展：導致年輕人與老年人對立、富者更富以及剝奪人才涌向好工作云集地段的機會。

這并非人口不斷減少造成的結(jié)果。日本與其它國家一樣，也經(jīng)歷了“回歸城市”潮。位于東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區(qū)，過去20年總?cè)丝趶?4.5萬增至24.1萬，大約增加了10萬人，大幅增長66%。

在總面積121平方公里的三藩市，過去20年，也增加了約10萬人（總?cè)丝趶?4.6萬增至86.5萬），增長了12%。然而，三藩市與倫敦的房價過去20年分別飆升了231%與441%，東京港區(qū)在人口增加的同時，20年間房價僅僅增長45%，而多數(shù)漲幅還是日本央行（Bank of Japan）2013年推出大規(guī)模貨幣刺激政策所致。

東京的街頭巷尾并無煩人的房價熱議，因為房價多年來增長不多。買房還是租房并不是了不得的人生大事。相反，日本政府不斷向國民交付品質(zhì)穩(wěn)步提高、地處不同地段的更多房源。

而在很多國家，城市住房已演變成現(xiàn)今最重大的社會與經(jīng)濟問題。（如果更多英國人移居到首都倫敦，他們還會公投支持脫歐（Brexit）嗎？）因此，我們有必要深入研究東京為何有此了不起的成就、房源持續(xù)供應情況下的房價為何能保持基本不變以及從中可以吸取什么經(jīng)驗教訓。

與日本多數(shù)機構(gòu)一樣，日本城市規(guī)劃最初完全借鑒西方模式。“我們的規(guī)劃與美國大同小異。”東京大學（University of Tokyo）城市工程學教授小泉岡田（Junichiro Okata）說。

城市按不同功能劃分為商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)以及住宅區(qū)。商業(yè)區(qū)可按業(yè)主自己意愿建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業(yè)區(qū)不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區(qū)，建房則有著嚴格限制，很難獲得重新規(guī)劃的權(quán)限。

在分區(qū)規(guī)劃下，土地所有者擁有很多權(quán)力。事實上，日本憲法規(guī)定“擁有或持有的物權(quán)神圣不可侵犯”。私人開發(fā)商不能強迫業(yè)主出售土地；地方政府也不能阻止個人開發(fā)土地。諸位若想建一幢正面裝飾粉色貝殼的仿哥特式城堡，完全是自己說了算。

在加州沿海城市，分區(qū)規(guī)劃已導致城市建設處于癱瘓狀態(tài)，新房供應難以為繼，原因是現(xiàn)有業(yè)主阻止進一步開發(fā)。這與上世紀80年代的東京如出一轍。

“上世紀80年代，日本的房價因大肆投機而形成巨大泡沫，境況比同時期的倫敦與紐約更甚，日本許多經(jīng)濟學家都齊聲譴責規(guī)劃與分區(qū)政策，指其是減少房屋供應的罪魁禍首。”多倫多大學（University of Toronto）地理學教授索倫森（André Sorensen）說，他就日本的規(guī)劃政策寫了大量文章。

但是，正是上世紀80年代的房地產(chǎn)泡沫奠定了東京中心城區(qū)未來建房的基礎，日本森大廈株式會社（Mori Building）房產(chǎn)公司顧問Hiro Ichikawa說。樓市崩盤后，開發(fā)商手中只剩高價屯積的寫字樓地塊，而這些地塊當時已無人問津。

上世紀90年代，地產(chǎn)商的不良貸款使日本金融機構(gòu)瀕臨崩潰，于是政府放松了樓市開發(fā)政策，最終以2002年出臺《城市復興法》（Urban Renaissance Law）而告終。該法給重新分區(qū)規(guī)劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規(guī)劃為住宅區(qū)。“為了幫助經(jīng)濟從泡沫中恢復元氣，日本政府放松了城市開發(fā)的監(jiān)管。”Ichikawa說，“多虧了當初的樓市泡沫，否則東京就會與現(xiàn)在的倫敦和三藩市一樣束手無策。”

過道與公共用地不計入公寓房建筑面積，導致公寓樓在現(xiàn)有區(qū)劃內(nèi)越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業(yè)主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按昔日地震標準建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實，允許業(yè)主拆舊建新意味著他們能很快從中獲利。“城市規(guī)劃法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小細節(jié)都寫入了全國性法律。”岡田說，“地方政府在房屋開發(fā)方面，基本沒啥發(fā)言權(quán)。”

“不重建這些房屋，我們就無法在地震中保護國民生命。”野口隆彥說，這反映了日本社會的主流觀點：所有建筑都是滿足一時之需，而且可隨意拆除，這是東京與西方大城市另一本質(zhì)差別。“東京目前還有很多舊建筑云集的地段，可以增加住房容積率。”

持續(xù)不斷的重建很好解釋為何東京住房新開工率如此之高：住房的凈增加數(shù)量低于以往。但與我的隔壁鄰居一樣，重建通常可以增加住宅密度。

但所有這一切都得付出代價，并非財政支出，而以其他形式“兌付”。一言以蔽之，包括東京在內(nèi)的日本現(xiàn)代城市面貌往往奇丑無比，它們在視覺效果上對建筑并無統(tǒng)一協(xié)調(diào)，基本未留出空地，‘高質(zhì)量建筑’通常意味著‘抗震效果好’。

東京有些年代更為久遠的反烏托邦式公寓樓與工業(yè)為主的西伯利亞可以說不相上下。仿哥特式城堡并非異想天開之作：諸位不妨可以造訪正對目黑區(qū)（Meguro）運河的Emperor情人旅館。最讓人掃興的莫過于東京郊區(qū)，一排排緊挨著的廉價木質(zhì)活動房。

“日本的規(guī)劃制度完全放任自流，它真的是崇尚無為而治；而且日本規(guī)劃制度是集權(quán)化與標準化至上。這意味著它可靈活應對社會和經(jīng)濟的變化。”岡田說。

“另一方面，日本不太擅長原樣復制某國某個特定城鎮(zhèn)。它無法建造出像英國或歐洲等國的迷人城市。”岡田希望中央政府能大幅放權(quán)于地方政府。

然而也不盡然。在私家住宅這一層面，如果諸位“視而不見”自己鄰家房子的話，那么東京充斥著創(chuàng)新與美景。由于日本建筑師可以自由地建造房屋，因此該國不斷涌現(xiàn)普利茲克獎（Pritzker Prize）得主并非偶然。

日本的城市化——全向十字路口（“scramble” pedestrian crossings）、狹窄的街道、人口稠密以及異常發(fā)達的公共交通——毫無疑問會成為亞洲、乃至全世界的樣板。

最重要的是：東京又是公平的。丑陋的建筑里既住著窮人，也住著富人，廉租房同樣如此。而在倫敦及三藩市，美景人人都有份，只是有些人身處貧民窟欣賞它，而有些人則坐在九霄云天的豪華飛機中縱情俯瞰它。